Vive de tus rentas CON POCO DINERO: Entrevista con 100 Ladrillos

En este artículo te voy a compartir una entrevista que tuve con Iván Carmona, Director Comercial de 100 Ladrillos.

Vas a poder conocer qué rendimientos puedes esperar, qué riesgos hay y si esta empresa es una buena opción para invertir.

¿Qué es 100 Ladrillos?

Es una plataforma en la que se pueden comprar y vender fracciones de inmuebles 100% en línea. Todo esto es bajo la modalidad de fondeo colectivo inmobiliario también conocido como crowdfunding inmobiliario.

Se encuentran en proceso de ser regulados por la CNBV. Prácticamente democratizan el acceso a la inversión en bienes raíces a partir de la compra fraccionada. A esto lo llamamos ladrillos.

¿En qué tipo de inmuebles invierte 100 Ladrillos para generar rentas?

El rendimiento está compuesto por la renta que cobran los arrendadores e inversionistas a los arrendatarios más la plusvalía.

Actualmente en México si dividimos los activos inmobiliarios tendríamos el habitacional, el comercial, oficinas y bodegas industriales.

100 Ladrillos está enfocado especialmente en locales comerciales, oficinas y bodegas industriales. Estas propiedades están generando rendimientos solamente por renta de entre el 7% al 10% anual. Los activos habitacionales están entre el 3%-4%. Por ello 100 Ladrillos no trabaja con el activo inmobiliario de tipo habitacional.

Otras propiedades que tienen son oficinas y locales comerciales. Aún no tienen bodegas industriales, pero están evaluando varias propiedades de este tipo de activos. Básicamente invierten en los activos más lucrativos.

Monto mínimo de inversión en 100 Ladrillos

Hay un local que se le va a arrendar a una farmacia que está ubicada en Guadalajara y tienes ladrillos desde $4,325 pesos.

Además hay descuentos por preventa y también descuentos por volumen. Algunas propiedades tienen un mínimo de ladrillos a comprar. En la medida en que los inversionistas puedan poner un poco más de capital tienen acceso a descuentos de volúmenes interesantes pero desde $4,325 pesos ya te puedes hacer inversionista inmobiliario.

¿Si vives en el extranjero puedes invertir en 100 Ladrillos?

Debes cumplir con dos características:

⦁ Ser mexicano.

⦁ Tener un RFC y una cuenta bancaria en México.

100 Ladrillos no acepta transferencias de una cuenta del extranjero. Tiene que ser todo desde México. Si cumples los requisitos mencionados puedes hacer tus inversiones desde el país en donde estés.

Regulaciones de 100 Ladrillos ante la CNBV

100 Ladrillos está próximo a formar parte del sistema financiero mexicano. Todas las autorizaciones para emitir las licencias de operación son expedidas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

Todas las plataformas de inversiones están bajo la misma situación jurídica. Ahora solo queda esperar a que la CNBV haga la evaluación de todo lo presentado. Así eventualmente se otorga o se niega la licencia.

Por lo pronto 100 Ladrillos está operando bajo el artículo octavo transitorio. Este artículo dice que la CNBV les permite operar mientras se tramita su licencia de funcionamiento.

Seguridad al invertir en 100 Ladrillos

El hecho de que estén próximos a tener una licencia de la CNBV hace que de ser aprobada 100 Ladrillos tenga toda la seguridad jurídica y vigilancia. Además de todos los procesos de riesgo, análisis y control interno que la CNBV hace para salvaguardar el dinero de los inversionistas.

La mayor certeza y tranquilidad que debes tener una vez que les otorguen la licencia es que van a estar perfectamente vigilados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.

¿Para cuándo se espera que la CNBV le otorgue la licencia a 100 Ladrillos?

Se esperan tener respuestas muy pronto. Aunque por la situación que estamos atravesando se están alargando un poco los plazos. Sin embargo, la CNBV sigue operando de forma remota, así que se esperan sus respuestas en este 2020.

¿Qué pasa si 100 Ladrillos desaparece?

