Los bienes raíces son de las inversiones más antiguas, rentables y que usualmente se conocen como “seguras”.
Hoy vamos a hablar con Lucelia del canal novariselatino experta en bienes raíces en Estados Unidos.
Para ver qué estrategias podemos también aplicar en México para obtener buenos rendimientos en bienes raíces e incluso considerar invertir en propiedades en USA.
¿Cuál es la manera más fácil de comprar un inmueble en USA?
Omar: ¿Realmente todos podemos comprar un inmueble en algún punto de nuestra vida?
¿Y cuál sería la manera más fácil de hacerlo para alguien que no tiene mucho dinero?
Lucelia: Yo diría que en el caso de Estados Unidos comprar un inmueble es relativamente fácil, mucho, más fácil de lo que uno cree.
Porque en este país ofrecen muchos programas de financiación.
De hecho, existen programas en donde uno puede comprar casas con tan solo el 3% de inicial.
Claro, este tipo de programas están disponible para la gente que reside en Estados Unidos legalmente.
Entonces, si eres una de las personas que tiene poca fuente de ingreso pero que tu sueño es poder tener una casa ya sea para vivir o para comenzar con una inversión que te genere algo de dinero pasivamente esta es una de las maneras de financiar más sencillas.
¿Se puede invertir en inmuebles en Estados Unidos desde México?
Omar: ¿Puedo yo como mexicano invertir en inmuebles en Estados Unidos?
Lucelia: La verdad sí se puede, pero requeriría un poco más de estrategia.
Obviamente como mencioné antes esos planes de financiación no están tan fácilmente disponibles para personas que invierten internacionalmente.
Cuando tu veas en el punto en el que estas parado tienes que analizar cuáles son tus opciones.
Una opción es ir directamente con prestamistas que se especializan en trabajar con inversionistas internacionales.
Claro, en el tema del enganche por ser inversionista internacional van a requerir que pongas un inicial mucho más alto.
Generalmente va desde el 40% al 45% en adelante.
La otra es simplemente trabajando con un socio, si tienes algún familiar en el que tú puedes confiar y que tú sepas que tiene buena práctica en los negocios pueden combinar capital junto con crédito.
Entonces tu socio puede tener buen historial crediticio lo cual te permite acceder a esa entrada con menos capital invertido y tú pones el resto.
Son cosas que se pueden negociar.
Una última opción, pero más larga es generar historial crediticio, pero de negocios.
En Estados Unidos mantienen los dos créditos muy separados, el personal y el de negocios.
Sin embargo, esa ruta es mucho más larga, requiere de más experiencia de tu parte y más manejo, más gestión, de tal manera que poco a poco lo vayas a hacer creciendo.
Las primeras 2 opciones que te menciono son las más “rápidas”.
Rendimientos en USA
Omar: ¿Qué rendimientos se pueden esperar al invertir en bienes raíces en Estados Unidos?
Lucelia: El tema de los rendimientos va mucho más allá que un simple porcentaje, va acorde con las necesidades de inversión de cada uno.
Por ejemplo, hoy en día con las altas tasas que hay puedes conseguir una propiedad que te dé un rendimiento de hasta el 30%.
Sin embargo, ese tipo de propiedades va a tener una entrada relativamente baja para tu penetrar ese mercado.
Pero en temas de gestión y administración de la renta y del inquilino va a requerir mucho trabajo de tu parte.
Si tienes la experiencia y tienes el equipo es fácil obtenerlo de esa manera.
Pero también está la opción donde hay menos retorno, pero la inversión es un poco más estable.
En mi caso yo prefiero ir por algo que me dé un poco de ambos, ya he intentado todo y al final del día tener que gestionar y administrar tú misma la propiedad no vale la pena.
Yo estoy en esa posición en la que quiero tener cierta cantidad de rendimiento mensual, saber que me está entrando, pero mi enfoque se da más en las plusvalías.
Y así es como yo me he logrado expandir a través de los años.
Dejó que la propiedad se quede ahí unos 2 o 3 años y aumente su plusvalía.
Pero como una breve respuesta el rendimiento puede ir de un 7% hasta un 30% anual si sabes cómo estás haciendo las cosas.
