
En este articulo te voy a revelar los verdaderos rendimientos que han otorgado los FIBRAS (Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces) a lo largo de la historia.
Desde 2011 que se lanzó el primero, vas a saber de 13 FIBRAS diferentes, cuánto ha sido su verdadero rendimiento.
Este es un gran problema porque muchas veces nos preguntamos ¿Cuánto podré ganar si invierto en un FIBRA?
Y muchos te dirán lo que dan de distribuciones, pero no consideran el precio del título.
Revisemos los datos históricos hasta el segundo trimestre del 2021 y de manera objetiva determinar cuánto han generado los FIBRAS en el pasado.
Y usar eso como referencia para ver cuánto pueden generar en el futuro.
Consideraciones
Para este análisis vamos a considerar obviamente las distribuciones trimestrales de cada FIBRA, algunas vendrán de manera mensual.
Esto lo vamos a sacar de la fuente oficial, que son los reportes ya sean trimestrales o anuales que publica el FIBRA en su sitio de inversionistas.
Vamos a tomar en cuenta conceptos como el reembolso de capital, la utilidad fiscal, los beneficios fiscales del reembolso de capital, la plusvalía que está exenta de impuestos y obviamente vamos a considerar el precio del título a lo largo del tiempo.
Pero no en un solo plazo, qué tal si lo hacemos año con año, ejemplo, de 2011-2012 hasta 2020.
Un rendimiento anualizado a 3 años, 5 años, rendimiento anualizado tal vez desde que inició el FIBRA, todo eso compararlo con la inflación.
Compararlo con otros instrumentos antes y después de impuestos para ver ya realmente después de los beneficios de los FIBRAS, cuánto nos queda y compararlo con otras opciones.
Si tú quisieras hacer esto por tu cuenta lo puedes hacer, de hecho, te invito a que verifiques toda la información que te voy a mostrar.
Yo lo que hice fue meterme al sitio de cada FIBRA, buscar los reportes trimestrales y a veces los anuales, la verdad es muy complicado, yo me tardé alrededor de 8 horas para poder armar esta información.
Un beneficio de los FIBRAS es que son muy transparentes y si buscas información si la encuentras.
Distribuciones y precios históricos
De entrada, hice una lista de todos los FIBRAS, el primero empezó a otorgar distribuciones en 2011, que fue FIBRA UNO, y a lo largo de los años han estado saliendo más.
En las siguientes tablas te voy a mostrar los 13 FIBRAS que te mencionaba al inicio y aquí vienen sus distribuciones de manera trimestral.
Ahí puedes ver todos los números de estos FIBRAS: FIBRA UNO, FIBRA HOTEL, FIBRA MACQUARIE, FIBRA DANHOS, FIBRA INN, FIBRA SHOP, FIBRA TERRAFINA, FIBRA PROLOGIS, FIBRA MONTERREY, FIBRA HD, FIBRA NOVA, FIBRA EDUCA y FIBRA CFE.
Ahí vienen las distribuciones trimestrales, viene también el precio del título del CBFI en diferentes plazos, son varias opciones que vamos a usar para calcular el rendimiento anualizado.
Mas adelante vamos a hablar sobre el reembolso de capital.
Con el precio y las distribuciones nosotros ya podemos calcular el rendimiento a lo largo del tiempo.
Rendimientos FIBRA UNO
En la siguiente tabla te consolidé los rendimientos antes de impuestos, aquí no se está considerando la reinversión de las distribuciones que te dan, porque eso alteraría el precio y sería muy complicado calcularlo.
Pero no te preocupes, ahorita hacemos un ejercicio incluyendo eso.
Vamos a comenzar con la más antigua, FIBRA UNO, inició en 2011 tiene 10 años operando, entregando rendimientos a los inversionistas.
Cuando empezó en 2011 tenía un rendimiento muy bueno del 19%, en 2012 un 68% y en 2013 22%, parecía que todo iba excelente para este FIBRA, pero ¿Qué paso?
Empezó a tener rendimientos negativos porque el precio del título comenzó a disminuir y las distribuciones no fueron suficientes para compensar eso.
Aquí está el primer punto que quiero plantear en la mesa, no porque paguen distribuciones quiere decir que si el precio baja vas a ganar siempre dinero, puede que no paguen lo suficiente para cubrir la bajada.
FIBRA UNO es el claro ejemplo de esto, en 2015 bajó 8%, en 2016 -15%, en 2017 un -5% y -11% en 2018.
Y después de una gran bajada a lo largo varios años tuvo un aumento otra vez de 40%.
