En 2021 invertí millones de pesos en bienes raíces, dentro de esas inversiones compré 2 departamentos en preventa.
3 años después te vengo a contar lo que sucedió con esos proyectos, si salieron bien o fueron un fraude, si gané o perdí dinero y cuánto fue.
Así como mi pronóstico para las inversiones en bienes raíces que tengo.
¿Es esta una buena inversión?
Pool de rentas
Yo empecé a invertir en 2019 en la bolsa de valores, todo mi dinero lo tenía en acciones.
Y 2019, 2020 y 2021 fueron años espectaculares para la bolsa, me fue muy bien y gane mucho dinero.
Pero a finales de 2021 empecé a liquidar mis posiciones en la bolsa, vendí todo, de tal manera que para enero de 2022 yo ya no tenía acciones.
Y todo mi capital lo moví a bienes raíces, compré una casa y dos departamentos.
Pero lo interesante de estos departamentos es que no son departamentos con esquema tradicional, donde tú lo compras, tú lo rentas o andas arreglando todo.
Este esquema se llama Pool de Rentas.
De tal manera que todo el edificio está hecho para rentarse, para inversionistas no para habitarlo.
Entonces, como todo el edificio se gestiona por la misma administración es mucho más eficiente en los costos.
Ellos se encargan de todo, de rentarlos, del mantenimiento, de cobrar las rentas y de arreglar cualquier cosa.
De tal manera que nunca me hablan para decirme que hay alguna falla en el departamento o que no hay inquilino.
Por ejemplo, si mi departamento no se renta, pero sí se rentó el del vecino yo sigo recibiendo rentas por qué el Pool de Rentas distribuye todo de manera equitativa entre todos sus inversionistas.
Así que vamos a ver si lo que se decía en la teoría se ha hecho realidad.
Mi departamento en Las Residencias
Te voy a comenzar hablando del departamento número 2 que compré.
Este departamento actualmente ya lo liquidé y ya tiene más de un año pagándome renta, se llama las residencias.
Está enfrente del campus universitario de la Universidad Autónoma de Nuevo León.
Tal cual como ves en la imagen, está el edificio gigante, cruzas la calle y enfrente esta la universidad.
No necesitas transporte ni auto para llegar a la escuela.
Ahí tienen muchas facultades como nutrición, odontología, psicología, cardiología, medicina, microscopía electrónica y el hospital universitario.
El objetivo de esta torre era rentarles a estudiantes que van a la escuela nada más, no podía un padre de familia habitar ahí, son solo estudiantes que están en el campus.
Tiene 100% de ocupación, desde que yo invertí en 2021 ya había una parte del edificio construido, pero hicieron como una ampliación y siempre ha estado lleno.
Aquí hay lista de espera, nunca se termina.
Te voy a mostrar ahora una imagen de cómo se ve el departamento por dentro, todas las unidades son exactamente iguales.
Básicamente son 2 camas, un pequeño espacio con escritorio, los closets, muebles en medio de las camas, tienen ahí una pequeña televisión, su abanico, su minisplit, refrigerador, cocineta, el lavamanos, una barrita, el microondas y el baño con regadera.
Es algo sencillo, pero tiene lo que necesitas para vivir.
Aquí viven 2 personas, cada una paga por cama y entre los 2 se completa la renta del departamento.
Hay personas que no quieren compartir el cuarto y sólo rentan el departamento para ellos solos.
¿Cuánto invertí en Las Residencias?
El valor de este departamento en 2021 era de $945,000 pesos.
Yo usé el esquema de dar un enganche y luego liquidar el resto a mensualidades sin intereses, yo alcancé a liquidar todo al mes 14.
Logré juntar todo el capital que me faltaba, lo pagué en octubre de 2022 y al mes siguiente empezaron a pagar la renta.
Antes de eso no me pagaban nada, aunque ya había dado aportaciones considerables, te pagaba hasta que lo liquidabas.
Cada cama se renta en $4,000 pesos en total las 2 suman $8,000 pesos, de eso $1,650 se van a administración, cobranza, mantenimiento, seguridad, limpieza y servicios y te quedan a ti libres $6,350 pesos al mes.
Que al año equivalen a $76,200 pesos.
Si departamento lo hubieras liquidado de contado te lo dejaban en $850,500 pesos y equivaldría a un 9% anual en lugar del 8%.
