Afortunadamente a lo largo de los años he tenido inversiones muy rentables.
Sin embargo, hay una inversión que recientemente me acaba de generar la mayor ganancia que he tenido en mi vida en términos monetarios.
Aproximadamente $800,000 fue lo que generó en 10 meses esta inversión.
Te voy a hablar a detalle sobre esta inversión y cómo la puedes aprovechar.
Inversión en bienes raíces
Esta es una inversión que hice hace casi un año y ahorita estoy viendo los frutos de esta.
A finales del año 2021 yo empecé a invertir en bienes raíces y empecé a vender las acciones que tenía en la bolsa de valores.
Ya tenía una suma de 7 cifras en la bolsa, pero empecé a ver qué las valuaciones no hacían sentido, se me hacían muy caras las empresas y no veía oportunidades.
Y empecé a asustarme porque yo sabía que eventualmente la bolsa no iba a seguir así, la bolsa es cíclica y tenía que caer.
Por eso es qué desde octubre del año 2021 empecé a vender mis posiciones y empecé a invertir en inmuebles.
Compré 2 departamentos que ya casi acabo de liquidar y aparte compre una casa, que es donde vivo actualmente.
¿Qué le paso a la bolsa?
Lo que le pasó a la bolsa fue una verdadera carnicería.
El S&P 500 en lo que va del año ha bajado 23% y el NASDAQ en lo que va del año ha bajado 30%.
Si yo hubiera mantenido esa inversión de 7 cifras en la bolsa, ya tendría miles de cientos de pesos menos, una gran pérdida.
Y si bien es cierto, desde enero he estado recomprando poco a poco aunque la bolsa ha seguido cayendo.
Si tengo algo de pérdidas, pero realmente no es mucho.
Sociedad Hipotecaria Federal
Me han preguntado mucho cómo saber cuál es la plusvalía que puede tener un inmueble, me preguntan por una fuente de información fidedigna.
Existe un organismo que se llama la Sociedad Hipotecaria Federal.
Es como tal un banco del gobierno que da créditos hipotecarios, entonces, cuando se otorga un crédito hipotecario se tiene que hacer un avalúo.
Un avalúo es cuando va a un experto y calcula el valor de un inmueble con base a diferentes factores.
Hacen diferentes ecuaciones y al final te dicen cuánto vale el inmueble con base a su experiencia profesional.
Este banco ofrece una exageración de créditos, no directamente, si no por medio del Infonavit o del banco.
Y tal vez algunas de esas instituciones financieras recurre a la sociedad hipotecaria federal para los créditos y ahí es donde ellos obtienen toda la información.
Así que como tienen miles de créditos también tienen miles de avalúos.
Por lo tanto, toda esa información la pueden consolidar y ver en promedio cuánto están subiendo las viviendas que tienen un crédito hipotecario.
Ellos publican lo que es el índice SHF de precios de la vivienda en México cada 3 meses.
El dato más actual que tenemos hoy es del segundo trimestre de 2022, donde dicen que las viviendas con crédito hipotecario aumentaron un 8% en el segundo trimestre del año respecto al trimestre anterior.
Vienen otros datos importantes, por ejemplo, a junio de 2022 el precio promedio de una vivienda era de $1.5 millones de pesos y el precio mediano de $881,000 pesos.
Y te voy a compartir otros datos adicionales que vienen.
Ahora, te voy a mostrar una tabla donde se puede ver la plusvalía por estado comparando el primer trimestre de 2022 con el primer trimestre de 2021.
Entonces, los estados donde es más rentable tener propiedades porque la plusvalía es muy alta son Quintana Roo con un 13%, Baja California Sur con 12.6%, en Nayarit con 12.5%, Michoacán y Sinaloa con 11% y Baja California, Morelos y Guerrero con 10%.
Y el peor lugar para tener un inmueble según la estadística es Zacatecas con una plusvalía del 4.5%.
Ni siquiera subió lo de la inflación.
Y el promedio nacional podemos ver que es del 7.9%, es algo acorde a la inflación.