Pero después volvió a caer, en 2020 -19%, ya en los últimos 12 meses lleva 16%.
Estos últimos 12 meses algunas FIBRAS han tenido resultados muy interesantes, prácticamente a partir de la pandemia.
Haciendo el cálculo del rendimiento anualizado de FIBRA UNO, de los 3 últimos años, 2018, 2019 y 2020, tiene prácticamente nada, un 0.10%, no ha crecido en promedio considerando todo lo que he mencionado.
Anualizado a 5 años tiene un -2% desde que hicieron el FIBRA.
Rendimientos FIBRA HOTEL
A FIBRA hotel le ha ido muy mal, realmente empezó a tener rendimiento en 2012 y fue muy poco, en 2013 14%, en 2015 -17%, 2020 fue un año muy duro para el sector hotelero y tuvo un -48%.
Este FIBRA también se recuperó, no tanto, pero logró un 36% en los últimos 12 meses.
Entonces, si nos vamos al anualizado de FIBRA hotel, -17% en los últimos tres años, -11% en los últimos cinco años y desde que lo hicieron llega a un -5%.
Quiere decir que la gran mayoría que invirtió en esta FIBRA tuvo pérdidas y no fue su mejor inversión.
Rendimientos FIBRA MQ
No todo es malo, FIBRA MACQUARIE ha dado rendimientos bastantes sólidos, sobre todo recientemente.
Si nos vamos a sus inicios realmente no hay mucho movimiento, en 2013 3%, 2014 2%, luego un -1.8%, un 7% y un -5.4%.
Pero a partir de 2019, antes de la pandemia, empezaron a pasar cosas muy buenas para FIBRA MQ.
Hubo un rendimiento considerando la plusvalía, las distribuciones antes de impuestos y el reembolso de capital de 49%.
Luego en 2020 otro 25% de rendimiento y en los últimos 12 meses 10%.
En los últimos años le ha ido muy bien, el rendimiento anualizado es de 19% en los últimos 3 años, 12% en los últimos 5 años y desde que hicieron el FIBRA un 5%, porque los primeros años estuvo un poco lento el proceso.
Rendimientos FIBRA DANHOS
Este FIBRA tambien empezó muy bien, en 2014 un 46%, 2017 un 15%, 2016 un -10%, 2018 un -17%, en 2019 tuvo un mega aumento de 32%, en 2020 cayó un poco con -7% y en los últimos 12 meses 19%.
A mí me gusta ver el anualizado histórico para tener algo de referencia, un año como tal no te dice mucho ya que puede haber años muy buenos y otros malos.
Lo que importa al final es el promedio, sobre todo si vas a invertir a largo plazo.
Si nos vamos a ver el histórico de FIBRA DANHOS, el anualizado a 3 años es 0%, prácticamente no subió nada, en los últimos 5 años .48% y desde 2013 un 5%.
Rendimientos FIBRA INN
Fue totalmente devastada, así como FIBRA hotel, desde 2013 -9%, 2015 -9%, 2016 -12%, 2017 tuvo un 14% pero luego le llego un -5%, un -10% y en 2020 -48%.
Los últimos 12 meses han sido muy duros para FIBRA inn con -22%.
Estos números son los peores que hay de todos estos FIBRAS, el anualizado en los últimos 3 años es de -20%.
Es algo lamentable perder el 20% de tu inversión cada año, le ha ido muy mal a este FIBRA.
Cuando salió en 2013, el título cotizaba a $18 pesos y ahora el título vale $4 pesos, quiere decir que las distribuciones no fueron suficiente para compensar esos $14 pesos.
Rendimientos FIBRA SHOP
Tiene un -4% en 2013, en 2014 un 15%, en 2016, 2017 y 2018 empezaron con números rojos, con -18%, -12% y -9%.
En 2019 se recuperó y tuvo un 37% pero luego en 2020 se volvió a caer, tuvo un -15%.
Y en estos últimos 12 meses vuelve a ir para arriba con un 32%.
Este FIBRA ha sido muy volátil, si vemos el rendimiento anualizado de 5 años es un número negativo también, de -5%.
El histórico es -1%, no le ha ido muy bien a FIBRA shop.
Rendimientos FIBRA TERRAFINA
Esta FIBRA empezó sufriendo en 2013 con un -12% pero rápido se levantó.
En 2014 32%, en 2017 un 25%, en 2018 -8%, 2019 tuvo un 37%, en 2020 estuvo estática con un 5% y en los últimos 12 meses lleva 26%.
