15% anual INVIRTIENDO EN INMUEBLES MÉDICOS CON BAJO RIESGO

¿Te gustaría invertir en bienes inmuebles del sector médico y obtener rendimientos de entre 12% y 15% con un riesgo muy bajo?

En este artículo te voy a mencionar un proyecto que estuve investigando, me parece bastante interesante y lo vamos a ver a detalle.

Te voy a enseñar cómo tú puedes evaluar financieramente hablando cualquier proyecto inmobiliario para que haga las mejores inversiones.

Wellmedic Monterrey

Como muchos saben yo me mudé a Monterrey a principios del año 2021 y cerca de donde vivo hay una clínica de primer nivel.

Ahí tú vas y te atiendes cuando tienes alguna enfermedad o te sientes mal de algo.

Hay doctores, especialistas, tienen equipo para que te atiendas de primer nivel, no es un hospital como tal si no una clínica.

Ahí los doctores te dan tratamiento, te recetan medicina y ven si es necesario trasladarte a un hospital.

Esta clínica se ve muy moderna y nueva, los precios muy competitivos, a mí me pareció excelente y es a donde he estado yendo desde hace tiempo.

Un día me tope con la opción de invertir en este tipo de inmuebles, inmuebles del sector médico.

Y fue algo que para mí era totalmente imposible, ya que pensaba que se necesitaban miles de millones de pesos para hacer algo así.

Pero más adelante te voy a explicar cómo es que si se puede invertir en este tipo de inmuebles médicos.

Inversiones en Wellmedic

Para mí el servicio es muy bueno y cuando vi la opción de inversión me salió lo siguiente.

Se ve muy atractivo todo lo que dice sobre invertir en un inmueble rentado del sector salud.

Dice que dan un rendimiento equivalente al rendimiento anual del 10% y con un contrato a 10 años.

Es decir, lo que ellos hacen es que construyen este tipo de edificio, te lo venden y ellos mismos te lo rentan.

Dice que hay inmuebles desde $2.2 millones de pesos con 30% de enganche y financiamiento sin intereses.

Algo interesante, te dan la escritura, no es un fideicomiso o un pool de rentas, tú vas a tener la escritura del edificio.

Al final pedí información y te voy a compartir todo lo que vi para que veamos juntos si es buen proyecto o no y aprendas a analizar cualquier proyecto inmobiliario.

Primera presentación enviada Ciudad Mayakoba

Me enviaron varias presentaciones, pero esta fue la primera.

El desarrollo que están haciendo está en la Riviera Maya en Ciudad Mayakoba.

Yo jamás he ido ahí, pero me puse a buscar en internet y encontré rápidamente una página oficial de la ciudad dónde te dice que es la primera comunidad integral planeada y sustentable en la Riviera Maya.

Se ubica en un punto privilegiado a 30 minutos del aeropuerto internacional de Cancún, en el área de mayor crecimiento y plusvalía de Playa del Carmen.

Es decir, está a 10 minutos de Playa del Carmen manejando.

El inmueble se ve extremadamente lujoso y lo primero que puedes pensar es ¿Y quién va a ir ahí?

El costo médico en Estados Unidos es muy caro, hacerte una cirugía, checarte algo, una intervención médica que requieras, etc, vas a pagar decenas de miles de dólares.

Son cosas que aquí en México te puedes hacer por una fracción del precio de ese costo.

Hay datos que comprueban que muchos extranjeros vienen a México a atenderse u operarse porque les sale mucho más barato.

Y este tipo de desarrollos está justamente enfocado a eso, a captar principalmente al público extranjero o al público nacional que la quiere pasar bastante bien.

Para que vayan y se atiendan ahí, se hospeden ahí mismo y regresen felizmente saludables a su casa.

La teoría funciona bastante bien.