¿Los inmuebles solo suben la inflación?
Omar: Yo he escuchado que la plusvalía sube igual que la inflación.
Yo la verdad no creo eso, los inmuebles que he comprado han tenido mucha más plusvalía que la inflación promedio de ese período.
Lucelia: Por el tiempo que yo llevo invirtiendo he visto que no solo suben la inflación.
Basado en los últimos años en los que yo he estado invirtiendo diría que en Estados Unidos las ganancias que obtienen en bienes raíces siempre han excedido las tasas inflacionarias de este país.
¿Qué es más rentable en los inmuebles?
Omar: Vamos a hacer una pregunta respecto al tipo de inmueble.
Por lo general se habla de la habitacional, departamentos o casas, pero sabemos que también se puede invertir por ejemplo en locales comerciales.
En México hay mucha industria para toda la producción que hay.
Pero específicamente hablando de lo habitacional y los locales comerciales, ¿Qué es más rentable? ¿Comprar un local en una plaza comercial y rentarlo o comprar un departamento y rentarlo?
Lucelia: Todo depende de la estrategia de cada quien y si la persona en realidad sabe cómo manejar ciertas propiedades.
Yo personalmente prefiero invertir en inmuebles familiares.
Y la pandemia recientemente me comprobó eso, yo me voy por esa vía, aunque sea un poco más lenta.
Si eres una de las personas que se dedica, vive, respira y se apasiona bastante por los bienes raíces la vía comercial es la tuya.
Pero si eres una persona que tiene un trabajo, una carrera, una familia y la inversión inmobiliaria es como tu plan de jubilación las casas unifamiliares son tu opción.
De tal manera que no consuman tanto de tu tiempo pero que tú sabes que al pasar los años estás adquiriendo plusvalía.
REITZ
Omar: Si alguien quiere eliminar la gestión y quiere invertir en los REITZ, ¿Les conviene?
Lucelia: Los REITZ tienen bastantes beneficios.
Por ejemplo, si eres una persona que está apenas empezando a explorar el tema de las inversiones y no tienes mucho capital, eres recién graduado o tienes un trabajo de medio tiempo y quieres un dinero extra eso es una muy buena herramienta para empezar.
De hecho, yo invierto en un solo tipo de REITZ y no lo hago por medio de la bolsa de valores.
Lo hago por medio de una plataforma que se llama Fundrise y esta plataforma me gusta porque ellos mensualmente generan un reporte.
En este reporte te explican todo a detalle, desde cero hasta lo más avanzado.
Los REITZ son una buena herramienta para las personas que lo hacen educadamente.
Pueden entrar con un monto muy bajo a las inversiones en bienes y raíces, solo hay que escoger el REITZ correcto.
¿Se puede pagar el crédito con la renta?
Omar: En México las tasas son muy altas, yo compré un inmueble en México y encontré la tasa más baja que existe en el mercado actualmente.
El interés que yo pago es del 7.9%.
¿Tu crees que con una tasa así sea viable rentar la propiedad y que se pague el crédito con esa renta?
Lucelia: Yo creo que si es totalmente posible.
Por ejemplo, supongamos que conseguiste la casa adecuada con el precio un poco alto, sacaste tus cálculos y la casa está en el precio correcto.
Y supongamos que tienes esta tasa de interés del 7%.
Pero como estudiaste el mercado has notado que a lo largo de los años las rentas se han ido ajustando a la inflación.
De tal manera que no importa que tanto siga aumentando la propiedad el aumento en las rentas todavía te está generando ganancia.
Entonces no dejes pasar esa oportunidad, compra la propiedad de una vez.
Puede que no te guste la tasa de interés del 7% pero nosotros no sabemos qué puede pasar el año que viene o el año siguiente o dentro de tres años.
La economía puede volver a caer, tal vez la reserva Federal vuelve a tomar medidas para bajar las tasas como lo hicieron en la pandemia que casi llegan a 0.
La gente prácticamente estaba comprando propiedades con dinero regalado.
Impuestos
Omar: Quisiera hablar un poco ahora del tema de los impuestos.
¿Cómo funciona el tema de los impuestos en las inversiones que haces en los bienes raíces o porque dices que es mucho mejor que el flipping?