En general, todo va muy bien, siempre me han estado pagando y no me han hablado para molestarme por alguna situación.
Escrituración y plusvalía
Lo que sí es que todavía no me lo han escriturado.
Yo estimaba para 2023 escriturarlo, pero todavía es fecha de abril de 2024 que no se escritura.
Sin embargo, ya fui a preguntar y me dijeron que estiman que entre mayo y junio de 2024 ya va a quedar listo eso.
Que ya se le entregó al municipio lo del régimen de propiedad en condominio, sólo falta que el municipio lo libere y con eso ya pueden escriturar.
Siendo sincero los trámites en el gobierno son muy tardados, pero al parecer ya pronto queda ese inconveniente.
Ahora vamos a ver cuánto llevo de plusvalía en el departamento.
Como todavía no está escriturado como tal no lo puedo vender, la verdadera plusvalía a la vez cuando ya está escriturado.
Aquí ya se eliminó el riesgo de la construcción, que te lo dejen en obra negra ya sólo falta la escritura.
Pero cuando pregunté me dijeron que aproximadamente ya que se escriture estiman que la unidad que yo compré en $945,000 pesos ya tenga un valor de $1.3 millones de pesos.
En cuanto a la renta, no han subido desde que me lo entregaron, me pagan $6,350 pero se estima que este año 2024 empiece a subir como ves en la imagen.
Y año con año va a ir subiendo hasta que en 2028 hagan una revisión de la renta mínima garantizada.
Y es que este valor que a mí me pagan es una renta que está garantizada bajo contrato.
A mí me pagan se rente o no se rente.
Pero el estimado que espero ver en la renta es que suba alrededor de unos $10,000 pesos mensuales.
Esto ya equivaldría a un 12% anual en puras rentas.
TIR en Las Residencias
Vamos a ver ahora los números.
A mí el departamento me costó $945,000 pesos, se estima que una vez escriturado el valor sea de $1.3 millones de pesos.
Esta es una plusvalía de $355,000 pesos qué equivale a un 37%.
Una mejor manera de calcular el rendimiento anual que he obtenido por esta inversión es la TIR, la tasa interna de retorno.
Donde con base a las entradas y salidas de efectivo en diferentes periodos de tiempo se puede calcular cuánto ganaste de manera anualizada.
En el año uno yo tuve que desembolsar de mi bolsa $484,313 pesos, para el año dos desembolsé $460,600 pesos, pero ese año ya empecé a cobrar rentas y recibí $60,325 pesos.
Para el año 3 que se supone es este que está corriendo ya estoy recibiendo la renta mensual y equivale en 1 año a $72,390 pesos.
Y para el cuarto año además del año de renta que estaría cobrando si yo lo vendiera me estaría ingresando casi $1.4 millones de pesos.
Entonces, si se vendiera ese precio mi rendimiento anual o la TIR sería de 22%.
La verdad estoy muy contento con este departamento de las residencias y si te interesaba comprar ya no hay unidades en venta, ya vendieron todas.
Mi departamento en Torre Verde
Vamos a ver ahora el primer departamento que compré, se llama Torre Verde, ya está construido.
Esta torre está a 5 minutos de la Universidad Autónoma de Nuevo León, no está enfrente, pero si está cerca.
Lo que sí tiene enfrente es el parque niños héroes, es un parque muy grande que también te lleva a la universidad.
Les sirve mucho a atletas de alto rendimiento o a personas que quieran ir a hacer ejercicio ya que pueden llegar en bicicleta a la escuela.
También van a construir otra torre llamada torre roja y torre blanca, aquí aún tienen departamentos disponibles por si te interesa comprar.
Este departamento de torre verde lo compré igual que el esquema de las residencias, en preventa.
Es decir, lo compré antes de que lo construyeran y me lo dieron más barato, con un descuento de preventa, ya están por entregármelo.
Aquí también ya se eliminó el riesgo de que no lo construyan por qué hay muchos desarrollos que no los terminan.
Los dejan en obra negra, no tienen servicios y terminan siendo fraude.
Afortunadamente el de las residencias y el de torre verde han salido bien y ya están construidos.
En enero de 2024 me invitaron a la inauguración del edificio de torre verde y ahorita ya se está rentando.
