Hoy en día existen muchos fraudes en inversiones inmobiliarias.
Imagina que pones los ahorros de años de trabajo para comprar un departamento, resulta que era una estafa y terminas perdiendo todo.
Conoce desde la voz de un experto en qué te debes fijar para protegerte y evitar ser víctima de este tipo de fraudes.
Hablemos sobre el crash inmobiliario en México, el tema del agua, inversiones en preventas y un ejemplo real que puede generar rendimientos por encima del 13% anual.
Regulación en inversiones inmobiliarias
¿En desarrollos inmobiliarios cómo funciona la regulación?
Jorge: La regulación en las ciudades grandes como Guadalajara, Monterrey, Ciudad de México, Tijuana o Querétaro se ha venido sofisticando y se ha venido incrementando.
Esta regularización que da la ciudad al final de cuentas tiene 2 objetivos.
El primero es organizar el desarrollo de una ciudad, marcar las reglas del juego y segundo la protección de vivienda, oficina o cualquier edificio de protección de los compradores.
Las ciudades o municipios son las que regulan la densidad dentro de la zona, regulan la parte de vialidad y regulan la parte de servicios tanto como de agua como de luz.
Todas estas regulaciones van con este enfoque en automático cuando alguien obtiene una licencia de construcción.
Tienes el aseguramiento de que está cumpliendo con las regulaciones propias de la ciudad y cada vez se han ido sofisticando más.
Por otro lado, está la parte comercial que es la transacción, que normalmente está regulado por los mismos contratos qué firmas con el desarrollador.
Vigilados principalmente por la Procuraduría Federal del Consumidor.
¿Qué documentos debo pedir a un desarrollador?
Por ejemplo, en Monterrey vemos muchos edificios y torres, pero realmente no sabemos quién los está haciendo.
¿Qué deberíamos solicitarle a un desarrollador para saber qué es confiable antes de nosotros invertir en el mismo?
Jorge: yo recomendaría que pidan el documento de la licencia de construcción y automáticamente estás asegurando que el edificio va a contar con los servicios que requiere.
Como descargas pluviales, agua, energía eléctrica y las partes regulatorias de alturas, ventilaciones, etc.
Y la otra es que vean la trayectoria de las personas involucradas en el desarrollo.
Las personas clave involucradas en el desarrollo son el desarrollador por sí mismo y las empresas que están participando en la ejecución propia del edificio.
No siempre el desarrollador es el constructor, en algunos casos sí lo es, pero en otros no.
Ahora por medio de internet es muy fácil investigar la trayectoria de las personas, los proyectos que han realizado, las opiniones del desarrollador, de la constructora, etc.
Garantía en preventa
El tema de las garantías es muy importante.
Cuando compramos un inmueble que ya está construido es más fácil la garantía, ya sólo hay que revisar que no tenga un gravamen o algo así.
Pero en desarrollos inmobiliarios también hemos visto que hay muchas preventas.
Algo que apenas se va a construir, que no hay todavía nada y ya te lo están vendiendo.
¿Ahí qué garantía legal tendría la persona o qué respaldo tiene sí todavía no existe un inmueble que lo respalde para que sí se lo vayan a entregar?
Jorge: Cuando tú haces una compra de un inmueble que está en desarrollo no pagas todo el costo de la unidad.
Nosotros acostumbramos a mandar a los compradores el reporte del avance para que vean cómo va caminando la obra.
Y otro aspecto que vale la pena informarse es lo que le llamamos nosotros la memoria de calidades.
Qué es la especificación con la que estás construyendo el edificio.
Cómo tipo de acabados, tipos de instalaciones y otros servicios importantes con los que debe contar el edificio.
Por ejemplo, cisternas, sistema contra incendios, monitoreo de fuego y cosas masivas.
Valor de los inmuebles
Hablemos ahora sobre la plusvalía.
Ahorita en Estados Unidos viene un déficit de los precios, los precios están bajando como un 10% porque las tasas de interés son una locura.
Antes podían sacar un crédito al 3% y ahora ya van por el 7%.
Y por ende las personas ya no quieren sacar créditos, son muchos intereses y es por eso qué el precio de los inmuebles va bajando.
En México el precio de los créditos hipotecarios sigue siendo igual, ¿Tú crees que en México también van a bajar de valor un poco por esta subida de interés qué hay de Banco de México?
Jorge: Yo nunca he visto que los inmuebles en México bajen de valor.
Puede ser que se estacione su dinámica de compra y venta pero que bajen de valor no.