Estos porcentajes son sólo un promedio, porque todo depende de la situación del inmueble, a qué precio lo estás comprando, dónde lo estás comprando, qué se va a hacer en el futuro ahí, etc.
Experiencia con mi casa
Ahora, te voy a contar brevemente mi experiencia personal con la casa que compre.
Antes de mostrarte los números te quiero decir que no te asustes si las cifras qué te voy a mostrar son bastante elevadas para ti.
Este solo es un ejercicio personal que yo hice y te quiero compartir mi experiencia.
Tú puedes hacer exactamente lo mismo con un inmueble más económico y los resultados en promedio deberían ser bastante similares.
El inmueble en el que vivo ahora yo lo compré en octubre de 2021 y tenía un avaluó de $8 millones de pesos.
Ese avalúo se hizo el 13 de junio de 2021.
Cuando hice la compra en octubre de 2021, el banco que me dio el crédito en este caso Banorte, hizo otro avalúo y el inmueble ya costaba $8.25 millones de pesos.
Es decir, en un par de meses subió $250,000 pesos.
En la siguiente imagen te voy a mostrar los detalles de mi crédito con Banorte.
Realmente yo tuve que dar menos de enganche porque yo no compré la propiedad al valor del avalúo, la compré más barata.
Yo la propiedad la compré en $7.85 millones de pesos cuando estaba valía $8.25 millones de pesos.
Es decir, hubo un descuento importante de $400,000 pesos, eso lo obtuve negociando con la persona.
Siempre trata de comprar inmuebles por debajo de su valor de mercado porqué es donde obtienes la verdadera ganancia.
Refinanciamiento
En agosto de 2022, 10 meses después yo hice un refinanciamiento de mi crédito para mejorar las condiciones.
Me pase de Banorte a Citibanamex.
Y gracias a lo que subió de valor el inmueble en ese tiempo yo pude obtener mejores condiciones.
Afortunadamente el inmueble que compré estaba cumpliendo con las condiciones que te mencionaba al inicio.
Estaba en la mejor zona de Monterrey, había mucha vialidad, hospitales, escuelas, están construyendo muchas torres de departamentos, de centros comerciales y muchas cosas más qué hacen la propiedad más valiosa.
Entonces, cuando hice el avalúo para el refinanciamiento la propiedad ya no valía $8.25 millones de pesos, valía ahora $10.25 millones de pesos.
La plusvalía aquí no fue del 8% que es el promedio, en este caso fue una plusvalía exagerada.
Te voy a mostrar ahora una imagen del crédito que me dieron en Banamex cuando hice el refinanciamiento.
Cómo puedes ver me dieron una tasa de interés del 7.9% y un CAT del 9.2%, lo más bajo que existe hoy en México.
En la imagen se puede ver cómo el inmueble está valuado en $10.25 millones de pesos y a mí me dieron un crédito de $6.7 millones de pesos.
Y me hicieron un reembolso los de Banorte de $64,000 pesos.
Todas estas sumas elevadas que ves vinieron de la plusvalía, el inmueble ya es tuyo y la deuda es a plazo fijo y es por un monto determinado.
Ese monto ya no aumenta porque no está en UMAS ni en UDIS.
Así que toda la plusvalía es para ti y no para el banco.
Gracias a esa plusvalía yo obtuve un mayor porcentaje de participación en el inmueble y por eso yo ahora tenía el 35% de enganche.
Logré refinanciarla sin poner dinero extra, más que las mensualidades que iba pagando y eso me va a generar un ahorro de $2.86 millones de pesos.
Desglose de números
Lo que te voy a mostrar ahora es el rendimiento que tuve sobre mi inversión por la plusvalía.
Ya te consolidé los números para que lo puedas ver de manera más sencilla.
Cómo se puede ver en julio de 2022 el inmueble valía $7.9 millones de pesos y en octubre que lo compré ya valía $8.25 millones de pesos.