Vamos a suponer que 100 Ladrillos desaparece. Todas las inversiones que tú hiciste están directamente realizadas a un bien inmueble que está aportada a un fideicomiso de administración. Dicho fideicomiso está vigilado por el fiduciario, que es como un banco. Éste es el que se encarga de asegurar y vigilar que se cumplan los fines del fideicomiso.

Esto nos revela que se cuenta con la mejor señal de protección de tus inversiones. La propiedad va a estar escriturada en ese fideicomiso. 100 Ladrillos comparece ante el fideicomiso en representación de los inversionistas para comprar o pagar la propiedad. Después por la vida del fideicomiso paga las rentas y administra adecuadamente la propiedad.

Si 100 Ladrillos desaparece, tendríamos que pensar en toda la complejidad jurídica que habría detrás del fideicomiso. Por ello, debes estar tranquilo de que hay un banco que está protegiendo la propiedad que tú tienes.

El fideicomiso es válido por 50 años. ¿Qué pasa después?

Por ley los fideicomisos se firman por 50 años con la posibilidad de renovarlos otros 50.

¿Qué pasa si yo invierto y desafortunadamente fallezco?

Cuando tú haces una inversión en 100 Ladrillos puedes designar a un beneficiario, funciona más o menos como en un banco. Es muy fácil que ese beneficiario pueda tomar control de la cuenta y recibir los beneficios de la inversión que tú tienes.

¿Qué pasa si el administrador del fideicomiso fallece?

El fideicomiso se funda con el objetivo de administrar la propiedad. Ahora bien, en ese punto se crea un comité técnico en el que 100 Ladrillos va a tener un asiento.

Hay dos tipos de fideicomiso. Uno en donde toda la propiedad será adquirida por los inversionistas de 100 Ladrillos. Por ejemplo, de una farmacia el 100% de la formación va a ser propiedad de los inversionistas. Entonces, ahí 100 Ladrillos es el comité técnico que puede administrar la propiedad. O si no pueden elegir a un administrador de la propiedad.

Aquí lo más importante es que el órgano de control técnico es el que quita y pone administradores. El administrador de la propiedad puede ser una persona moral o una persona física. Entonces en caso de que fallezca la persona física el comité técnico designa a otra. De tal forma que siempre estén protegidos los inversionistas.

¿Qué pasa si la solicitud de fondeo colectivo no abarca el 100% de la propiedad?

Este es el caso de algunas propiedades que tiene 100 Ladrillos, como la que está en Monterrey. Entonces 100 Ladrillos tiene un asiento en el comité técnico por cuenta de todos los inversionistas.

Pese a que en el comité existan otros asientos que designen a un administrador, al final del día opera el mismo principio. Es alguien que está vigilado por el fiduciario y un comité que está asignando una empresa profesional para que administre tu propiedad. A la vez que también se encargue de que tú siempre puedas cobrar tus rentas.

¿Puedo saber quién es el administrador de mi inversión?

Sí. Cuando se termina el período de fondeo colectivo y la propiedad se aporta al fideicomiso puedes saber quién fue el desarrollador. También podrás conocer quién está administrando la propiedad y quién es el fiduciario en donde está el fideicomiso. Incluso vas a saber quiénes son los inquilinos. Hay total transparencia y lo puedes ver desde tu cuenta en la plataforma.

¿Puede pasar que el administrador nos estafe y se vaya con nuestro dinero?

Un fideicomiso podría ser visto como una empresa, el fideicomiso es el que le factura la renta a los inquilinos.

Vamos a imaginar que tienes un local comercial con un valor de $10 millones de pesos y que está rentado a una cafetería mundialmente famosa. Este local lo dividimos en 100 partes iguales a las que llamamos ladrillos. De estas 100 partes iguales tú eres uno de los inversionistas y así tenemos otros 99 inversionistas. De tal forma que podamos cobrar la renta de esta cafetería.

El fideicomiso le factura la renta a esta cafetería, la cual le paga la renta al fideicomiso. Por lo tanto, el dinero entra en las cuentas del fideicomiso. Luego, esta renta se le paga a 100 Ladrillos para que disperse las rentas de todos los inversionistas.

