Acabo de comprar un departamento de $1.3 millones de pesos.
Te debo confesar que acabó de adentrarme al mundo de los bienes inmuebles ya de manera directa, no es fondeo colectivo ni crowdfunding.
En este artículo te voy a revelar todos los detalles, dónde lo compré, por qué lo hice, sí lo voy a rentar o voy a vivir ahí.
Te voy a contar todos los planes que tengo sobre esta propiedad.
¿En qué invertí?
Yo invertí en una torre de departamentos que está en preventa.
El esquema aquí funciona así; te venden un departamento de una torre a un precio mucho más barato que a lo que va a estar en un año o dos años porque todavía no se construye.
La preventa quiere decir que tú vas a pagar ahorita cierto monto, se va a construir y en un futuro te lo van a entregar ya cuando esté listo.
El plazo estimado en lo que se construye este proyecto es alrededor de unos 21 o 22 meses a partir de Julio 2021.
Ahorita no hay nada, literal es sólo el terreno, pero ya están construyendo.
Este proyecto consiste en que son varios edificios, son varias torres, la torre en la que yo invertí se llama torre verde aquí en Monterrey.
Este es un edificio específicamente para estudiantes, es un edificio que está cerca de la Universidad Autónoma de Nuevo León, del campus universitario.
Es un lugar enorme y hay miles y miles de estudiantes, entonces, parte de esos estudiantes son foráneos, quiere decir que vienen de otro lado y necesitan dónde quedarse.
Hay personas que traen buen presupuesto y se quieren quedar en un departamento muy padre donde pueden tener roomies, amenidades y servicios.
Te voy a mostrar el esquema en el que yo invertí, básicamente son departamentos pequeños, el que yo compré es de 27 metros cuadrados.
Diseño
Así se ve el diseño que ellos tienen previsto construir, está a 4 minutos de la Universidad.
Básicamente es un edificio que tiene amenidades muy interesantes, tiene salas comunes con pizarrones para los estudiantes.
Tienen lugares para que vayas a leer, tienen su biblioteca y algunas televisiones.
Está muy ameno para el campus estudiantil, para las personas que viven ahí y quieren estudiar y compartir momentos con sus amigos o compañeros.
Tienen en la parte de arriba como una terraza con un asador para su carne asada y pasar un rato agradable también.
Este esquema se me hace muy interesante, yo tuve la oportunidad de cuando estaba estudiando irme dos meses a Querétaro y disfruté mucho la experiencia.
La idea es que en el departamento que yo compré va a tener dos camas y el departamento se va a rentar por cama.
Tiene sus elevadores porque es una torre muy grande de varios niveles, tiene un gimnasio en común que puedes llegar a usar si quieres hacer ejercicio y tiene su zona común de lavandería.
Operadora
Ahora vamos a hablar sobre la operadora, está muy interesante porque es un esquema de pool de rentas, también se le conoce como renta institucional.
Y básicamente lo que hacen ellos es construir una torre, no el operador sino la desarrolladora, la vende y luego le delega a alguien la operación del edificio.
Entonces viene una empresa que justamente se dedica a operar edificios y bienes inmuebles, ellos lo van a administrar totalmente.
De tal manera que ellos lo van a rentar, van a hacer los cobros y van a hacer el chequeo de las personas para ver a quién meter en el departamento.
Ellos van a hacer prácticamente todo, si algo falla, ellos van a cambiarlo, van a hacer todo el mantenimiento por ti.
Prácticamente aquí el esquema es que tú inviertes, compras el departamento y te olvidas de el por 5 años qué es lo que dura el contrato.
Tú no tienes que hacer nada, ellos lo hacen todo, sólo te depositan mes con mes tu renta correspondiente.
El operador se llama CA Ventures, es un operador que no sólo está en México si no en varias partes del mundo incluido en Estados Unidos.
Torre de departamentos
Esta torre está compuesta de varias unidades, son 168 departamentos con 13 niveles, 57 estacionamientos y hay dos estilos de departamentos diferentes.
Desde 22 metros cuadrados hasta 88. En mío es de 27, es de los más pequeños, pero aun así hay más pequeños que este.
Está en una ubicación muy buena, enseguida de Ciudad Universitaria, cerca del estadio de béisbol de Monterrey, del parque niños héroes que está enorme, biblioteca universitaria, estadio de fútbol americano, basquetbol fuerza regia, plazas y del centro.
La torre tiene muchas amenidades, de entrada todos los servicios ya vienen incluidos en la renta, tú llegas y ya vas a tener acceso a internet, al gimnasio, un auditorio, salas de estudio y asadores.