Al contrario, creo que es una de las grandes industrias donde el dinero se protege de la mejor manera.
¿Qué hacer si se invirtió en un fraude?
¿Qué pasa cuando una persona ya invirtió en un desarrollo y resulta que era un fraude?
Que dejaron todo en obra negra y la persona ya no sabe qué hacer, ¿qué podría hacer alguien para recuperar lo que invirtió?
Jorge: Eso en cualquier industria puede suceder.
Hay mecanismos regulatorios para todo esto como lo mencioné al inicio.
Sí tendría que meterse a un proceso legal para recuperar su dinero.
Por eso es tan importante fijarse quiénes son los desarrolladores, quién está fondeando el proyecto y estar vigilando el avance de la construcción.
Nosotros tenemos diferentes esquemas dependiendo del desarrollo, del momento en el que está dicho desarrollo, sí está iniciando o está terminando.
Pero esquemas comunes es que pagas el 10% y después otro 10% durante todo el proceso de la obra y al final contra entrega el 80% restante.
Es un esquema más o menos común que se usa en estas inversiones.
¿Cómo funcionan las escrituras?
Quisiera hablar ahora del tema de las escrituras.
¿Cómo funciona en el caso de una torre de departamentos? ¿Se puede escriturar una sola unidad o tienen que esperar a terminar de construir todo?
Jorge: La escritura se hace en el momento que se hace la entrega de la unidad, a los 2 o 3 días se escritura.
Primero hacemos una visita para que el comprador vea la unidad que escogió y que esté a satisfacción de el y a los 2 o 3 días se escritura.
Los edificios que nosotros hacemos por lo general tardan de 24 a 30 meses en construirse.
¿Cómo funciona el aumento de renta?
¿Qué tan posible es pagar un crédito con la renta?
Yo he hecho números y he visto que al principio puede ser complicado que todo se liquide con la renta, pero conforme la renta sube esto cambia.
¿Cómo funciona el aumento de renta, sube con la inflación, sube cada cierto tiempo o cómo funciona?
Jorge: Quizás el primero y segundo año salgas parejo o hasta vas a tener que poner un poco de tu bolsa para pagar el crédito.
Pero pronto las rentas superan el pago de la Hipoteca y ya se paga el departamento prácticamente solo.
Y te menciono tambien que es muy importante la compañía administradora del inmueble.
Porque lo más importante para que el edificio siga teniendo una plusvalía adecuada es la calidad del mantenimiento.
Eso hace que los edificios tengan una mayor plusvalía.
Proyecto de Torre Verde
Vamos a hablar un poco ahora sobre el proyecto de torre verde, aquí yo compré un departamento en preventa.
Me gustó el esquema de que aquí todo se delega, es como un pool de rentas.
Me gustaría que nos hablaras un poco más sobre el proyecto de torre verde, ¿qué tiene de diferente a nada más comprar un departamento por mi cuenta y rentarlo?
Jorge: Torre Verde es un proyecto que nos encanta, tiene muchos componentes que lo hacen muy ganador.
En primer lugar, está dentro de un conjunto urbano muy completo, tienes torres de departamentos, una plaza comercial, está a unos cuantos metros del parque niños héroes y a 800 m de la Universidad Autónoma de Nuevo León.
Los usuarios que van a rentar estos departamentos van a ser estudiantes de la Universidad Autónoma de Nuevo León.
Es de los pocos edificios que hay dirigidos a los estudiantes.
Hemos diseñado el edificio con un interiorismo y con una espacialidad muy particular para ellos.
Vamos a tener un internet con una velocidad excelente, áreas para estudiar, áreas sociales, tiene gimnasio, tiene lavandería, etc.
Los padres de familia van a estar muy tranquilos y contentos porque el edificio está muy bien vigilado.
Eso hace que el edificio se mantenga actualizado y totalmente cuidado y mantenido.
Vamos a tener esquemas interesantes para los estudiantes, esquemas anuales y esquemas semestrales.
Nosotros nos vamos a hacer cargo de toda la administración.
Van a ver departamentos para compartir y departamentos individuales, va a ser un proyecto de primer mundo.
En enero o febrero del 2022 estimamos que ya esté lista la parte baja del edificio, ya amueblada para que la vengan a visitar.
Proyección en los siguientes años
Ahora queremos saber un poco más sobre números, sobre las proyecciones futuras.
Ana: Cuando ustedes vienen a informarse sobre el proyecto les damos una tabla con la proyección en los siguientes 10 años de cómo va a funcionar tu modelo.