El efectivo que podría llegar a manejar un administrador es muy poco. Es la caja chica. Son los típicos gastos que están contra comprobación de ingresos, los gastos para pagar la limpieza del jardín, etcétera. Pero todos los flujos relacionados con las rentas están en el fideicomiso y pagándose entre personas morales.

En conclusión, es muy difícil que alguien afecte o cause daños colaterales a los inversionistas.

¿Se puede cambiar al administrador?

Si por alguna razón no nos gusta el administrador actual del proyecto y a final de mes todo lo hace mal, al siguiente mes se le corre. Así se traerá a otro. Entonces por supuesto que se puede cambiar al administrador.

Problemas más comunes con este tipo de fideicomisos

Los fideicomisos no son económicos. En 100 Ladrillos hay costos accesibles porque existe un tema de volumen gracias a la plataforma que administrará muchas propiedades.

Luego está el tema de la administración, lo que tiene que ver con las mayorías y la toma de decisiones. Aquí 100 Ladrillos no tiene ningún problema. Como ya mencionamos tiene un asiento en el comité técnico. De esta forma, cuando hay mayorías se pueden tomar ciertas decisiones. Por ejemplo en las reglas de administración de una propiedad.

Por estos motivos 100 Ladrillos se encarga de varias funciones en el proceso de evaluación de las propiedades. Por ejemplo, de hacer una exhaustiva revisión de quién es el desarrollador del tipo de producto. Además de su calidad inmobiliaria. También de ver el potencial comercial, la viabilidad financiera y que todos los documentos legales estén en orden.

Todo esto se hace para evitar que los posibles conflictos en el futuro puedan complicar la inversión.

Seguros que manejan las propiedades en 100 Ladrillos

Cuando el inversionista realiza la compra de su ladrillo, 100 Ladrillos aporta un fondo de mantenimiento que más o menos equivale a 12 meses de renta anual. Se opera como un fondo revolvente que paga tres cosas:

• El seguro de la propiedad.
• Costo del fideicomiso.
• Prever los derechos.

Eso quiere decir que todas las propiedades de 100 Ladrillos van a estar siempre con un seguro en contra de incendios, daños a terceros, etcétera.

Componentes del rendimiento inmobiliario en 100 Ladrillos

El mismo rendimiento

Retomando el ejemplo del local comercial que dividimos en cien partes iguales, supongamos que esta propiedad cobra el 7% de renta anual. Un local de $10 millones de pesos cobra $700,000 pesos al año de renta. Esto equivaldría más o menos a una renta mensual de $60,000.

Incremento de las rentas

Otro componente del rendimiento inmobiliario es el incremento de las rentas porque hicimos una inversión de $10 millones de pesos. A la vez que tú compraste tu ladrillo de $100,000 pesos que te dejó el 7% de rendimiento. Pero el año que entra sube la renta a esta cafetería.

Entonces ya tenemos el tema del incremento de rentas que es inflación. Muchas veces cuando se renuevan los contratos de arrendamiento hay negociaciones. Por ello, la renta sube mucho más o sube algo más que la inflación.

Plusvalía

El tercer componente es el tema de la plusvalía, una característica al rendimiento que es inherente a los activos inmobiliarios. La plusvalía puede ser por el costo de la reposición del activo. Es decir, ese mismo local comercial que nos costó $10 millones de pesos en 5 años nos podría costar $12 millones construirlo. Entonces, éste ya es un elemento de la plusvalía.

El otro elemento de la plusvalía es la ley de oferta y demanda. Si está súper bien ubicado y empieza a crecer demográficamente, esa zona requiere más comercios. En consecuencia, también subirá el valor del local comercial.

Precios de preventa, descuentos de preventa o por volumen

Los rendimientos también consideran precios de preventa, descuentos de preventa o por volumen. Por ejemplo, comprando un local dos años antes de que me lo entreguen porque lo están construyendo, puede tener un descuento del 10%.  De esta forma el local que vale $10 millones de pesos lo podría conseguir a $9 millones.

