
La compra de un terreno puede ser tu primer acercamiento a los bienes raíces.
Como este tipo de activos requiere inversiones considerables, es necesario que te informes bien antes de hacer una compra para que no vayas a caer en un fraude.
O que no te vayan a vender un terreno mucho más caro de lo que cuesta haciendo que pierdas dinero el día que lo quieras vender.
Por eso te he preparado esta guía práctica donde vas a aprender el proceso para comprar un terreno, como identificar su valor, los métodos de financiamiento que existen y en qué te debes fijar para no caer en fraudes al comprar un terreno.
Consejos para buscar terrenos
Como primer paso te recomiendo poner en el buscador de Google el texto “terrenos en venta en Monterrey”, este es solo un ejemplo, tus pones la ciudad en la que estás buscando.
Yo te sugiero que ignores las páginas que son de anuncios, en este caso es la primera.
Las otras páginas que aparecen como inmuebles24 y propiedades.com si las recomiendo, son las que normalmente yo uso en la mayoría.
Te voy a mostrar un ejemplo de los terrenos que me salen en Monterrey en la página de inmuebles24.
Lo que quiero es darme una idea de cuánto cuestan los terrenos y cuantos metros cuadrados incluyen.
Con este ejemplo, quiero que pienses lo siguiente, ¿Cuál de estos 3 terrenos esta más caro?
La persona que tal vez no se dedique a las inversiones puede decir que el más caro es el de $14,150,000, luego el de $10,995,000 y el más barato es de $3,800,000.
Pero déjame decirte que esto es totalmente falso.
Si tú divides el precio total entre los metros cuadrados te va a decir cuánto estás pagando por cada metro cuadrado de terreno.
Eso es una métrica muy importante que debes conocer.
Por ejemplo, el primer terreno de 3.8 millones tiene un precio de $19,000 pesos el m2, el de 11 millones un precio de $11,500 pesos el m2 y el de 14 millones un precio de $12,511 pesos el m2.
Nos podemos dar cuenta que el terreno más caro es el primero, ya que por m2 es más caro el precio.
Eso es lo que debes hacer al buscar terrenos, comparar varios en la misma zona y dividir el precio entre el número de m2.
Puedes encontrar terrenos muy baratos por ejemplo en estados como Oaxaca, yo encontré uno en $58,000 pesos por hasta 500 m2.
Pero si debes ver con qué descripción cuenta el lote.
Por ejemplo, en los terrenos que están muy baratos usualmente no hay servicios como electricidad, agua, calles, etc.
Pero eso hace que el terreno no sea tan valioso, porque si no hay electricidad ni agua no es tan viable hacer una vivienda ahí.
Por eso no necesariamente siempre hay que irse por el más barato por m2 porque puede tener problemas como estos.
Busca un balance entre un terreno que esté en una zona decente, que esté a buen precio por m2 y que de preferencia si tenga servicios.
También podemos encontrar el otro lado de la balanza, donde hay colonias muy caras que te venden el m2 super caro.
Cómo, por ejemplo, en San Pedro Garza García, en la ciudad de Monterrey.
Yo encontré un terreno en 28 millones de pesos por 933 m2, si hacemos la división nos da un precio de $30,000 pesos el metro cuadrado.
Son precios totalmente distintos uno del otro, pero recuerda que los precios de los terrenos se rigen por la oferta y la demanda.
Sí muchas personas quieren comprar un terreno en la misma zona su valor va a aumentar y si es un terreno donde nadie quiere vivir el precio es mucho más barato.
Asesores inmobiliarios
Si tú contactas a alguien de estas páginas vas a llegar con un bróker inmobiliario, ellos se dedican a promover los inmuebles, terrenos en renta y venta.
Yo te recomiendo que mandes varios mensajes a los anuncios que veas y pregunta si son asesores inmobiliarios.
Por lo general todos te van a decir que sí, y pregúntales qué otros terrenos o casas tienen en venta en la zona que te interesa.
Y te aseguro que te van a mostrar más opciones.
Ellos no te van a cobrar nada, todo es totalmente gratis para ti por qué ellos cobran la comisión al que está vendiendo.
