Vamos a hablar con Valentín Mendoza, él es un analista sénior de FIBRAS en Actinver.
Es un experto en el tema que nos va a educar sobre cómo invertir en estos fideicomisos de bienes raíces.
¿Cómo se ven los sectores inmobiliarios?
Omar: Nos gustaría comenzar con una pregunta sobre el sector en general.
¿Tú crees que hace sentido migrarse a algunas inversiones en bienes inmuebles, cómo ves los sectores inmobiliarios en general?
Valentín: Creo que este es un buen momento para voltear a ver activos que se clasifican en algunos casos como alternativos.
Dentro de ellos cae la inversión en bienes raíces.
Una de las bondades que tienen los FIBRAS, es recordar que son los primos de los REITs en Estados Unidos, que surgieron hace ya bastantes décadas.
Que básicamente lo que permite al inversionista es el acceder a un portafolio diversificado de activos.
Que al final de cuentas, dentro de lo que buscamos como inversionistas es mantener una alta diversificación.
De tal manera que cuando el ciclo económico te favorece en algunos activos, por ejemplo, hoy en día lo que está en boca de todos y que apuntan como el mercado más hot del momento, es la parte industrial.
Pero por otro lado tuvimos otros sectores que estuvieron golpeados.
Podemos pensar un poco en la parte de centros comerciales, en la parte de oficinas, en la parte del presupuesto, de hoteles, etc.
También me gustaría añadir el considerar justo la inversión en bienes raíces.
Hay estudios en los cuales se ha comprobado que es de los activos qué aporta mayor diversificación al portafolio.
Lo que buscamos en inversiones profesionales es justo generar el mayor rendimiento con el menor riesgo en esa inversión.
Por ejemplo, la volatilidad qué te genera los cambios en una empresa de un activo.
En ese sentido los estudios que se han hecho han demostrado justamente que los bienes raíces son de los pocos activos que no se mueven o que no tienen una correlación importante con acciones, bonos, con monedas, con metales, precisamente por su naturaleza de la operación.
Son activos físicos, de larga duración que al final de cuentas sus resultados tienden a ser muy sólidos, con flujos muy predecibles.
Al final, el valor de un activo está determinado por el valor de los flujos que te va a generar hacia adelante.
Y si los segmentamos en los cuatro grandes segmentos que existen al menos hoy en día en Bolsa en México.
Qué es por una parte el segmento de bienes raíces industriales, el otro es el segmento de bienes raíces comerciales, el otro es el de oficinas y por último en la parte de hospedaje.
Qué paso en 2020 y 2021
Valentín: Sería bueno recapitular un poco qué pasó en 2020 y en 2021, donde sin lugar a duda enfrentamos un entorno sin precedentes.
Donde históricamente los bienes raíces habían sido de los más defensivos en el sentido de que era muy poco probable que viéramos fluctuaciones importantes en la generación de utilidades de estos activos.
Por los contratos que están detrás, normalmente son contratos de largo plazo, en los cuales digamos que amarras el pago o garantizas hasta cierto punto el cobro de tus ingresos.
Sin embargo, la pandemia con estos cierres que se tuvieron a nivel global y en el caso de México que fue de los países que más duración tuvo, obligaron a los arrendadores qué son los dueños de los activos y que los dan para su uso y goce a clientes en arrendamiento, tuvieron que reconocer que el retorno era distinto.
Es un retorno al que nunca nos habíamos enfrentado y sobre todo un negocio que siempre ha sido muy de largo plazo.
Al final lo que interesa en esto es mantener tu ocupación alta y sobre todo garantizar el pago de rentas va a seguir hacia adelante.
En ese sentido se daban cuenta de que algunos sectores, por ejemplo, los restaurantes, hoteles, cines, estaban teniendo cero ingresos.
Ya que casi todo estaba cerrado y la gente encerrada en casa también.
Con cero ingresos la verdad es que había pocas probabilidades de poder seguir pagando la renta, al menos no al 100%.
Y en ese sentido pues vimos justo un cambio de paradigma en la manera en que se ajustaban o cómo se venían manejando estas inversiones.
En la parte industrial, por el contrario, vimos un boom.
En el sentido de que las tasas de ocupación, es decir, que porcentaje del total de metros que tú tienes disponible para rentar estaba ocupado y te estaban pagando renta.
Vimos que estaban aumentando y esto se debió principalmente a 3 factores, que creo son relevantes dentro de la tesis de inversión de este segmento.