Sí nos vamos a ver el histórico la verdad es que está bastante decente, desde que le hicieron un 7% y anualizado en los últimos 5 años un 10%.
Es un rendimiento modesto, pero no está mal.
Rendimientos FIBRA PROLOGIS
Este es el FIBRA que más plusvalía ha tenido en sus títulos.
Este título cuando salió en 2014 cotizaba en $26 pesos, ahorita ese mismo título vale $44 pesos, hubo un incremento brutal, casi se duplica.
Fue un incremento muy bueno, está muy claro que desde que lo hicieron fueron muy consistentes pagando distribuciones y estas relativamente van subiendo.
Este FIBRA empezó lento, con 1%, 3%, pero luego empezó a subir bastante, en 2016 tuvo un 21%, 29% en 2017, en 2018 bajo un poco con un -2%, en 2019 33%, 2020 12% y en los últimos 12 meses lleva 11%.
Sí nos vamos a ver los históricos, desde que hicieron FIBRA prologis lleva un rendimiento anualizado de 11%.
Para mí, son buenos resultados, por mucho es el FIBRA que mejores rendimientos ha generado.
FIBRA Monterrey
El rendimiento anualizado es del 5% a 3 años, 5% a 5 años, el histórico es del 6.7%, este FIBRA es el que paga rendimientos mensuales.
Lo veo un poco estable y con un rendimiento bastante modesto.
FIBRA HD y NOVA
FIBRA HD también está con números muy malos, en números negativos desde el histórico en 2015.
El rendimiento anualizado a 5 años, 3 años y el histórico es negativo.
En la tabla que te mostré más arriba puedes ver los rendimientos explicados.
FIBRA Nova no es tan antigua, lleva desde 2017 y tiene un anualizado a 3 años de 6.18%.
Y desde que la hicieron 8.78%, no me parece mal, últimamente ha subido bastante su valor.
FIBRA EDUCA y CFE
Estos 2 FIBRAS han tenido un incremento brutal en los últimos meses.
El rendimiento en 2019 47% FIBRA educa y 82% FIBRA cfe, en 2020 16% educa y 8% cfe y en los últimos 12 meses 32% educa y 27% cfe.
Les ha ido bien, puede que sea un poco más especulativo ya que tienen menos historia porque son más recientes.
Pero llevan 3 años de historia y han tenido resultados interesantes.
Inflación
Es muy importante que tú compares esto con la inflación, con la tasa de CETES a 28 días y con algún otro instrumento.
El histórico promedio de la inflación es de 4%, la mayoría de los FIBRAS está por encima de la inflación, pero sí hay algunas que tuvieron números negativos y no superaron la inflación.
Tienes que revisar eso porque recuerda que pierdes poder adquisitivo y aparte pierdes por tu inversión.
La tasa promedio de cetes a 28 días también oscila por el 4%, esa es una inversión considerada libre de riesgo.
La mayoría de los FIBRAS está por encima del rendimiento de cetes, pero si hay un par de FIBRAS que no cubre el rendimiento que da cetes a 28 días.
Rendimientos después de impuestos
Ahora vamos a hablar de los rendimientos después de impuestos.
Vamos a meter los grandes beneficios fiscales de los FIBRAS, considerar los reembolsos de capital y que la plusvalía está exenta de impuestos.
Lo ideal es que veas todos los reportes, veas cada pago que hicieron, cuánto era el reembolso de capital y cuánto era de utilidad fiscal.
Con eso tú ya podrías saber cuánto pagarías de impuestos con base a tus ingresos.
Sí es muy complicado hacer eso, pero lo que podemos hacer es ver un FIBRA que si te pone en su página las distribuciones que hace y de todas las distribuciones cuánto fue el reembolso de capital y cuánto fue de utilidad fiscal.
En este ejemplo es FIBRA MQ.
Aquí estamos viendo que el 79% de todas sus distribuciones con todos los datos históricos que tenemos ha sido reembolso de capital.
Es decir, eso está exento de impuestos y el 21% restante es utilidad fiscal.
Hice una tabla que muestra cómo quedan los FIBRAS, cetes a 28 días, y otros instrumentos ya después de impuestos asumiendo este mismo porcentaje.
Comparativa
Te voy a mostrar una comparativa con otros instrumentos después de impuestos que lo que nos importa.
Promedié los 13 FIBRAS para que veamos los rendimientos anualizados a 3 años, 5 años y desde que las hicieron.
A 3 años andan en 4%, 5 años 1% y desde que las hicieron 6%.
