FIBRA NOVA, un instrumento que te permite cobrar rentas en dólares invirtiendo en propiedades de uso industrial con un 100% de ocupación.
Y todo esto con menos de $100 pesos.
Vamos a entrevistar a Luis Carlos Piñón Reza, director de finanzas de administración de Fibra Nova.
¿Cómo nace Fibra Nova?
Omar: Platícanos un poco sobre cómo es que nace Fibra Nova.
Luis: El director general de grupo BAFAR Eugenio Baeza con esta visión de lograr incorporar en negocios resilientes de largo plazo y con una alta rentabilidad vio una oportunidad en el negocio de real estate.
Fue en el año 2011 que decidió incursionar en el sector inmobiliario.
En aquellos años se incorporó nuestro director general Guillermo Medrano como parte del equipo de directores de BAFAR en la parte inmobiliaria.
Y en 2017 logramos generar un portafolio ya de la masa crítica suficiente para poderlo lanzar en la bolsa mexicana de valores.
Así que en agosto de 2017 nace Fibra Nova como una de las fibras más diversificadas en ese tiempo.
¿Cuál es el beneficio de hacerse Fibra?
Omar: En este caso, si grupo BAFAR ya tenía su negocio inmobiliario y tenían locales que rentaban así mismos y a terceros.
¿Por qué hacerse un FIBRA y no quedarse como privado? ¿Cuál es el beneficio de hacerse públicos y lanzarse como un FIBRA?
Luis: De entrada, como cualquier inversión siempre buscas potencializar esa inversión.
Entonces, el mercado en aquel momento de fibras empezaba a crecer mucho con el resto de las fibras que ya existían.
Era una oportunidad de mercado importante de salir a colocar el negocio inmobiliario qué grupo BAFAR tenía y poderlo explosionar.
En aquel momento teníamos rentas anualizadas de $243 millones de pesos, hoy tenemos más de $1000 millones de pesos de ingresos en renta.
Entonces, este portafolio de rentas de llevarlas de $200 millones a más de $1000 millones en menos de 5 años es el reflejo de poder llevar la división inmobiliaria de grupo BAFAR a la bolsa a través de Fibra Nova.
Esta acción salió costando en 2018 $19.5 pesos y ahorita anda alrededor de los $29 pesos.
Es una plusvalía del 49% pero aparte cada 3 meses pagamos la distribución, el dividendo actual es alrededor del 11% o 12%.
Sin duda un negocio muy rentable.
Somos una de las fibras que menos gastamos por administrar el portafolio y eso nos ha permitido tener márgenes arriba del 90% a lo largo de estos 5 años.
Nearshoring
Omar: Me gustaría que tocáramos el tema del Nearshoring.
Me interesa mucho conocer su perspectiva sobre qué regiones están fuertes en el Nearshoring para capitalizar toda esa inversión extranjera que viene.
Y en dónde se enfocan más en tener sus naves y por qué.
Luis: El tema del Nearshoring se escucha en muchos lados y no es de ahorita, viene sucediendo hace muchos años.
La industria maquiladora llegó a México en los años 60.
Y hay una vocación industrial primordialmente en el norte de México porque atendemos al mercado más grande del mundo que son los Estados Unidos.
Las fronteras proveen además de una ventaja logística obvia de la cercanía proveen algo que en otras regiones de México aún no se logra desarrollar que es el capital humano.
En el norte de México la mayoría de la gente es bicultural.
Entonces, cuando viene un inversionista extranjero que busca operar una planta de manufactura en México, los gerentes y las personas que se contratan son gente que tienen una cultura de trabajo que el norteamericano o europeo se siente muy afín de trabajar.
Son ciudades como Monterrey, Chihuahua, Ciudad Juárez, Tijuana, Hermosillo, Reynosa y Matamoros.
Por eso las fronteras siguen siendo unas zonas privilegiadas para captar el Nearshoring.
Ocupación de las propiedades
Omar: Según un dato que vi tienen 112 propiedades con 100% de ocupación. ¿Cómo pueden lograr eso?
Luis: El modelo de negocio que ha tenido Fibra Nova a lo largo de estos 5 años es un modelo de negocio donde no buscamos crecer comprando grandes portafolios.
No buscamos desarrollar bancos de tierra para tener edificios especulativos.
Sí no, somos selectivos en el perfil del inquilino que seleccionamos.
Y las inversiones y bancos de tierra que hemos tenido nos han permitido ir desarrollando porciones de tierra y área bruta rentable de forma ágil.