Nearshoring
Valentín: Hay una tendencia que se llama nearshoring.
Qué es básicamente acercar las cadenas de producción hacia los centros de consumo o hacia el lugar base de las operaciones las empresas globales.
Veníamos históricamente en este período de globalización, en el cual pues buscando el mayor rendimiento.
Reubicaban parte de la producción hacia otras regiones en las cuales distintos factores hacía que fuera mucho más rentable para las compañías.
En el caso del nearshoring lo que estamos viendo es justo cómo se están buscando reubicar y mover la producción hacia centros.
Principalmente cerca de Estados Unidos qué es la mayor economía del mundo y el mayor consumidor de este.
Por lo que estamos viendo como empresas de todo el mundo, principalmente asiáticas y europeas y algo de norteamericanas mueven producción hacia acá.
Y para tú poder producir evidentemente necesitas un espacio en el cual tú puedas hacer esta producción.
En ese sentido vimos una muy fuerte demanda por arrendar espacios y conseguir naves industriales.
Esto principalmente en la zona norte del país, sobre todo mercados fronterizos han tenido una alta demanda y en consecuencia hemos visto buenos resultados en la parte industrial.
¿Qué está causando el nearshoring?
Valentín: Por una parte, me atrevería a pensar y a decir que fue justo la entrada en vigor del T-MEC.
Dentro de los cambios que hubo respecto del NAFTA o del tratado de libre comercio que estaba anteriormente en vigor, básicamente se incrementó el porcentaje de contenido regional.
Es decir, anteriormente para que pudiera transitar un bien sin pagar impuestos entre México, Estados Unidos y Canadá tenían que cumplir con un cierto contenido regional.
Podías tener algo de contenido asiático, de Europa o de cualquier otra región, pero la gran mayoría tenía que ser de Norteamérica.
Ese porcentaje aumentó aún más, y esto obliga a las compañías que estaban ya en ese límite de cumplir o no con este requerimiento, a de pronto que si tenías un proveedor asiático buscar que se produzcan los insumos aquí en América para que yo no pague aranceles y pueda hacer uso de esos beneficios del tratado de libre comercio.
Guerras comerciales
Valentín: El otro gran factor que lo está generando son las guerras comerciales.
Que iniciaron con Donald Trump, que como sabemos básicamente se peleó con todos, con China, incluso con México y eso con el gobierno del presidente Biden no cambió.
Al final las tensiones comerciales se mantuvieron ahí.
Y paso que las empresas justo después de eso que se vivió esa tensión de decir, qué pasa si de pronto yo ya no puedo exportar mis vehículos a Estados Unidos sin pagar aranceles porque están estas guerras comerciales.
Pues como que se empezó a buscar cómo distribuir de distinta manera la producción y están buscando de nueva cuenta moverla hacia a México.
Escases de semiconductores
Valentín: Y un factor más reciente ha sido lo que nos causó la pandemia, es el tema de la escasez de semiconductores.
Al final estas restricciones que se aplicaron a nivel global de pronto llevaron a que algunos países, por ejemplo, Malasia.
Uno de los mayores productores de semiconductores del mundo, cuando tuvieron una ola de contagios muy irrelevante y que llegaron a cerrar las actividades, esto le impactó a todos los que consumen sus semiconductores.
En consecuencia, se dieron cuenta las empresas que tenían un riesgo operacional.
Desde el punto de vista, de qué pasaría si esto se repite, a una variante, o cualquier otro tema que de pronto me llevé a que mi proveedor que me abastece todo, de pronto ya no me pueda cumplir.
Y de nueva cuenta, esto como que está motivando aún más que las empresas redistribuyan la manera en que se abastece una cadena de suministro.
Oficinas
Valentín: El otro sector es la parte de oficinas.
También vimos un boom de teletrabajo, del famoso home office.
Que a algunas empresas las agarró bien paradas y a otras no las agarro tan bien paradas.
Pero al final de cuentas nos adaptamos y trabajamos de esa manera.
En consecuencia, pasó que al final de cuentas muchas empresas empezaron a tratar de evaluar cuál va a ser mi estrategia de trabajo.
Un poco tratando de apostar o de pensar qué podría pasar hacia adelante.
En consecuencia, te decía que menos empresas estaban buscando espacios de oficinas porque no sabías qué iba a pasar.
Cierto número de metros cuadrados de oficina en un esquema totalmente remoto pues ya no ibas a necesitarlo.