Además le puedes agregar el descuento por volumen. En otras palabras, si no quieres un ladrillo de $100,000 pesos si no 5 de ellos, puedes conseguir otro descuento.

En total una inversión puede dejar entre 15% hasta 29% de rendimiento anual.

Principales riesgos de invertir en bienes inmuebles

Que nadie rente la propiedad

Uno de los riesgos es que no se rente la propiedad. En este caso hay que valorar cuál es la calidad comercial en porcentajes de desocupación estimados, etcétera.

El riesgo de no tener la propiedad rentada te deja sin cobrar rentas. Sin embargo, no pierdes la propiedad. Tú sigues siendo dueño de la misma.

Por otra parte, los bienes inmuebles han demostrado una gran estabilidad, incluso frente a crisis económicas. Sin lugar a dudas son un gran mecanismo para proteger el patrimonio.

Frente a una crisis no pierdes tu inversión

En estos momentos, luego de todo lo que pasa por el coronavirus, se está validando la hipótesis de que pase lo que pase tu dinero lo tienes en esta empresa. Puede que la propiedad no esté rentada, pero eventualmente tendrá plusvalía. Luego, cuando el ciclo económico mejore, ya se rentará.

Baja del valor del inmueble

Otro riesgo en épocas complicadas es que el valor de los inmuebles puede bajar por la ley de oferta y demanda. Por necesidad de liquidez, la gente puede verse obligada a vender los inmuebles para hacerlo líquido.

De esta manera, se abaratan los inmuebles porque no hay demanda de esas propiedades. Entonces eventualmente puede generar una minusvalía.

Ten en cuenta que este es el comportamiento de cualquier instrumento de inversión. Aquí la recomendación sería la de siempre. Es decir, que cuando está bajando el valor o cuando no está rentada hay que conservar la propiedad. Virtualmente la vas a recuperar y todo volverá a estabilizarse.

¿Vale la pena invertir en inmuebles?

La respuesta es sí, porque hay muchas oportunidades que se están abriendo en estas condiciones. En el mediano plazo, cuando la situación mejore, vas a poder captar toda esa plusvalía.

En 100 Ladrillos ahora que hay descuentos de preventa y de volumen disponibles está operando el mismo principio. Tú estás comprando a un precio preferencial y en el mediano plazo tu inversión va a regresar esos frutos.

Porcentaje promedio de ocupación de los inmuebles en 100 Ladrillos

Ahora solamente 100 Ladrillos tiene dos propiedades que ya están terminadas y rentadas. Pero están en el proceso de fondeo. Esto significa el tiempo que establece la plataforma para juntar todos los inversionistas.

100 Ladrillos tiene un piso de oficinas en Guadalajara rentado a una empresa americana muy estable. Aunque necesitan los meses para terminar de fondear. Cuando culmine el fondeo, se considera que será una propiedad rentada al 100%.

Por otro lado, 100 Ladrillos cuenta con tres locales comerciales llamados “La Toscana” que están 100% rentados. Se trata de una estética, una mueblería y un restaurante.

Proyectos en construcción

Finalmente, hay cinco o seis proyectos que están en construcción en la fase de preventa. Están en sus procesos de ser entregados en los tiempos que establece la plataforma. Se espera un parámetro de entre 75 y 90% de ocupación, algo muy razonable en términos generales.

La gran ventaja de 100 Ladrillos es que no es una FIBRA. No tienes que hacer una inversión para participar de la ocupación de todos los proyectos. Más bien tú eliges la propiedad que quieres.

¿Cómo maximiza 100 Ladrillos esa ocupación?

Es un camino largo que inicia desde el análisis de la propiedad cuando les llega a la dirección inmobiliaria.

100 Ladrillos cuenta con un comité inmobiliario que revisa cuatro validaciones. En primer lugar, la validación financiera. Es decir, el sentido del precio al que se está vendiendo la propiedad en relación con el rendimiento. Dicho rendimiento estará basado en lo que dejará la renta que será pagada por los arrendatarios.