Esta torre tiene un espacio de asador, salas de estudio muy bien equipadas con minisplit, una vista increíble de la ciudad de Monterrey, tienen una cafetería para los estudiantes que no quieren cocinar y esto genera ingresos adicionales.
Y en el Pool de Rentas tu recibes ingresos adicionales de todo.
No solo de tu renta si no también de la del vecino, de lo que se gana en cafetería, de estacionamiento, de servicio de lavandería, etc.
Tienen también un gimnasio de 2 pisos, muy completo y es una amenidad que ya está incluida en la renta del departamento.
Así es como se ve mi departamento.
Este es un poco más lujoso que el de Las Residencias, pero es más caro también, aquí si tienen un espacio para sala y pueden tener uno o varios cuartos.
Hay departamentos de 2 o 3 cuartos, que ya hasta tienen parecido de una casa.
Esta torre va a tener próximamente otros dos edificios a un lado y eso le va a dar una plusvalía muy alta a la zona.
¿Cuánto invertí en este departamento?
Vamos a ver ahora los números de Torre Verde, todo de manera transparente.
Este departamento son 27 m2, la propiedad la estaban vendiendo con todo el equipo incluido en $1,335,734 pesos.
Yo logré negociar un descuento y al final me lo vendieron en 2021 a $1,295,662 pesos bajo el esquema de 10% de enganche, 10% a lo largo de 22 mensualidades de $5,800 pesos cada una y el 80% restante lo voy a liquidar cuando me lo escrituren.
Es decir, aun no lo liquido.
Me gusta más este modelo donde liquidamos al final porque ya se eliminó el riesgo de que no se haga la construcción.
Ya cuando se llegue el momento de liquidarlo voy a tener la opción de pagarlo con un crédito hipotecario o con recursos propios.
Así fue como quedo el esquema de pagos.
En enero de 2024 si se hizo la inauguración, pero lo que tiene que ver con la escrituración si es muy tardado.
Plusvalía
Se supone que para mayo o junio de 2024 ya me lo van a escriturar y yo lo voy a liquidar, pero si se llegara a extender podría ser hasta finales del año.
¿Cuánto estimó ganar en plusvalía? El día de la inauguración me acerqué con ellos y les pedí datos concretos porque yo quiero saber cómo inversionista cómo va mi inversión.
Les pregunté cuánto creían que costaría la unidad que compré para cuando se escriture y me dijeron que un estimado es de $1.9 millones de pesos.
Pero como apenas se está rentando y ahorita tienen el 20% de ocupación en 2 o 3 meses que llevan operando cuando llegue al 90% de ocupación que es lo ideal va a subir más.
Alrededor de $1.9 millones de pesos.
Eso quiere decir que ya escriturado con lo que tiene de ocupación yo estaría recibiendo alrededor de un 46% de plusvalía sobre el total de $1.3 millones de pesos.
Ten en cuenta que este departamento yo lo amarre en 2021, ya pasaron 3 años y esta plusvalía de la que te hablo no es inmediata.
Pero, tampoco tuve que poner todo el capital.
¿Cuánto ganaré con las rentas?
Ahora les voy a hablar un poco sobre las rentas que vamos a cobrar en este departamento.
Me dijeron que como es un pool de rentas obviamente depende de la ocupación del edificio, mientras más esté rentado más ingresos se van a generar y más vas a recibir tu.
Ahorita me dijeron que están alrededor del 20% de ocupación y no se va a recibir mucho.
Pero, conforme se vaya ocupando ellos estiman que en 1 año van a llegar al máximo qué es alrededor de un 91% de ocupación.
Considerando algo de vacancia entre semestres.
Te voy a compartir ahora la información de cuánto puedo recibir de rentas según la ocupación de la torre.
Mi departamento es de 27 m² y aún quedan departamentos en venta de 43.5 m² y 50.4 m² y en la tabla anterior te muestro cuánto se puede ganar en los 3 departamentos.
Mi departamento cuando llegue al 49% de ocupación me va a dar $4,660 pesos mensuales, cuando llegue al 70% de ocupación me va a dar $7,400 pesos mensuales y cuando llegue al 91% de ocupación me va a dar $11,405 pesos mensuales.
TIR en Torre Verde
Vamos a ver ahora cómo quedan los números en este edificio de torre verde.