Pero recuerda que yo lo compré más barato, en $7.85 millones de pesos, sólo que tuve que pagar casi $400,000 pesos en gastos notariales e impuestos.
Luego, le hice algunas remodelaciones a la casa porque es donde vivo actualmente y quería que estuviera en óptimas condiciones.
Y en remodelaciones me gasté casi $1 millón de pesos.
Y eso le suma un valor extra a la casa, pero eso no es orgánico.
Plusvalía total
Si te sumo lo que me costó la casa sin los impuestos más lo que le tuve que meter de mejoras, ya son $8.79 millones de pesos.
Pero la casa está valuada en $10.25 millones de pesos.
Eso quiere decir que la plusvalía que hubo en total del precio de compra al precio actual fue de $2.4 millones de pesos.
Una plusvalía del 30%, pero realmente una parte de eso vino por las mejoras que yo le hice, eso no es orgánico.
Es por eso qué en la siguiente imagen te lo voy a mostrar todo separado.
Si descontamos lo que yo invertí de la plusvalía total nos va a dar lo que es la plusvalía orgánica.
Es decir, lo que realmente subió la casa si en teoría yo no le hubiera metido nada y en porcentaje me sale que es un 18%.
Pero recuerda que esto sólo es de 10 meses, por qué la plusvalía orgánica anualizada es del 22%.
Comparación
Vamos a comparar ahora todo lo que yo tuve que pagar contra lo que gané para ver cuánto porcentaje es.
Este porcentaje de rendimiento está calculado sobre lo que yo pagué por el inmueble, pero realmente yo no pagué todo.
Porque la gran mayoría de ese dinero es del banco, es dinero que tengo que pagar, pero sin embargo yo estoy cobrando toda la plusvalía.
Este es el concepto de apalancamiento.
Es una buena manera de apalancarte en inversiones de bajo riesgo en bienes inmuebles cuando las cosas que te dan son buenas.
Entonces, vamos a ver cómo se ve realmente mi inversión con el dinero que yo puse y lo vamos a comparar con ese rendimiento que tuvimos por plusvalía.
Todo viene explicado a detalle en la siguiente imagen para que lo puedas comprender mejor.
Gran parte de ese rendimiento que se puede ver viene por el descuento inicial que tuve al principio.
Puede parecer un descuento simbólico, pero con el apalancamiento hace una gran diferencia, por eso es qué mi rendimiento se duplicó.
Si tú quieres apalancarte también ten cuidado, no te endeudes sólo por endeudarte y siempre trata de buscar tasas bajas.
Y que ese dinero sea para inversiones con un riesgo controlado.
Realmente estos sólo fueron los primeros 10 meses, no siempre va a ser así, eventualmente la plusvalía va a ir bajando.
Se va a ir acercando más al promedio por que no puede crecer eternamente así.
Te voy a mostrar ahora cómo se verían el siguiente año los números.
Cierre
En general esa es la mejor inversión que he hecho en mi vida, siento que fui muy afortunado.
Esto fue algo exponencial y la verdad no sé cuánto dure.
Me ha salido bastante bien la jugada de salirme de la bolsa contra lo que he ganado en bienes inmuebles.
Pero luego también viene lo contrario, ahorita que la bolsa está bajando mucho tal vez lleguen buenas oportunidades para entrar a la bolsa y tener rendimientos similares cuando se recupere.
Entonces, lo que he estado haciendo este año es lo contrario.
Vendí caro cuando estaba en la bolsa y compré inmuebles con buenas condiciones, con un rendimiento considerable.
Luego, la bolsa va a bajar y yo voy a comprar acciones baratas para luego tener un rendimiento considerable.
En estos números que te mostré se puede ver como si le podemos ganar al mercado.
Tal vez cuando ya cuando me entreguen algún departamento de los 2 que compré, lo venda para cobrar la plusvalía y lo meta a la bolsa para aprovechar oportunidades
Si te interesa ver a detalle la INVERSIÓN MÁS RENTABLE que he hecho y que gracias a ella gané $800,000 pesos, te invito a ver el siguiente video.