Esta estabilidad financiera tiene que ver con el análisis de la zona y los precios de renta razonables.

100 Ladrillos evalúa que el desarrollador sea solvente, tenga trayectoria y prestigio. Estos pilares son necesarios para asegurar que esa propiedad va a ser construida y entregada.

Sabiduría de la mano de expertos

100 Ladrillos para validar precios de renta cuenta con expertos y se apalanca de terceros. Eso significa, empresas con muchísimos años en el sector. El análisis de la propiedad se hace con un comité inmobiliario y es decisión colegiada.

De esta manera, los inversionistas pueden estar tranquilos de que las propiedades están siendo muy bien evaluadas.

¿En cuánto tiempo recibiré rendimientos de 100 Ladrillos?

Esto depende de las características y en el momento del fondeo colectivo en el que se encuentre el proyecto.

Toscana

Por ejemplo, si inviertes en Toscana, esa propiedad ya está terminada y rentada. Habrá tres meses de fondeo colectivo. Luego de esto empiezas a recibir tus rentas. En el caso de Toscana es para septiembre de 2020.

Además 100 Ladrillos tiene otra propiedad, pero ya no hay ladrillos disponibles. La misma está por entregarse. Sus inversionistas empezarán a generar rentas en julio o agosto de 2020.

Sonata Comercio

Después en Sonata Comercio hay locales comerciales y todavía hay ladrillos disponibles. Justamente en el proceso de rentar los locales comenzó esta pandemia. Pero igual, en cuanto se empiezan a rentar los locales ya recibes renta.

Allius

En relación al proyecto de Guadalajara, Allius, en septiembre-octubre de 2020 se entrega. Ahí, en cuanto se fondee la propiedad completa empiezas a recibir rentas.

Proyectos en construcción

Por último, los proyectos que están en construcción demoran un plazo más largo. Entre ellos está The Wesley, un proyecto habitacional en Tijuana. Así como la Plaza Comercial Catehua que se proyecta para diciembre de 2021. Finalmente, está Encinos Comercio que prácticamente pronto estará.

Frecuencia de pagos en 100 Ladrillos

Los pagos son de manera mensual. 30 segundos después de que el inquilino paga la renta ya se refleja en tu cuenta.

Asimismo, 100 Ladrillos tiene incentivos para los inversionistas. Cuando el arrendatario no paga la renta, 100 Ladrillos no te cobra el porcentaje de administración de la propiedad.

Rendimientos mensuales por las rentas ¿Son de por vida?

En la deuda, tú le prestas dinero al desarrollador para que construya y luego eventualmente venda la propiedad. De esta forma te pagará tu capital más los intereses. Es como un contrato de préstamo.

En cambio, en 100 Ladrillos tú estás comprando la fracción del inmueble. Así es como recibes regalías y tú puedes conservar ese ladrillo. Esta puede ser una inversión patrimonial.

Entonces, si quieres conservar tu ladrillo, toda la vida recibirás rentas siempre y cuando el local esté rentado.

¿Qué pasa si quieres vender tus ladrillos?

Puedes vender tus ladrillos haciendo una especulación inmobiliaria. Por ejemplo, lo compras hoy a un precio “X”, lo conservas cinco años y cuando vale 30% más lo vendes. Eventualmente, con ese dinero puedes volver a invertir en propiedades. Podrás ganar más ladrillos que encuentres en preventa con descuentos.

Este ejemplo es lo que hacen quienes se dedican a la inversión inmobiliaria. Es uno de los negocios preferidos de los ricos. Aunque se acabaron los tiempos donde sólo los ricos pueden hacerlo. Ahora esta oportunidad está al alcance de cualquier inversionista.

Precios de las rentas conforme a la inflación

En todos los contratos de renta está la inflación indexada. Cuando hay renovación de contratos depende de la negociación y de cada local. Es común que estén las mejoras o incrementos por ley de oferta y demanda.