A mí me costó $1,295,662 y estimado se estima que va a valer en unos meses $1.9 millones de pesos.
Esta es una plusvalía de $600,000 pesos qué equivale al 46% sobre la inversión total.
Ya estabilizado el edificio con el 91% de ocupación voy a estar recibiendo alrededor de $11,000 pesos mensuales.
Qué es un rendimiento anual sobre mi inversión del 10.56%.
Es una renta increíble y que va a ir subiendo con la inflación y sobre todo tu inmueble sube de valor.
Vamos a usar la tasa interna de retorno para calcular cuánto dinero gane en este departamento, considerando entradas y salidas de efectivo.
El primer año entre el enganche y algunas mensualidades puse $194,000 pesos, el segundo año puse $64,000 pesos, con eso completé el 20%.
Luego, el tercer año voy a poner un poco más de $1 millón, que es lo que me falta por liquidar.
Y si yo lo vendiera por ejemplo 1 año después entre lo que se estima que voy a cobrar $2 millones de pesos.
Si hacemos el cálculo con todos estos flujos más considerando lo que podría valer el departamento sería un rendimiento anualizado del 37%.
¿Pagar de contado o con crédito hipotecario?
Yo estoy pensando si comprar otro departamento de esta misma torre porque al parecer es muy buena inversión.
Y pregunté cuáles tienen disponibles y me dijeron que tienen departamentos desde $2.6 millones de pesos hasta $2.9 millones.
Qué se pueden comprar con un esquema parecido al mío.
Ya sea 10% de enganche, 10% a 4 meses y 80% contra escritura o puedes dar el 20% de enganche y 80% contra escritura.
Y me puse a pensar si es mejor sacar un crédito hipotecario o pagar con recursos propios y me dijeron que también tienen tasa preferencial con interés porque tienen convenio con varios bancos.
Me dijeron que tienen interés anual desde el 9.38% para alguien con muy buen historial crediticio.
Y como yo tengo buen historial probablemente podría aspirar a una buena tasa como esta.
Me puse a hacer números para ver si es rentable un crédito hipotecario o es mejor pagarlo con recursos propios y saqué la siguiente conclusión.
Yo ya di el 20% de enganche en la preventa, si yo sacara un crédito por el 80% restante con un CAT del 10%, suponiendo que es el más bajo sería de $1,036,529 pesos.
Y sería a 20 años ya que es el crédito más largo que dan en el banco.
Entonces, si yo sacara ese crédito mi mensualidad sería de $9,729 pesos y el pronóstico de renta en 1 año es que yo reciba $11,400 pesos por mes.
Quiere decir que si yo saco el crédito tal vez sólo unos meses en lo que se estabiliza el edificio yo pongo algo de mi bolsa.
Y ya pasando unos 12 meses voy a recibir más de renta qué lo que me va a costar el crédito.
Si quiere decir que se puede pagar solo e incluso me va a quedar una ganancia extra para mí.
Los créditos hipotecarios te pueden ayudar si lo haces correctamente, si lo sacas con buenas tasas de interés y compras un inmueble qué va a tener una plusvalía superior al promedio.
Pero yo daré el restante con recursos propios, ya que como es un regalo para mi esposa no se lo quiero dar con una deuda.
Conclusión
Así es como van mis inversiones inmobiliarias.
Si te gusto esto de los departamentos y quisiste comprar uno, pero no pudiste, lo puedes hacer ahora.
Recuerda que quedan pocos departamentos en torre verde de $2.6 a $2.9 millones de pesos.
En este correo admonventas@fraterna.mx puedes pedir información sobre los departamentos, incluso pedí un descuento para mi comunidad y aceptaron.
Si usas el código Omar Finanzas o mencionas que viste mi video puedes negociar un mejor precio de los que están listados.
Creo que por el momento no voy a adquirir otro departamento hasta que escrituré los que ya compré para ver si se hace real todos estos pronósticos.
Y si todo sale como esperaba, me voy a ir de cacería a comprar más departamentos con el esquema de pool de rentas.
¿Tú qué opinas de las inversiones en bienes raíces? Compártemelo en los comentarios.
Si te interesa ver a detalle INVERTÍ MILLONES en BIENES RAÍCES. ¿Cuánto se gana?, te invito a ver el siguiente video.