El asesor inmobiliario te debe acompañar en todo el proceso, él debe checar las escrituras, que estén a nombre de la persona que lo quiere vender, que estén todos los documentos en orden, etc.
Y cuando ya estés haciendo el trámite ellos te van a llevar a una notaría.
Proceso para la compra
Si ya deseas comprar un terreno el proceso es el siguiente.
Vas a buscar un anuncio en internet, de preferencia en estas páginas que son confiables y vas a acercarte a una inmobiliaria.
Por ejemplo, la más grande y se llama Century 21, ellos tienen sucursales en todo el país y cuentan con muchos asesores.
Pero también puedes acercarte a la de tu preferencia.
Cuando estos asesores ya publicaron un terreno o una casa en venta es porque ya verificaron que la propiedad esté en orden.
Después, ya que encuentras el terreno que te gusta das un apartado simbólico, ese lo puedes llegar a negociar.
Yo he apartado inmuebles con $10,000 pesos y algunos con el 10% del valor del inmueble, yo te sugiero que des lo menos posible con lo que ellos estén conformes.
Porque si llega a ver algo raro en el trámite, caes con algún vendedor fraudulento o algo por el estilo puedes perder este apartado.
Pero suponiendo que encontraste un buen vendedor por medio de un broker das el apartado y luego se pone una fecha para firmar el contrato.
Este es un contrato de compraventa.
Y ahí se especifica toda la información del comprador, del vendedor, el precio, el número de m2, la ubicación, etc.
El asesor inmobiliario te va a ayudar con todo, pero de preferencia también asesórate con un abogado para que todo lo que firmas sea legal.
Si algo no te gusta lo puedes ir negociando hasta que llegues a algo que te parece atractivo y con eso tu y el vendedor van a firmar.
Pero sí es muy importante que ese contrato de compraventa lo firmes en una notaría.
Ya que ahí mismo vas a firmar el contrato, vas a hacer la transferencia y se va a escriturar para hacer el cambio de propietario.
Tiene un costo, pero todo eso viene en los honorarios que le vas a pagar al notario por comprar un inmueble.
Y el vendedor va a pagar impuestos por su ganancia y le va a pagar la comisión al bróker.
Ejemplo de impuestos y honorarios
Vamos a ver cuánto se paga de honorarios e impuestos.
Te voy a mostrar un ejemplo real de un terreno que acabo de comprar que tenía un valor de 2.5 millones de pesos.
En mi caso, este terreno lo compré en el estado de Coahuila, en la ciudad de Torreón.
Pero dependiendo en el estado que compres un terreno o una casa van a estar algunos conceptos adicionales o menores.
Cómo puedes ver uno de los gastos más caros es el impuesto sobre adquisición de inmuebles, que en mi caso fue de $62,500 pesos.
Los derechos de inscripción registral también fueron elevados, pague $32,000 pesos.
No tienes que saber qué es cada concepto, esto lo va a hacer la notaría y al final tú tienes que pagarlo.
Por este terreno yo tuve que pagar de impuestos $104,118 pesos sin los honorarios del notario.
Luego, el notario por hacer todos estos trámites me cobro $25,000 pesos más el IVA y al final la cotización que me hicieron fue de $129,000 pesos.
Esta cotización te la hacen antes de comprar el terreno para que tú decidas si sí lo quieres comprar.
Un beneficio aquí es que no se paga el IVA, ni en las casas habitación tampoco.
Y ya después de esto solo tienes que esperar a que la notaría te entregue la escritura, es un proceso que toma mucho tiempo.
Pueden ser varias semanas o incluso meses.
Tú puedes pedir por el momento en la notaría una previa de la escritura y te dan un documento que es como una copia de la escritura.
Con ese documento puedes hacer trámites para iniciar la construcción, y en unos meses te entregan tus escrituras.
Por eso es muy importante que todo esto lo hagas en una notaría.
¿Cuánto se necesita para comprar un terreno?
Si tienes curiosidad de saber cuánto necesitas para comprar un terreno, te comparto la siguiente tabla.
Por ejemplo, un terreno para una casa de Infonavit mínimo debe ser de 36m2, puedes encontrar unos desde $400 pesos el m2 hasta $30,000 pesos el m2.