Es un desarrollo de 12000 m² de construcción qué va a incluir una clínica equipada con quirófanos, consultorios, un hotel para pacientes de larga estancia y un Health Market con servicios como farmacia, laboratorio, gimnasio, spa, restaurantes, cafeterías orgánicas, mini super healthy, todo en un terreno de 8500 m² en el bulevar principal de Ciudad Mayakoba.

Te voy a mostrar un plano bastante simple donde te dice qué va a estar la torre clínica, el hotel y el Health Market, todo pegado.

Ventajas del proyecto

Lo que me ofrecieron es una propiedad con un contrato de arrendamiento notariado a 10 años.

Es decir, renta garantizada, te lo renta la misma clínica y ellos lo administran y lo operan, te van a pagar el 10% de rendimiento anual sobre el monto que vas a invertir.

Y va a subir cada año la inflación con base al INPC, entonces, es garantizado que te van a dar más cada año dependiendo de lo que sea la inflación.

Sí la inflación fue del 8% la renta sube un 8% y así te la vas a ir llevando.

Esa renta que ofrecen ya es libre de mantenimiento y gastos administrativos, es decir, ya es totalmente para ti antes de impuestos.

Y la propiedad si te la escrituran bajo el régimen de propiedad en condominio.

Dicen también que hay espacios disponibles desde $3.7 millones de pesos con financiamiento sin intereses.

Antes de que pasemos a los números me mandaron unas fotos de cómo van con el desarrollo, me parece que lo van a terminar como en 2 años.

Pero ya llevan algo de construcción considerable, ya se ve bastante completo.

La zona se ve muy bonita, está rodeada totalmente de vegetación en una zona preferencial, se ve muy bien.

Plan de arrendamiento

Vamos a ver los números para ver si este proyecto puede ser rentable o no y que aprendas cómo lo puedes analizar.

Vienen datos muy importantes, ese 10% de renta anual te lo van a pagar mensualmente y aparte te van a pagar el IVA.

Es decir, no le tienes que restar el IVA si no que es 10% + IVA lo que tú vas a recibir.

Para eso obviamente haces tu factura, un contador lo puede hacer fácilmente para que recibas tu renta.

Me pasaron la lista de propiedades disponibles, muchas ya están vendidas y me puse a buscar algunas opciones.

Vienen precios variados, ahí te sale a lo que vale y lo que te van a dar de renta.

Por ejemplo, el de la cuarta línea vale $4 millones y da $33,000 pesos de renta al mes.

Buscando entre todas las propiedades agarre la más barata para hacer un análisis financiero a ver si es viable.

Análisis (números)

Ya llegamos a la mejor parte de este artículo.

Vamos a meternos a los números para ver si es cierto que es un proyecto rentable o si tal vez es la peor inversión que podamos hacer en nuestra vida.

Vamos a hacer un análisis de un proyecto ahí en Mayakoba, el más barato que encontré estaba en $3.9 millones de pesos.

Y vamos a asumir que va a haber un 4.5% de plusvalía anual, es un promedio razonable que hemos usado en otros ejercicios.

Vamos a suponer que la plusvalía es la pura inflación a pesar de ser de las zonas con más crecimiento en la Riviera Maya.

Entonces, el inmueble vale $3.9 millones de pesos, de ahí el 6% aproximadamente lo vas a tener que pagar en gastos notariales y escrituras que son $234,000 pesos.

Eso quiere decir que tú inversión total va a ser de $4.1 millones de pesos pagados en diferentes tiempos.

Es decir, vas a dar el 30% de enganche de contado qué es lo que te piden y esto es $1.1 millones de pesos y el restante te lo van a dar a 24 meses sin intereses.

Esto quiere decir que tendrías que pagar al mes $114,000 pesos.

Lo que podemos ver aquí de entrada es que este proyecto sólo es viable sí ya tienes el capital y andas viendo en qué invertirlo.

Vamos a ver si ese sentido hacer una inversión aquí.

Si no tienes el capital realmente es muy difícil invertir aquí porque el inmueble es muy caro, pero quédate a terminar el articulo para que aprendas a analizar cualquier tipo de proyecto.