Tienen incluso un camión que te va a llevar a la escuela, es un camión de la misma torre que sale con los estudiantes a la escuela y me imagino que también te va a traer de regreso.
Por ahí también tienen bicicletas, por si te gustaría irte a la escuela en alguna de ellas.
Áreas de descanso, cafetería, lavandería, todos los servicios incluidos como luz, agua, gas, e internet.
Tiene su terraza, el departamento viene totalmente amueblado, tiene sus aires, cámaras y todo lo que se necesite.
Tiene áreas para fiesta, estacionamiento para bicis y una vitapista en la azotea.
Está muy equipado, a mí me hubiera encantado vivir así varios semestres.
La Universidad Autónoma de Nuevo León tiene a más del 50% de los estudiantes de todo el estado.
Es un monstruo, realmente es una escuela muy grande y se dice que el 10% de los estudiantes de la Universidad Autónoma de Nuevo León son foráneos y necesitan en dónde quedarse.
Ubicación
Te voy a mostrar un mapa en donde está ubicado, el punto rojo donde dice El Patriota Departamentos es la zona donde van a construir el departamento.
Y literal esta enseguida de Ciudad Universitaria qué es la Mancha verde que se ve en el mapa.
Antes de comprarlo obviamente me puse a investigar quién lo iba a construir, es muy importante ver la trayectoria que tiene el desarrollador.
La empresa se llama Fraterna, tiene más de 70 años haciendo proyectos inmobiliarios y presumen que han alcanzado plusvalías de hasta el 18% al año, una locura.
Tiene desarrollos orientados al transporte, realmente tiene mucha experiencia la inmobiliaria.
Tienen torres muy grandes en Monterrey, son expertos en lo que hacen, construir.
Eso me da mucha certeza de que el proyecto no vaya a salir mal.
Te voy a mostrar una imagen de varias torres que han hecho.
Beneficios fiscales
Ahora vamos a hablar un poco sobre los beneficios fiscales que hay.
Y es que rentar inmuebles puede ser bien interesante porque tú tienes dos maneras de pagar menos impuestos.
La primera viene siendo deduciendo tus gastos, tú puedes deducir lo que es el predial, si haces algunas mejoras a la propiedad también lo puedes deducir, puedes deducir los intereses del crédito hipotecario.
Los gastos de mantenimiento, el consumo del agua, puedes deducir incluso salarios, comisiones u honorarios que pagues a personas que lo administren.
Puedes deducir también primas de seguro y las construcciones.
Básicamente tú tienes la opción de deducir todo eso, pide las facturas cómo lo haces como persona física y lo deduces.
Y la segunda alternativa y la más sencilla es simplemente aprovechar lo que se llama la deducción ciega.
Donde tú puedes literal sobre el 35% de los ingresos puedes no pagar nada de impuestos.
Aquí sólo pagarías impuestos sobre el 65% restante de tus rentas, aparte puedes deducir el predial bajo esta modalidad.
Tienes que elegir entre una u otra, o deduces todo o usas la deducción ciega, no puedes hacer las dos al mismo tiempo.
Yo casi creo me voy a terminar yendo por la deducción ciega, es más fácil, no tienes que comprobar nada.
Lo bueno es que cada año tú puedes decidir qué modalidad prefieres.
Plano de departamento
Ahora te voy a mostrar el plano de mi departamento, que es de 27 metros cuadrados.
Como puedes ver está la entrada, hay una pequeña mesita para que comas junto con la cocina, está el baño que ese si tiene sus paredes y cuenta con regadera y lavamanos.
Cuenta también con una recamara que se supone va a tener dos camas y una mesita para que las personas puedan estudiar.
Es un departamento sencillo, muy básico y esa es la idea, que el estudiante tenga lo necesario para estar cómodo.
Te voy a dejar una imagen con lo que incluye el departamento, son varias cosas.
Números
Ahora vamos a hablar un poco de los números, que creo es lo que más te va a interesar.
De entrada, te estoy diciendo que este departamento mide 27.1 metros cuadrados.
Este no incluye estacionamiento, De hecho, hay estacionamientos comunes donde puedes llegar, me parece que tienen la opción de pagar como una renta por el estacionamiento.
Entonces, el departamento por sí solo costaría $1.22 millones de pesos.
Pero aparte de eso viene una cuota por equipamiento, que es todo el equipo que se le agrega y nos va a costar $109,000 pesos.
Entonces el departamento ya con todo nos costaría $1.33 millones de pesos.
Pero yo logré negociar un descuento del 3%, me ahorré $40,000 pesos. Entonces ya el precio final con el descuento es de $1.29 millones de pesos.