La misma pandemia nos hizo darnos cuenta de otras cosas, un poco como el equilibrio que tienes con tu vida personal, se espera que se transforme la manera en que los espacios funcionan.
Con espacios que fomenten todavía más la colaboración.
Es más fácil resolver problemas o dudas laborales cuando tienes a alguien cerca en alguna oficina, qué hablarle por teléfono o hacer videollamada para que te respondan tu duda.
En consecuencia, las empresas se están dando cuenta de que los problemas híbridos probablemente sea lo que se siga hacia adelante.
Y se van a necesitar espacios que fomenten esta mayor interacción, ya sea de manera completa o híbrida.
Movilidad en FIBRAS
Valentín: Estamos viendo justo que la movilidad se está recuperando.
En diciembre del año pasado, antes de ómicron, teníamos la movilidad incluso ya por arriba de los niveles prepandemia.
Esto se estaba reflejando en una recuperación en el consumo, ya veíamos los restaurantes abiertos y llenos de gente.
De traer las ventas muy deprimidas, muy por debajo de los niveles de 2019, ya se estaban reportando ventas en México por arriba de los niveles prepandemia.
Y esto era porque la gente ya estaba regresando a las actividades normales.
En consecuencia, viene la otra cara de la moneda, como centros comerciales mis tasas de ocupación empiezan a repuntar porque nuevos negocios están buscando abrir o están buscando crecer.
Sí estamos viendo menor rentas porque había más espacio disponible, en este caso es más favorable para quien está rentando el entorno.
Por otro lado, ya no estás teniendo que otorgar descuentos, concesiones, diferimientos, estamos viendo ese regreso en los ingresos del segmento comercial y creo que con perspectivas favorables.
Incluso ya estás volviendo a ver crecimiento en cuanto al número de propiedades, por ejemplo, fibra uno.
Está por abrir el centro comercial mítica, qué es el proyecto más grande de América Latina de los últimos años.
Es un centro comercial en el sur de la Ciudad de México que va a abrir sus puertas en los próximos meses y prácticamente va a haber estabilizado a más del 90% de ocupación.
Estimaciones en comercio electrónico
Valentín: El comercio electrónico a pesar del gran avance que tuvo, se tienen estimaciones de que en los próximos 3 años crezca otro 250%.
Al menos esto es lo que espera euro monitor, que también es uno de los conductores de consumo más importantes a nivel global.
Es decir, sí tuvimos un gran avance, pero todavía hay mucho espacio para crecer.
El e-commerce está tratando de fortalecer esta distribución, en ese sentido estamos viendo también que la demanda por espacio logístico para entrega de última milla va a seguir boyante.
Y, por ejemplo, que de ahí veamos que las acciones de FIBRAS que están enfocadas a estos segmentos de la parte industrial hayan tenido tan buen desempeño.
Te hablo de un FIBRA Prologis, FIBRA Terrafina y FIBRA Macquarie.
Recuperación optimista de Actinver
Omar: Muy bien, realmente vemos la perspectiva muy clara, ya entendimos lo que pasó y vemos que hay una recuperación en la mayoría de los sectores.
Yo lo que veo es el panorama de Actinver bastante optimista, en lo industrial, en oficinas y en lo comercial y hasta en lo hotelero.
Valentín: Totalmente, al final creo que lo peor indudablemente parece ya haber quedado atrás y en consecuencia lo único que queda es recuperación.
En la parte hotelera ya se venía recuperando algo conforme se iba mejorando la movilidad.
Pero un poco lo que estaba quedando a deber era la parte de viajes de negocio, porque seguíamos muchas empresas en formato remoto y en consecuencia no estábamos haciendo viajes de negocio.
Sin embargo, desde finales del año pasado ya estábamos viendo cómo en el mercado las empresas volvían a acercarse con las cadenas hoteleras para celebrar estos convenios corporativos.
Lo que te habla de que eventualmente estamos viendo mayores viajes de negocios.
Conforme se vuelven a normalizar las cosas de la mano con la vacunación, vamos a ir viendo cómo mejora la ocupación y la perspectiva hotelera.
FIBRA Terrafina
Omar: Ya entendemos muy bien ahora si lo que paso y lo que se espera que pase en diferentes sectores inmobiliarios.
La pregunta ahora es, ¿Qué compro? ¿Qué me recomendarías comprar con base a todo lo que vimos?
Valentín: Lo que sigue con un entorno muy favorable desde el punto de vista fundamental, es la parte industrial.
En la cual nada de los factores positivos que te estaban impulsando el desempeño ha cambiado.