El modelo de negocio que hemos seguido primordialmente es el desarrollo a través de edificios.
Dónde buscamos que a las empresas extranjeras qué buscan operar en México les ofrezcamos una solución inmobiliaria donde busquen quedarse en el largo plazo.
Estos son contratos de 8, 10 y 15 años.
Hacemos edificios con una alta especificación, dónde tomamos los requerimientos del inquilino.
Y este inquilino adicionalmente hace inversiones adentro de nuestros edificios típicamente 3 o 4 veces más grande de lo que pudiera costar el edificio.
Adicionalmente a esto somos una opción bastante atractiva para seguir renovando el contrato.
Creo que la combinación de buscar inquilinos con una calidad financiera en los sectores y regiones adecuadas con un modelo de negocio con alto enfoque al servicio nos ha permito mantener el 100% de ocupación.
Ventajas de invertir en Fibras
Omar: Este tipo de vehículos te ofrece la misma nave industrial que podrías comprar por fuera y que ya te la administran siendo FIBRA.
Luis: Es correcto, las fibras y sin duda Fibra Nova es una de las mejores opciones para aquellos que quieran invertir en el sector del Real Estate con poco capital.
Tiene muchas ventajas invertir en una FIBRA.
Tienes un equipo profesional, dedicado a desarrollar y administrar las propiedades, tienes un gobierno corporativo que te marca estos lineamientos de dónde y cuándo invertir.
Aparte el mercado es muy institucional, atrae inversión extranjera a México de grandes corporativos.
Sobre el capital que tú quieras invertir tienes un equipo profesional que te avala y sobre todo tiene una regulación en México.
Ya que al ser una empresa pública que cotiza en la bolsa mexicana de valores está regulada.
Distribuciones de Fibra Nova
Omar: Les voy a compartir la gráfica de las distribuciones históricas de Fibra Nova.
Podemos ver que se ve la renta predecible y constante, pero la realidad es que no, aquí va creciendo muy considerablemente.
¿Cómo pueden lograr esto?
Luis: El modelo de negocio donde hemos logrado incorporar más inmuebles es primordialmente porque nosotros los desarrollamos.
Y el desarrollar los inmuebles te da una garantía de calidad constructiva pero adicionalmente puedes incrementar el margen que logras.
Además, tenemos una política estricta en cuanto a los niveles de renta que buscamos dar.
Por lo que cada portafolio de inmuebles que vamos incorporando dentro de Fibra Nova buscamos que nos genere valor.
Me refiero a que nos genere una distribución más alta para nuestros inversionistas.
Es por eso por lo que a lo largo de estos 5 años hemos logrado incorporar portafolios de manera constante con empresas con una calidad crediticia y financiera muy alta.
Con una estructura de gastos muy delgada, con una estructura de financiamiento de todos nuestros portafolios muy competitiva y con una política de rendimientos de otorgar el 100% del flujo que generamos.
Y así es como año con año hemos logrado incrementar el valor del certificado.
Ingresos dolarizados
Omar: Vamos a hablar un poco ahora de los ingresos dolarizados.
Tengo un dato muy interesante donde dice que alrededor del 67% de los ingresos actualmente está en dólares y el resto está en pesos.
¿Eso es bueno o malo considerando que el dólar está bajando mucho?
Luis: Nosotros honestamente lo vemos como una oportunidad de inversión.
Cuando tú tienes una fibra dolarizada cómo es Fibra Nova es para aprovecharse, porque tus pesos te van a alcanzar para comprar más.
Con el plan de negocio que tenemos seguramente en los siguientes 4 o 5 años nuestros ingresos dolarizados van a estar arriba del 80%.
Por eso yo lo veo ahorita como una oportunidad, poder invertir en una fibra dolarizada.
Y no solamente es hablando de la moneda, es hablando que son contratos en dólares garantizados por empresas de clase mundial.
Y que por cada dólar de renta que generamos gastamos muy poco, así que ese dólar te lo voy a entregar a ti como inversionista.
Claro, después de pagar gastos financieros y el servicio de la deuda.
Indicador Loan-to-Value
Omar: Tengo un dato del primer trimestre de 2022 del famoso indicador Loan-to-Value, qué quiere decir cuánta deuda tienen respecto a los activos.
En ese trimestre estaba en 39.4% y ha estado subiendo, un año después ya estaba en 47.9%.
Vi en su reporte que ustedes lo quieren mantener debajo del 50%.