Si lo compras a $400 el m2 tendrías que pagar por el terreno $14,400 pesos y si lo compras a $5,000 pesos el m2 te saldría en $180,000 pesos.
Puedes ver en los ejemplos cuánto tendrías que pagar si el metro cuadrado es de $1,000, $2,000, $3,000, $5,000, $10,000, $15,000, $20,000, $25,000 y $30,000 pesos.
Si tú quieres una casa mediana, de unos 200 m2 y te cuesta cada m2 en $3,000 pesos, tendrías que pagar por el terreno $600,000 pesos.
En mi caso, yo compré un terreno de 500 m² y me dieron en $5,000 pesos el metro cuadrado, pagué por el 2.5 millones de pesos.
Este terreno lo compré en una de las mejores zonas de Torreón.
No se me hizo nada caro el terreno sabiendo la zona que es, por ejemplo, en Monterrey la casa que tengo está en una buena zona también y ahí el metro cuadrado está en $14,000 pesos.
Por eso debes pensar mucho dónde vas a comprar el terreno y que espacio deseas para construir.
Tal vez estas buscando algo grande para una casa de buen tamaño o tal vez estas buscando un terreno pequeño para una casa no tan grande.
Todo eso lo debes considerar a la hora de comprar un terreno.
Todos estos precios son más impuestos, que son del 5% al 8% del valor del terreno, depende de la ciudad en la que compres.
Ten en cuenta también que si compras un terreno tal vez no va a estar plano o va a haber mucha basura y tú tienes que limpiar ahí para poder construir.
Y esos gastos también van a correr a tu cuenta.
Alternativas de crédito
Para comprar un terreno tienes 3 alternativas.
La primera es que lo compres con efectivo, que lo liquides con capital propio.
La segunda opción es por medio de una desarrolladora de fraccionamientos.
A veces hay desarrolladores de fraccionamientos que te venden terrenos a pagos o meses sin intereses, pero ten en cuenta que aquí tú no eres el dueño del terreno hasta que acabas de pagarlo.
Si tú empiezas a construir antes de terminar de pagarlo el dueño sigue siendo el desarrollador del fraccionamiento.
Y si por alguna razón ya no pagas el terreno, el desarrollador se queda con tu terreno y la construcción que llevabas.
Yo te sugiero no hacer eso, de preferencia primero liquida el terreno antes de construir.
Y la tercera opción es que lo pagues con un crédito.
Puedes ir al banco a solicitar un crédito para comprar el terreno, lo más probable es que tú des un enganche y el banco da la otra parte y se le liquida al vendedor.
Y en este caso el terreno sí es tuyo, sale a tu nombre, pero como está con crédito bancario está hipotecado.
Tiene una hipoteca donde el banco es el beneficiario y si tú le dejas de pagar al banco, el banco se va a quedar con tu terreno.
Así que te sugiero liquidar el crédito lo más pronto posible para que el terreno sea 100% tuyo.
Te voy a mostrar algunas alternativas de créditos bancarios qué me parecieron decentes.
Pero si vas a comprar tu terreno con un crédito bancario debes preguntarte si tu terreno va a subir más del interés que estás pagando.
Yo veo muy difícil que le ganes un 10% anual a un terreno, por lo general, los terrenos sólo suben la inflación y ahorita anda entre el 4% y 5%.
Y ten en cuenta también que entre más años dures pagando el terreno más vas a pagar de intereses.
Yo te sugiero ser cauteloso porque sí es una deuda muy pesada a largo plazo.
Conclusión
El terreno que yo compré lo voy a usar para construir una casa que planeo evitar.
Al final de cuentas termina siendo una inversión porque puedes habitar la casa algunos años, la vendes, la rentas, etc.
Ya me di cuenta de que en los inmuebles se puede ganar bien.
En este mes de enero de 2025 voy a empezar la construcción y te iré documentando como me va con eso.
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Si te interesa ver a detalle, GUÍA PARA COMPRAR UN TERRENO Y EVITAR FRAUDES. ¿CUÁNTO DINERO NECESITAS?, te invito a ver el siguiente video.