Por el contrario, el tema de la guerra creemos qué debería de abonar a que este entorno se mantenga sumamente sólido.
Y ahí lo que empezamos a hacer es ver que se ve más barato.
Hay que analizar dentro de los mismos FIBRAS que son industriales cómo se ven al menos de las que tenemos aquí en cobertura en Actinver son FIBRA Prologis, FIBRA Terrafina y FIBRA Macquarie.
Digamos que la más barata es FIBRA Macquarie, sin embargo, la que más nos gusta en Actinver para comprar y que de hecho es nuestra favorita, es FIBRA Terrafina.
Y esto obedece a que está más barata por ejemplo que otros competidores, cómo puede ser Prologis y aunque este un poco más cara que Macquarie.
¿Qué pasa con Macquarie? Tienes una parte industrial y una parte comercial, la parte comercial se paga más barato que el segmento industrial.
Entonces, la suma de las partes hace que se vea más barata.
Específicamente dentro de Terrafina lo que nos gusta mucho es su exposición geográfica, está principalmente en la parte norte.
En los mercados más dinámicos que se van a ver beneficiados por el nearshoring, tiene mucha presencia en la parte de Tijuana, de Ciudad Juárez y en Monterrey.
Digamos que, diferenciado a otros FIBRAS, lo que está haciendo Terrafina es que está disminuyendo un poco el dividendo qué le paga al accionista para mantener algo de efectivo disponible para invertir.
Y ese efectivo lo está invirtiendo justamente para crecer en estos mercados que están muy demandados.
Indudablemente sí es el momento que hay que capitalizar las oportunidades, hay que invertir y crecer en este segmento por qué es un ciclo favorable.
Sin embargo, lo que está haciendo Terrafina al ellos invertir y construir es que te genera un mayor valor, digamos por acción.
En conclusión, Terrafina es la que más nos gusta porque se perfila para ser la principal beneficiaria desde nuestra opinión en Actinver análisis.
FIBRA Uno y FIBRA Monterrey
Valentín: En el otro segmento que también luce interesante, es la parte de FIBRAS diversificadas.
Al final de cuentas venimos de un ciclo en los que unas partes del portafolio han enfrentado retos.
Cómo es la parte comercial y la parte de oficinas, en la cual ahora estamos transitando hacia la otra cara del ciclo, la cara de la recuperación.
Por ejemplo, nos gusta FIBRA Uno, que tenemos recomendación aquí en Actinver de superior a mercado y tenemos también FIBRA Monterrey.
Donde por ejemplo para aterrizarlo, en la parte de FIBRA uno, la mitad del portafolio es industrial, de hecho, es el FIBRA industrial más grande sí así lo quieres ver.
Tienes una tercera parte que es centros comerciales y la diferencia más pequeña son las oficinas.
Vas a tener la mitad de tu portafolio muy sólido todavía por todo lo que ya platicamos, vas a tener una tercera parte de tu portafolio que se sigue recuperando en términos de ocupación, en términos de rentas y te va a ayudar a crecer las utilidades más.
También la parte de oficinas ya se va a estar recuperando.
En la suma de las partes vemos que en la parte diversificada te podría estar entregando crecimientos de utilidades por arriba del sector.
Cómo se calcula la utilidad de un FIBRA
Valentín: Vamos a ver un poco sobre cómo se calcula la utilidad de un FIBRA.
Primero en los FIBRAS tenemos el tema de los ingresos, donde tenemos una parte que son los ingresos por rentas.
Que básicamente es se mueve por que tanto lo ocupo, cuántos metros tengo y a cuánto rentó cada metro cuadrado qué tengo para arrendar.
Con eso llegas a unos ingresos por arrendamiento.
Los FIBRAS luego tienen otros ingresos, por ejemplo, ingresos por guantes, si eres un centro comercial qué le cobras a quien entra a tu centro comercial.
En el caso de los FIBRAS industriales y otros FIBRAS te cobran el mantenimiento, es dependiendo el contrato que firmes con tu cliente.
Luego hay que quitarle todos los gastos de operación y eso viene en los reportes que presenta la bolsa o lo pueden buscar en las páginas de relación con inversionistas.
Porque ellos presentan mucho más a detalle en qué está gastando EL FIBRA y cómo le está yendo.
Por ejemplo, vienen los gastos de operación del inmueble y con esto te hablo de seguridad, todo el personal que debes tener en las oficinas o en el centro comercial.