Esto es un pool de rentas, como tú entras a un pool por el porcentaje total recibes rendimientos, aunque tu departamento no se rente.
Estamos proyectando hacer muchas cosas en el edificio.
Por ejemplo, va a tener un gimnasio, va a tener un área de lavado, van a tener transporte que los lleve a la universidad y viceversa y muchas amenidades más.
Algunas de éstas van a tener un costo y otras ya vienen dentro del precio y todo eso se mete a la bolsa de los inversionistas.
Fraterna es una empresa en la que no te vamos a decir que te vamos a dar el 12% anual garantizado desde el inicio.
Entonces, no es un rendimiento garantizado, pero sí te garantizamos que como Fraterna Desarrollos vamos a trabajar y hacer todo lo posible para que todo el edificio esté 100% rentado.
Tenemos muchas opciones y propuestas para que la gente quiera estar con nosotros.
Lo que sí queremos es desde el primer año pagar más que CETES, pero todo depende del porcentaje de ocupación que tenga el edificio.
Nosotros en Fraterna tenemos datos históricos de plusvalías desde el 18% al 22% anual.
Retorno de inversión
En la hoja que a mí me dieron qué es muy conservadora dice que aproximadamente en 9 años con las puras rentas recuperas lo que invertiste.
¿Es razonable algo así?
Ana: Sí, es correcto, estamos siendo cautelosos con estos números, pero sí tenemos mucho mejor ocupación y mejores resultados, desde antes obtienes el retorno de tu inversión.
Nosotros estimamos un 13% anual, nuestro plan es siempre pagar más que cetes.
Lo mejor de estas inversiones es que no tienes que estar pendiente de los servicios del departamento, si algo se descompuso, sí está limpio, etc.
Hay una administración muy profesional haciéndolo.
Y otro beneficio es que tampoco te debes preocupar si tú departamento se rentó o si el inquilino se salió antes de tiempo.
Cómo estás en un pool de rentas mes a mes recibes ingresos.
Con nosotros también puedes hacer estas inversiones en copropiedad.
Por ejemplo, sí se te hace muy caro el departamento y no lo completas puedes unirte con algún familiar o compañero y comprarlo entre los 2 y la escritura sale a nombre de los 2.
Riesgos
Dicen ustedes que pueden dar un 13% de rendimiento anualizado ya considerando renta y plusvalía.
¿Pero, con qué nivel de riesgo? ¿Qué tan probable es que un inversionista pierda dinero si invierte en un desarrollo inmobiliario?
Ana: Acabo de revisar un estudio de mercado de la universidad y tiene 240,000 alumnos y el 17% de ellos son foráneos.
Aquí en torre verde tenemos 454 camas en total, entonces, tenemos un gran mercado al que atacar.
Es un edificio con mucha seguridad, con 86 cámaras en todo el edificio y con toda la comodidad que se puedan imaginar.
Nosotros estamos proyectando que el edificio va a estar lleno.
El mayor riesgo que puede haber en este tipo de inversiones es que llegue otra pandemia, las escuelas se cierren y todos vuelvan a casa.
Pero creo que el riesgo siendo menor.
¿Cuándo se empiezan a recibir rentas de torre verde?
Nos platicaban que ya casi van a tener el primer piso listo, eso nos dice que ya está en construcción.
¿Cuándo se esperaría a que el edificio ya esté terminado y se empiece a rentar?
Ana: Terminamos construcción en noviembre de 2023, diciembre del mismo año lo usamos para detalles y en enero de 2024 empezar a escriturar y a entregar departamentos.
El marketing inicia operaciones 6 meses antes para empezar a llamar la atención de todos aquellos que quieren rentar.
Y a partir de febrero de 2024 los inversionistas puedan empezar a recibir rendimientos.
Sí algún inversionista quiere comprar un departamento de torre verde tenemos disponibles departamentos tipo c y d.
Que son entre 2 y 3 recamaras y el monto de inversión es de $2.4 y $2.6 millones de pesos, totalmente equipado.
Cierre
Me da mucha emoción, yo espero tener pronto el departamento que compré hace un año.
Los invito inversionistas a que visiten la torre, vean números y vean cómo va la construcción.
Si te interesa invertir en este proyecto, aquí puedes pedir más información: https://fraternadesarrollos.activehosted.com/f/79.
Si quieres ver a detalle esta entrevista que tuve con expertos en bienes inmobiliarios, te invito a ver el siguiente video.