Me dijeron también que la mensualidad se puede extender a 30 meses y tal vez baje un poco en caso de que así lo requieras.

Y la renta me dijeron que iba del 10% al 12%, en este ejercicio lo haremos con el 10%.

Para hacer la proyección primero tienes que saber cuánto vas a recibir de rentas, es muy fácil porque es el 10% del valor del inmueble.

A esa renta le vamos a ir incrementando la inflación qué es lo que va a ir subiendo según el contrato.

Impuestos

Esto lo proyectamos a 10 años, pero luego hay que restarle también los impuestos.

Porque esa renta si bien es +IVA todavía te van a cobrar algo de impuestos, afortunadamente en 2022 salió un régimen muy bueno que se llama RESICO.

Donde si tú tributas ahí rentando tus propiedades vas a pagar máximo el 2.5% de impuesto sobre tu renta.

Así que en este ejemplo usaremos ese 2.5% de impuesto.

Siempre tienes que usar números conservadores a la hora de analizar un proyecto porque si con esos números te hace sentido con números mejores te va a hacer todavía más sentido.

En la imagen anterior está la columna con la renta libre de impuestos y si te fijas la diferencia es mínima.

Antes de impuestos el primer año recibías $390,000 pesos y después de impuestos recibiste $381,000 pesos.

Es decir, pagaste muy poquito de impuestos.

Con este cálculo y haciendo las proyecciones de las rentas ya después de impuestos nosotros podemos recuperar nuestra inversión en puras rentas alrededor de los 9 años.

Después de 9 años ya tendríamos nuestro dinero de vuelta y todo lo demás ya sería dinero adicional.

Plusvalía

Pero todavía no consideramos la plusvalía, vamos a ver si hace sentido.

El inmueble vale $3.9 millones de pesos y la plusvalía es del cuatro 4.5% anual y después de 10 años con ese aumento va a valer aproximadamente $6 millones de pesos.

Si hacemos la suma de todo lo que recibimos en rentas ya después de impuestos son $4.6 millones de pesos.

Y vamos a asumir que el inmueble lo vendemos al final de los 10 años.

Ya recuperaste tu dinero y ya quieres vender para tener la ganancia ahora sí de la plusvalía.

De esos $6 millones de pesos qué vale el inmueble algo le vas a tener que pagar al bróker que lo va a vender por ti.

Vamos a suponer que le pagas un 3% de comisión por vender el inmueble y a ti te quedan $5.88 millones de pesos.

Si sumamos los $4.6 millones más los $5.88, nos da un ingreso total de $10.5 millones de pesos.

Nosotros habíamos invertido inicialmente $3.9 millones de pesos entre el enganche y las mensualidades, pero recuerda que también estaban los gastos notariales.

Esto es un retorno sobre tu inversión de 155%.

Quiere decir que tú capital a lo largo de todo ese plazo lo hubieras multiplicado 2.55 veces.

El contrato es a 10 años y sí les va bien te lo vuelven a renovar por otros 10 años y así sucesivamente.

Tasa interna de retorno (TIR)

Para evaluar la viabilidad financiera de un proyecto a lo largo del tiempo dónde recibes flujos y tiene ciertos gastos, me gusta mucho usar la TIR (tasa interna de retorno).

Tú le vas a poder meter a la calculadora los números de cuánto estuviste gastando y cuando y va a considerar el rendimiento a lo largo del tiempo.

Esto es algo muy importante, porque no nos importa un 155% en 12 años sin saber cuánto es anual.

Entonces, vamos a hacerlo con estas suposiciones porque va a ver 2 años que no vas a recibir flujo y ya vas a haber pagado la mayoría de capital, pero luego vas a recibir flujo en un futuro y vamos a asumir que después de 10 años de recibir rentas decides vender el inmueble.

El primer año tienes que dar tu enganche más 12 mensualidades, pagas $2.5 millones de pesos y no recibes nada, por eso está negativo.