Tal vez no sea justo usar eso, mejor vamos a ver el mejor FIBRA y el peor FIBRA con base a sus rendimientos.
El que mejor rendimiento ha tenido históricamente es FIBRA Prologis con un 12% en los últimos 3 años, 15% en los últimos 5 años y 10.83% desde que la hicieron.
Es un rendimiento muy sólido.
Ahora vamos a ver el rendimiento del peor FIBRA que es Fibra INN.
El anualizado a 3 años es de -20%, a 5 años -10% y desde que la hicieron -7%.
Te voy a mostrar una tabla dónde puedes ver la comparación de los FIBRAS que te acabo de mencionar, la inflación, cetes a 28 días, el S&P 500, SOFIPOS, M2Crowd y 100 ladrillos.
FIBRAS para el retiro
Por último, me gustaría hacer un ejercicio sobre los FIBRAS para el retiro.
He escuchado a varias personas decir que van a armar un portafolio con puros FIBRAS para su retiro y se emocionan con que cada año va subiendo la renta.
Vamos a hacer un ejercicio, sí tú agarras unos FIBRAS buenas y tienes un rendimiento promedio del 7% al año ya libre de impuestos, imagina que estás invirtiendo en este caso $1,000 pesos al mes por 30 años.
Terminarías con $1.1 millones de pesos, haciendo esa aportación con un rendimiento del 7%, nada mal.
Realmente eso es lo que te puede dar la AFORE si tú aportas ahí y hasta puedes deducir tus aportaciones.
Y en un Plan Personal para el Retiro puedes obtener un mayor rendimiento.
Ahora imagínate que inviertes en un instrumento que te da el 12% anual ya libre de impuestos. Como por ejemplo un inmueble que te da 6% en rentas y 6% en plusvalía al año.
Esos mismos $1,000 pesos al mes por 30 años podrían ser $2.9 millones por el rendimiento del 12% anualizado.
Entonces, para el retiro en plazos largos puedes tener una parte en inmuebles por la vía que tu gustes, con esto puedes decidir.
Quiero que veas la diferencia que hace un 5% de rendimiento al año por 30 años, terminas casi con el triple de dinero.
Conclusiones
Te voy a dar mis conclusiones después de todo este análisis numérico.
Se puede decir que no todas los FIBRAS son buenos, ha habido algunos que han tenido terribles resultados como FIBRA Hotel, FIBRA INN y FIBRA HD.
Pero también, no todos los FIBRAS son malos, ha habido algunas que han tenido excelentes resultados.
Por ejemplo, hay algunos FIBRAS que han generado rendimiento de doble digito en el largo plazo como es FIBRA Prologis.
Sé consciente de esto, los FIBRAS probablemente no van a ser tu inversión con mayores rendimientos, no te vas a hacer rico en un año invirtiendo en alguna FIBRA.
Aquí el consejo es, trata de entrar al menor precio posible y si crees que ya tienes una plusvalía exagerada te puedes intentar salir.
El riesgo es moderado, porque está expuesto a la volatilidad de la Bolsa de Valores, no es un riesgo bajo.
Va a haber otros instrumentos que van a pagar más que los FIBRAS con un riesgo controlado, como las SOFIPOS.
Páginas ya reguladas por la CNBV como M2Crowd que tienen garantía inmobiliaria y cuentan con tasas interesantes de 12%-13%.
Esto no es un análisis de FIBRAS, solamente estamos hablando de los rendimientos que han generado históricamente y comparando eso antes y después de impuestos con otros instrumentos.
Yo creo que los FIBRAS sí pueden ser un buen instrumento para diversificar, pero no te recomiendo poner todo el dinero en este tipo de inversión.
Tienes que hacer un buen balance con el que tú te sientas cómodo.
Si quieres ver más a detalle los verdaderos rendimientos que puedes ganar al invertir en FIBRAS, te invito a ver el siguiente vídeo.
Buen análisis Omar. He visto muchos ejemplos de propuestas de obtener buenas rentas invirtiendo en Fibras pero no me acaban de convencer y ahora con tu análisis me quedo más indeciso. Consulta, tenías un video de coba charla con Fibra Monterrey, como puedo verlo?
El flujo usualmente es bueno, superior a una renta tradicional, sin embargo ya cuando tomas en cuenta la plusvalía que en muchas casos es muy baja, el rendimiento total ya puede no ser tan atractivo comparado con un inmueble tradicional (En otros casos donde si hay plusvalía puede ser muy atractivo), todo depende de qué FIBRA elijas. Este es el video donde hablamos con FIBRA Monterrey.