¿Eso es bueno o malo? ¿Y cuál es su perspectiva respecto al incremento de la deuda que han tenido recientemente?
Luis: El indicador Loan-to-Value es un indicador regulatorio, desde que salieron las FIBRAS estas no se podían apalancar más del 50%.
En los años recientes hubo un cambio en la legislación, donde ya le dejaban esa facultad a la asamblea de accionistas.
Para que cada asamblea de accionistas definiera el límite de apalancamiento posible para cada FIBRA.
En el caso de Fibra Nova lo seguimos manteniendo dentro del 50%.
Hace unas semanas acabamos de hacer una colocación, nuestro índice del Loan-to-Value esperemos que llegue a los niveles del 30%.
Pero la idea en los siguientes años es llevarlo a los niveles del 45%.
Esto es importante, porque a mayor apalancamiento mayor rentabilidad para el inversionista.
Cuando un inversionista decide invertir en Fibra Nova, está invirtiendo en un negocio que tiene una certeza de largo plazo.
El equipo de Fibra Nova en conjunto con el comité técnico busca las tasas más idóneas para conseguir el financiamiento adecuado.
Riesgos
Omar: Todo suena muy bien, pero quisiera que me dijeras ahora que riesgos hay al invertir en Fibra Nova.
En una escala de riesgos comparado con otras inversiones, ¿Cómo pondrías a Fibra Nova?
Luis: Al invertir en FIBRAS ya es una inversión de renta variable.
Hay que ir con una expectativa de que al ser una inversión de renta variable va a ser sujeto a los va y viene del mercado.
Obviamente las tasas de interés tan altas que tenemos ahorita aprietan los márgenes, pero si lo combinamos con una oportunidad del Nearshoring los riesgos son mucho más bajos.
El tipo de cambio pareciera ser que en un primer momento generas menos rendimiento.
Pero si lo ves con una perspectiva de largo plazo y eres consciente de que estás en una inversión dolarizada con un perfil de inquilinos como los que te mencionaba, yo te diría que ahorita las oportunidades son mayores a los posibles riesgos.
¿Cómo y dónde invertir en Fibra Nova?
Omar: Hasta ahorita es una inversión maravillosa, totalmente libre de impuestos y rendimientos alrededor del 20%.
Si alguien vio en esta entrevista y quiere comprar títulos de Fibra Nova, ¿Cómo la buscan, en dónde y con cuanto le puede entrar?
Luis: Ahorita ya hay muchas opciones donde lo pueden hacer, están casas de bolsa tradicionales como Bursanet y GBM.
Nos pueden encontrar como FNOVA17, ahorita actualmente anda alrededor de los $29 pesos por título.
Puedes empezar a comprar desde una acción hasta las que tú quieras, no hay límite de inversión.
Somos una Fibra que ha logrado incrementar de manera importante el número de certificados que están en circulación.
Ahorita contamos con miles de inversionistas que se han sumado al proyecto de Fibra Nova.
Cada vez hay más inversionistas, esto quiere decir que hay más posturas de venta y compra y eso ha hecho que el trading de Fibra Nova este incrementando de forma importante.
Si buscas una inversión líquida con un horizonte de largo plazo definitivamente Fibra Nova es una de las mejores opciones.
Conclusión
Omar: Para las personas que han llegado hasta el final y no conocían de Fibra Nova, ¿Qué les dirías para que se animen e inviertan?
Luis: De entrada, que nos sigan en nuestras redes sociales, esta es nuestra página oficial https://fibra-nova.com.
Entren a nuestra página y en la sección de relación con inversionistas y ahí podrán ver toda la información financiera que publicamos y todas las noticias.
Estamos en YouTube, en Facebook, en Twitter, en Linkedin, en TikTok y en Instagram.
Fibra Nova es una inversión que está regulada en la bolsa mexicana de valores, tenemos altos estándares de gobierno corporativo.
Además, de tener la información pública los inversionistas pueden sentirse confiados de que hay un equipo directivo profesional, dedicado a salvaguardar la inversión de nuestras inversionistas.
Hemos logrado dar rendimientos sobresalientes en el tema de las Fibras.
Y creemos que el modelo de negocio en el futuro va a seguir conservando esta misma dinámica de negocio.
Los invito a que nos sigan y que se sumen al portafolio de inversionistas de Fibra Nova.
Si les interesa ver a detalle la entrevista completa que tuve con Luis Carlos Piñón Reza sobre RECIBIR RENTAS EN DÓLARES invirtiendo menos de $100 pesos, te invito a ver el siguiente video.