El segundo año pagas las otras 12 mensualidades que te faltaban porque recuerda que era a 24 meses.

Y al final lo escrituras y pagas los gastos notariales más los costos de las escrituras, son otros $1.6 millones que salen de tu bolsa.

Y a partir de ahí que es el tercer año ya recibes las rentas, te van pagando el 10% del inmueble, en la imagen ya vienen los montos después de impuestos para hacer un cálculo muy preciso.

El tercer año cobras $381,000 pesos, el cuarto año $398,000 pesos y así sucesivamente como viene en la imagen anterior.

Y al final de 12 años desde que tú amarraste el proyecto y recibiste 10 años de rentas, vamos a suponer que decides venderlo y lo vendes a valor de mercado.

Ese año también recibiste renta y le pagas su comisión al bróker, recibes $6.4 millones de pesos.

Con eso calculamos la TIR, esto lo vemos como un rendimiento anualizado ya libre de impuestos, pero te sugiero revisar todo esto con un contador.

Nos da un rendimiento del 12% anualizado, que ya libre de impuestos la verdad está muy bien.

Riesgo

Ten en cuenta que es una inversión con bajo riesgo.

Estamos asumiendo una plusvalía muy baja que es sólo lo de la inflación, pero igual si la inflación sube también la plusvalía va a subir.

Esta inversión es una buena manera de protegerte de la inflación porque por más alta que sea tú renta sube, el valor del inmueble sube y no hay manera de que pierdas.

El inmueble ya va a estar rentado por 10 años, 100% de ocupación por ese lapso porque ellos mismos te lo rentan, no tienes que estar batallando con la gente.

Esta sí es una inversión totalmente pasiva y con un rendimiento ya libre de impuestos la verdad bastante competitiva que te da buen flujo de efectivo.

Y ahora sí puedes vivir de tus rentas, está bastante bien.

Conclusión

Ya aprendiste a analizar un proyecto inmobiliario, he visto muchas opciones de inversión, llevo ya varios años en esto y todos los días estoy viendo en qué invertir y muchas inmobiliarias no me convencían.

Este fue uno de los pocos que sí le he visto potencial con una tasa de rendimiento atractiva de doble dígito y con poco riesgo.

Lo malo aquí es que necesitas un gran capital para poder entrarle y no es algo que se puede hacer con $100 o $1000 pesos.

Pero sí llegaras a tener esa cantidad puede ser algo sumamente atractivo.

Es un inmueble que va a estar rentado garantizado por 10 años y qué lo van a operar expertos que ya tienen inmuebles de este tipo.

Puedes ir a ver las clínicas, conocer las instalaciones, en lo personal a mí me encanta y cuando vi que se podía invertir ahí me interesó.

Es una estrategia con impuestos muy bajos, pero te recomiendo verlo con un contador.

Yo personalmente si quisiera invertir en este proyecto, pero lamentablemente no tengo suficiente liquidez.

Recuerda que el año pasado compré 3 inmuebles y este año que viene ya voy a liquidar 2 de los departamentos que compré.

Prefiero no comprometerme ahorita, pero si llegara a tener un buen flujo después de liquidar los departamentos tal vez si considere comprar uno.

Para mí es una opción interesante pero no sé si para el siguiente año sigan disponibles, lo más seguro es que no.

Sí tú tienes el capital, te gusta el proyecto y quieres información te dejo el contacto de la persona que me atendió a mí.

La verdad me gustó el servicio, toda la información que te mostré ellos me la compartieron y si tu también quieres información te puedes poner en contacto con Rodrigo Salazar a través de su WhatsApp 81 1599 6457, dile que leíste el artículo de Omar para que te den un trato preferencial.

Si te interesa ver a detalle cómo puedes ganar 15% anual INVIRTIENDO EN INMUEBLES MÉDICOS CON BAJO RIESGO, te invito a ver el siguiente video.