Por ejemplo, a una farmacia le hacemos un contrato de 5 años a un precio hipotético de $100 pesos el metro cuadrado. Entonces en los cinco años sólo le vas a subir 4%-5% de inflación. Pero en el quinto año resulta que esa zona creció, el precio de renta ya subió y vale $150. En conclusión, a veces las renovaciones generan esos incrementos.

De igual modo, en las contrataciones pueden presentarse disminuciones según la ley de oferta y demanda. Típicamente todas las propiedades suben año con año sus contratos de arrendamiento de acuerdo a la inflación.

¿Puedo recibir el beneficio de la plusvalía sin tener que vender?

El valor de tu cuenta en 100 Ladrillos va capitalizando la plusvalía. Solamente lo ejerces cuando lo vendes. La plusvalía está pegada al incremento del valor del inmueble. Así como en cualquier propiedad.

Los impuestos en 100 Ladrillos

Los ingresos son gravados y tenemos que pagar impuestos. ¿Cómo funciona?

Al día de hoy lo que está vigente es que nosotros estamos generando un ingreso por arrendamiento. Tú invertiste en un local que está rentado a un inquilino que paga renta. Por lo tanto, tú tienes que dar de alta la obligación de arrendamiento ante el SAT. Esto significa declarar impuestos bajo esta modalidad, además de las que ya tengas.

¿Es difícil el proceso?

Puede parecerte complicado, pero no lo es tanto. La obligación se puede dar de alta en línea o con tu contador.

Cuando tú estableces esa obligación del arrendamiento, esto ya te permite facturar la renta. Cuando tienes un inquilino, tú le vas a facturar como persona física a 100 Ladrillos la renta para que ellos te puedan pagar.

Entonces, sólo tienes que facturar la renta más IVA, como cualquier ingreso.

Diferencias entre persona física y moral

Puedes comprar los ladrillos como persona moral si tienes una persona moral que hace las inversiones inmobiliarias. De este modo, tú facturas la renta más el IVA a 100 Ladrillos que te lo pagará.

En cambio, la mayoría de los inversionistas son personas físicas. En este caso, cuando tú le das esa factura más el IVA, 100 Ladrillos por ley tiene que retener dos terceras partes del IVA y el 10% del ISR.

Después de que 100 Ladrillos te dé el monto correspondiente, ahí tú vas con tu contador. Él hará la declaración pertinente para que puedas declarar el IVA y el ISR restante. Todo en función de tu propia estrategia fiscal.

Deducción ciega

Esto está previsto en la ley fiscal en materia de arrendamiento, en donde el fisco otorga un 35% de descuento. Al mismo se le llama deducción ciega porque ya te la toma en cuenta. Justamente porque en los inmuebles casi no hay gastos que deducir.

Esto quiere decir que no necesitas presentar ningún comprobante de gasto. En cuanto al 65% del ingreso restante que es la renta, eso constituye la base gravable para que puedas hacer tu declaración. En este caso es el 35% de ISR lo que pagas.

Al final queda como un 22.75% de ISR a declarar y pagar en impuestos.

Entonces la tasa de impuestos independientemente de tu ingreso es 35%, pero sólo sobre el 65% gravable. Esto es una regla fija para todos.

¿Qué pasa si no les damos factura?

Para que 100 Ladrillos libere tu renta en la plataforma hay dos opciones. La primera es darles la factura. La otra es que sin factura te quiten un 30% porque es el impuesto que tienen que pagar. Así también liberan tu renta.

Por otra parte, el regulador y las autoridades están evaluando la posibilidad de que 100 Ladrillos retenga los impuestos y pague directo al SAT. De modo que el inversionista no tenga que emitir una factura. Aunque sólo se evalúa. No es aún algo aprobado.

¿Cada cuando tengo que declarar ante el SAT?

En materia fiscal tenemos que hacer las declaraciones provisionales que son las mensuales. Así como para final del año la declaración anual.

Estamos obligados bajo cualquier tipo de ingreso que tenga estas características.

Comisiones en 100 Ladrillos

En detalle son dos tipos de comisiones. Una es la comisión de administración y la otra es por la venta del ladrillo.