Hay que quitarle también los impuestos, el pago de predial qué haces por cada una de las propiedades, los servicios públicos y con eso a grosso modo qué son los gastos por operar nada más los inmuebles llegas a un indicador que es crucial en bienes raíces.
Este se llama ingreso operativo neto, es lo más cercano al flujo que te genera la propiedad.
Después de aquí viene un poco analizar los márgenes, cuánto te genera de rentabilidad el NOI, eso sería dividir tu NOI entre tus rentas.
Comparamos rentabilidades porque ahí te puedes dar cuenta qué tan eficiente es una empresa o un FIBRA.
Ahora, todas los FIBRAS pagan un Fee de administración, es decir, al FIBRA como tal por gestionar todos los inmuebles, se cobra un porcentaje del valor neto del valor de los activos que tiene ese fideicomiso.
Ese gasto de administración se lo restamos después y te da el famoso EBITDA, qué es la utilidad de operación antes de precisión a amortizaciones.
Después, normalmente en los bienes raíces para generar valor tienden a utilizar la deuda para poder crecer.
Dividendos
Valentín: Otra de las maneras en la que los inversionistas pueden empezar a analizar los FIBRAS, es revisando cuál es la que te va a estar pagando más dividendos.
En los FIBRAS estamos esperando a que suba el precio de la acción y también nos fijamos en cuánto es el rendimiento que me va a estar entrando de manera recurrente a mi cuenta.
Porque como inversionista soy acreedor justamente a esos dividendos que tienen que pagar sí o sí los FIBRAS.
Cuando menos se debe hacer una vez al año, pero los FIBRAS tienen la libertad de hacerlo cómo ellos consideren.
Lo más común es que se pague de manera trimestral.
Aquí puedes tú como inversionista generar o crecer tu patrimonio, no sólo con lo que te suba el precio de la acción sino también con lo que te paga de dividendos.
¿Por qué los precios de los títulos en la bolsa no aumentan?
Omar: Excelente, ya como última pregunta, ¿Por qué los precios de los títulos en la bolsa no aumentan también en su mayoría en algunos casos?
¿Por qué no sube si el flujo va subiendo?
Valentín: La verdad es un tema de los más interesantes.
En términos generales, prácticamente todas los FIBRAS en México, salvo tal vez Prologis y FIBRA Educa, cotizan a un descuento respecto del valor neto de los activos.
Qué es otra variable digamos de medición.
Pero es básicamente como el precio valor en libros, es el valor de capitalización de mercado entre el valor del capital contable.
Es decir, el capital contable que reflejas en tu estado financiero.
En México el grueso de los FIBRAS cotiza a un muy importante descuento respecto del valor neto de los activos.
A nosotros en Actinver nos gusta fijarnos más en un indicador, en ver realmente cuánto vale en mercado las propiedades de bienes raíces que tienen los FIBRAS.
Y para esto le quitamos digamos todos estos activos que no te ayudan a la generación de utilidades.
Yo invito a los inversionistas a que se metan a analizar dentro de los FIBRAS distintos esquemas.
La gran mayoría de los FIBRAS tienen muy sólidos esquemas de Gobierno corporativo, no todas los FIBRAS son iguales.
Consejo final
Omar: Muy valiosa información, agradezco mucho por todo el conocimiento que nos has compartido.
Quisiera que le dijeras a los inversionistas algún mensaje de cierre.
Valentín: Primero invitarlos justo a que tengan ese interés por conocer en las empresas o en los FIBRAS en las que quieren invertir.
Al final de cuentas el conocimiento es poder y en la medida en que ustedes conozcan en lo que están invirtiendo podemos tomar decisiones de inversión mucho más acertadas.
Siempre es bueno estar de la mano de un asesor que conozca.
Tratar de ver un poco los fundamentos, cómo se generan las utilidades, entender los cables que hay detrás que me conecta a los ingresos.
Sí en este caso son las ocupaciones o las rentas para poder nosotros pensar hacia adelante que va a pasar.
Creo que muchas veces hay estos paradigmas o falacias de pensar que las finanzas son muy difíciles.
Y la verdad es que no, las finanzas son para todos.
Si quieres invertir en FIBRAS o en cualquier otra acción, lo puedes hacer en GBM+, si utilizas el siguiente código “VI076S” antes de fondear la cuenta, te van a regalar una acción de $250 – $300 pesos.
Si te interesa ver a detalle los MEJORES FIBRAS para invertir en 2022, te invito a ver el siguiente vídeo.