Lucelia: El código fiscal de Estados Unidos está escrito de una manera que incentiva a los inversionistas inmobiliarios.
Fue un acta que crearon hace 40 o 50 años y la crearon con el propósito de crear más viviendas para la gente.
Porque en ese momento no había suficientes casas, más que nada por el flujo de migraciones que estaba entrando a este país.
Y esa acta de la que hablo sigue vigente hoy en día.
Eso es lo que hace que la mayoría de los inversionistas empiezan a comprar lotes y lotes de tierra porque el código fiscal les da muchos beneficios.
Entre ellos, obviamente está la depreciación de la propiedad.
Que te permite depreciar la propiedad en todo el tiempo, te permite vender las propiedades a ganancias, pero puedes posponer los impuestos si compras una propiedad de igual o mayor valor.
Entonces, de una manera u otra el mismo código fiscal te está forzando a crecer.
No te permite ir para atrás, y si quieres ir para atrás ahí está tu penalidad con los impuestos.
Y por esa razón es que yo prefiero más invertir en inmuebles que en la bolsa de valores.
Por ejemplo, si eres una persona que genera bastante ingreso activo, es decir, que recibes un salario alto también te conviene más invertir en los inmuebles.
Porque cuando tú inviertes en inmuebles y creas una entidad legal correctamente hecha por un buen equipo legal, por un buen contador y por un buen abogado, tú puedes incluir todos los gastos que están relacionados con esa propiedad debajo de esa entidad legal.
Lo cual reduce los impuestos a pagar al final del año.
¿Construir o comprar?
Omar: Hablando del tema de construcción.
Sabemos que hay muchos constructores que venden un inmueble y lo tienen que vender mucho más caro de sus costos para tener una ganancia.
Un margen del 20% al 30% por lo menos en México.
¿Sera mejor si alguien tiene el capital en vez de comprar un inmueble que ya existe porque mejor no comprar el terreno y construirlo tú mismo?
O pagarle a un arquitecto o ingeniero que lo construya por ti, ¿No es más rentable eso?
Lucelia: Por lo que tengo entendido esa es la practica más popular en Latinoamérica.
Pero en mi experiencia en Estados Unidos eso no es rentable.
Cuando estás haciendo uno o dos proyectos en realidad no vale la pena comprar un terreno porque la mano de obra en Estados Unidos es muy cara.
Al final del día te sale más caro construir una casa desde 0 que comprar una que estuvo construida hace unos años cuando la mano de obra estuvo más “barata”.
¿Rentar la propiedad o venderla?
Omar: ¿Cuándo compras un inmueble lo estás haciendo con la idea de venderlo más caro en el futuro o la estas comprando con la idea de rentarlo y tener el flujo para siempre?
¿En general que le sugieres a una persona que va a comenzar con una inversión patrimonial?
Lucelia: Yo hoy en día aplico la estrategia a largo plazo, yo me voy por lo que me da tranquilidad.
Entonces me enfoco más en la plusvalía, aunque bueno lo de largo plazo es dependiendo de cómo lo ven las personas.
El concepto de largo plazo para mí es tener una casa a 20 o 30 años, eso es prácticamente mi plan de jubilación.
Sin embargo, los bienes raíces son tan versátiles que yo también puedo agarrar una inversión de largo plazo y puedo jugármelas a corto plazo también.
Que es en el caso de las refinanciaciones.
Entonces cada tres o cuatro años yo evalúo lo que yo tengo y trato de extraerle.
Y eso es algo que hago seguidamente y de hecho durante la pandemia hice un refinanciamiento en un periodo relativamente corto.
Conclusión
Omar: Si alguien le gustó el tema de los bienes raíces y le gustó lo que nos estuviste explicando, ¿dónde te pueden encontrar?
Lucelia: Fácilmente pueden encontrarnos en https://www.novariselatino.com.
Yo les aconsejo que no dejen para mañana lo que pueden hacer hoy y si no saben de cómo hacerlo edúquense a través de canales educativos.
Lo importante es que se eduquen e implementen esa información que están aprendiendo, no se queden de brazos cruzados.
Si te interesan LAS INVERSIONES EN BIENES RAÍCES EN USA, te invito a ver el siguiente video.