Cuando tú pones a la venta tu ladrillo, 100 Ladrillos habilita ese mercado secundario. En este mercado hay una comunidad grande de inversionistas. Ellos van a comprarte tu ladrillo y ahí te cobran una comisión. Ésta va del 3% al 5% según montos y volúmenes de inversión.

La comisión de administración va del 4.5% hasta el 10%. Estas son las dos únicas comisiones que te cobrará 100 Ladrillos.

¿Se pueden deducir otros gastos?

Sí. Solamente debes tomar en cuenta que 100 Ladrillos lo está administrando directamente. Por lo tanto, es difícil que exista otro gasto a comprobar.

100 Ladrillos mediante el gasto de la administración y del fideicomiso está administrando la propiedad. No hay una deducibilidad particular.

En resumen, la respuesta es sí. Si hubiera algún gasto deducible como tal, que cumple los requisitos de deducibilidad de impuestos, el mismo se deduce.

¿Cómo puedo vender mis ladrillos?

La mayoría de las propiedades están fraccionadas en ladrillos. El objetivo es que tengan los montos mínimos más razonables posibles. Por eso hay ladrillos en Toscana desde $2,300 pesos. Solamente que la compra mínima es de 10 ladrillos.

Ejemplo práctico

Vamos a suponer que tú inviertes $500,000 pesos y los tienes ahí cinco años. Ya has recibido las rentas correspondientes y está generando la plusvalía.

En este momento, tú puedes poner a la venta los ladrillos que tú quieras. Vamos a suponer que tu necesidad de liquidez es solamente de $100,000 pesos. Por ello, no te tienes que deshacer de toda tu inversión inmobiliaria.

Puedes poner a la venta los ladrillos que equivalen a la liquidez que tú necesitas sacar. Los restantes los conservas y siguen generando rentas.

Mecanismo de venta en 100 Ladrillos

100 Ladrillos habilita el mercado secundario en donde habrá otros inversionistas. Éstos buscan hacer una inversión en un ladrillo que les deje un rendimiento.

El mercado es abierto y tú le pones el precio que tú quieras a tus ladrillos. Pero obviamente rige la ley de oferta y demanda. O sea, si tú le pones un precio que por ley de oferta y demanda es razonable, obtendrás inversionistas. Así no tendrás ningún problema para vender esos $100,000 pesos y conservar la otra parte.

Recomendaciones adicionales

Algo que se recomienda es tener una estrategia de diversificación entre varias propiedades.

Finalmente, si en el peor de los casos necesitas todo el dinero, pones a la venta todos tus ladrillos en el mercado secundario. Ahí hay asesores inmobiliarios que están constantemente promoviendo las inversiones.

Vender tu ladrillo con facilidad es una característica muy interesante ya que en el mercado tradicional no es tan simple. Aquí en cuanto pones a la venta tus ladrillos toda la transacción se hace de manera digital. La persona que te compra paga desde su cuenta. Una vez que se formaliza se firma digitalmente.

¿Qué tan fácil es vender un ladrillo?

Si tengo 100 Ladrillos de $4,000 pesos cada uno y quiero vender unos $40,000 ¿Qué tan fácil seria?

De acuerdo a los datos actuales, todos los días hay venta de ladrillos. Esto quiere decir que la frecuencia es diaria. El apetito de inversión está creciendo y tenemos más de 13,000 usuarios registrados en la plataforma. No todos son ya inversionistas. Pero también nuestras gráficas muestran un crecimiento muy interesante.

La masa crítica de gente que podría invertir en plataformas de Crowdfunding es muy grande. La razón es porque estamos hablando de montos alcanzables.

Plazos cortos

Entonces no te doy una respuesta de que yo te garantizo que te los venden a tanto, porque no lo podría saber. Pero podría darte el ejemplo de lo que se mueve en 100 Ladrillos. El tiempo es relativamente corto. Desde tres semanas a un mes y medio, en el peor de los casos.