Más $53,000 pesos aproximadamente de la escrituración, incluye los gastos notariales e incluye el impuesto sobre adquisición de inmuebles.
La preventa funciona así, yo pagué el 10% de enganche que son $129,000 pesos y a lo largo de 22 mensualidades que se supone que es el plazo en el que van a terminar de construir voy a estar pagando otro 10%.
Que vendrían siendo mensualidades más o menos de $5,900 pesos y una vez que me lo entreguen, después de 22 meses yo lo tengo que liquidar.
Y para esto hay varias alternativas, la numero 1 y la que yo planeo hacer es simplemente pagarlo de contado.
Tengo dos años para juntar ese dinero, es un millón de pesos lo que tengo que dar para liquidarlo de contado.
Y la segunda alternativa es la que estoy evaluando sería adquirir un crédito hipotecario.
Rendimientos
Ahora, vamos a hablar un poquito más sobre las proyecciones.
Cuánto espero ganar con esta inversión inmobiliaria qué estoy haciendo.
Te voy a mostrar como calculé todo, de entrada, el departamento de 27 metros cuadrados costaba $1.29 millones de pesos.
En Nuevo León se paga el 3% de impuestos sobre la adquisición de inmuebles (ISAI) que son $38,000 pesos, también hice el cálculo de pagos de derechos y honorarios que son otros $14,000 donde en total por la escrituración van a ser $53,000 pesos.
Más lo que cuesta el departamento, que son $1.29 millones de pesos ya con el descuento.
Esta proyección que te voy a mostrar viene siendo de los ingresos que yo voy a recibir, recuerda que aquí el esquema es renta institucional donde todo se le delega a la operadora.
Va a haber recepcionista, ellos van a estar administrando y haciendo todo.
Ya no me voy a tener que preocupar por nada, no me van a estar llamando para decirme que falló el clima, qué falló el baño, etc.
Números
A mí sólo me depositan mes con mes y así es como se ven los números.
De los ingresos que voy a obtener con el departamento son varios, el principal son las rentas, también se cobra algo por la lavandería y tengo ese ingreso.
Los departamentos que no se rentan porque son muchos los ponen en Airbnb para que de pérdida se ocupen un poco y eso genera algo de ingreso adicional.
También se les cobra a los estudiantes algo por el estacionamiento y por las comidas, en caso de que coman en la cafetería del edificio.
Sobre esto se le descuentan algunos gastos fijos y variables que asume la operadora.
El primer año estiman que los ingresos sean de $118,000 pesos y se gasten en mantenimiento y operación $36,000 pesos.
Lo cual dejarían libres $82,000 pesos antes de impuestos. Ahora, sobre eso hay que pagar impuesto, hablábamos de la deducción ciega.
Te permite exentar impuestos por el 35% de lo que tú ganas en rentas y sólo se pagaría impuesto por el 65% restante.
Ya después de impuestos a mí me quedaría neto el primer año de rentas mensuales $6,000 pesos. Al año vendrían siendo unos $62,000 pesos libres de impuestos. Puede que sea un poco menos que ya también tenemos que descontar el IVA.
Y fíjate en la imagen de abajo, como cada año va subiendo la renta porque van a ser más torres, tal vez construyen primero está, y al año construyen otra y de repente otra y eso va generando más plusvalía.
Hace que la zona se haga más valiosa y obviamente la renta sube.
Abajo en la tabla viene el porcentaje estimado en rentas que voy a estar cobrando al año sobre inversión inicial.
Empiezo cobrando el 6%, el siguiente 7.5%, en el tercer año 8.7%, año cuatro 10%, al año 5 estaría ganando 11% en puras rentas y así sucesivamente.
Ahora te voy a mostrar de manera gráfica todo lo que vimos de los rendimientos, donde básicamente para el año 9 recuperamos el 100% de la inversión.
Conclusión
Y bien inversionista, ahí lo tienes, esa es la inversión que hice de $1.35 millones de pesos.
Todavía tengo 22 meses para decidir si lo voy a pagar de contado o sí voy a sacar un crédito, voy a explorar ambas opciones, aunque la idea que más me gusta es hacerlo de contado.
Ya cuando me lo entreguen, te estaré escribiendo otro artículo sobre cuánto estoy recibiendo con exactitud de rentas porque realmente esta es mi primera inversión inmobiliaria.
Este esquema de Pool de rentas yo no lo conocía y me gusta mucho que todo se delega porque yo con las inversiones lo que busco es liberar mi tiempo.
No esclavizarme dándoles mantenimiento, viendo a quien rentarlo, programando la limpieza, etc.
Te invito a ver todos los detalles sobre esta nueva inversión en este video.