El dinero te va a llegar en función de cómo se van vendiendo tus ladrillos. Podría ser que una misma persona te compre todos los ladrillos y recibes todo el dinero de una vez.

El mercado secundario está a punto de habilitarse ¿Cuál sería el procedimiento para vender mis ladrillos?

Cuando termine el período de fondeo colectivo, por ejemplo en Encinos, hay que validar que llegamos a la meta.

Una vez que ya se cumple el fondeo colectivo, viene un período de uno a dos meses. En este tiempo se hará todo el proceso de escrituración de la propiedad y del fideicomiso.

Luego de que ya se habilite en la plataforma y cuando tú recibes rentas de inmediato, se habilita el mercado secundario de esa propiedad. De este modo, lo puede poner a la venta cuando tú quieras.

¿Puedo por mi cuenta buscar un posible comprador?

Sí, totalmente.

Diferencias entre 100 Ladrillos y las FIBRAS

Todas las FIBRAS tienen la misma característica, son como un pool de rentas.

Una primera diferencia es que en 100 Ladrillos tú inviertes en la propiedad de tu elección. No corres el riesgo de invertir en todas las propiedades. Toda la suerte de inversión inmobiliaria estará asociada a esa propiedad de tu elección.

En cambio, en las FIBRAS inviertes en todas las propiedades y recibes el rendimiento de todas ellas.

Rendimiento por preventa

En las FIBRAS no hay acceso al rendimiento por preventa o plusvalía porque solamente hay propiedades que están terminadas y rentadas.

Crowdfunding inmobiliario de copropiedad de regalías vs el crowdfunding inmobiliario de deuda

100 Ladrillos es la única empresa que está con la modalidad de copropietario de regalías. Esto significa que te permite tener el acceso a tu ladrillo, lo puedes conservar y beneficiarte de la plusvalía.

Los otros modelos que son de deuda son un contrato de préstamo. Prácticamente el crowdfunding inmobiliario de deuda se podría equiparar al crowdfunding de préstamos entre personas.

Solamente que el subyacente son dos activos diferentes. Uno es un contrato de préstamo personal para que alguien pague sus deudas o ponga un negocio. El otro es prestarle dinero a un desarrollador para que construya un inmueble.

Rendimientos

Si tú comparas las tasas de crowdfunding inmobiliario de deuda son muy parecidas a lo que están dando las plataformas de préstamos entre personas.

Entonces a veces está esa confusión cuando ven que nuestros rendimientos por ventas son del 7% – 8%. Creen que es muy poquito cuando lo comparan con la competencia.

Aquí es muy importante aclarar que son dos tipos de inversiones totalmente diferentes. La relación riesgo-rendimiento es totalmente distinta. Pero en el caso de 100 Ladrillos considerando la plusvalía hace el rendimiento incluso a veces hasta más atractivo.

Mercado secundario

A diferencia de otras plataformas, 100 Ladrillos planea habilitar este mercado secundario del que platicamos.

En este sistema tú decidirás si conservas el ladrillo para crear, crecer y proteger tu patrimonio. Así como decides si eventualmente lo sacas a la venta. En este caso te beneficias de este proceso de especulación comercial inmobiliaria.

Beneficio fiscal

El beneficio fiscal sólo aplica en el crowdfunding inmobiliario de copropiedad de regalías.

Si tú inviertes en deuda, la tasa de impuestos que vas a pagar será mayor. Puede llegar hasta un 35% contra la tasa efectiva de la renta alrededor de 22.75%.

Comisiones

Las comisiones para colocar un préstamo son más bajas, porque es algo más fácil.

Pero en 100 Ladrillos lo que hacen es administrar por ti la propiedad para que tú puedas vivir de tus rentas. Por otro lado, son el broker que te ayuda a vender tu propiedad cuando lo necesitas.

Cuando comparamos estas comisiones contra el rendimiento global podemos ver el atractivo.

Si te interesa invertir en este tipo de proyectos puedes utilizar este enlace para crear una cuenta en 100 Ladrillos.

Si deseas ampliar esta información te invito a ver el siguiente video.

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