Entrevista con Briq

En este artículo hablaremos con el director y fundador de una empresa de bienes raíces. Esta compañía se llama Briq y te permite invertir en desarrollos inmobiliarios con poco dinero. Te estoy hablando de invertir desde $1,000 pesos.

La entrevista que tuve fue con Alberto Padilla, director de Briq.mx, a continuación, podrás ver una serie de preguntas que le he hecho a Alberto. Muchas de ellas basadas en consultas que hicieron otros inversionistas.

¿Qué es Briq y cómo funciona?

Es una plataforma de fondeo colectivo o Crowdfunding. Ayudamos a que la gente pueda acceder a diferentes proyectos de bienes raíces desde montos muy pequeños.

Hace varios años empezamos con $25,000 pesos como mínimo y ahora el mínimo bajó a $1,000. Estamos muy enfocados en proyectos de deuda. Es decir, préstamos a desarrolladores inmobiliarios, pero hemos tenido un par de oportunidades de capital. Esto significa que habrá más oportunidades en la plataforma.

¿En qué tipo de proyectos se enfocan ustedes en Briq?

Empezamos enfocados en proyectos de deuda de desarrollos inmobiliarios. En otras palabras, financiar la construcción de desarrollos, específicamente desarrollos habitacionales. Un desarrollador que quiere construir departamentos o casas necesita financiamiento. Normalmente lo hacen con amigos, familiares o con preventas.

Preventas es el método más común para financiarse. Antes de siquiera construir salen y venden renders y te dicen que cuando esté listo te entregan algo así. Entonces obtienen dinero antes y con eso van construyendo.

Por lo tanto, hay amigos, familiares, preventas o bancos. Pero los bancos desafortunadamente para el sector inmobiliario en la parte de construcción atienden realmente a proyectos muy grandes. Es decir, proyectos donde requieran por lo menos unos $60-70 millones de financiamiento.

Esto se debe a que, el trabajo que le representa al banco versus la ganancia que obtiene, no le conviene menores proyectos. De esta manera, se va por proyectos grandes.

Desarrollos inmobiliarios pequeños y medianos

Nosotros estamos enfocados en ese sector de desarrollos inmobiliarios pequeños y medianos. Esto sería los que requieren desde 2 hasta 50 millones de pesos de financiamiento para su proyecto. Este financiamiento lo usan para cuando ya tienen terreno y empiezan a construir.

Luego cuando empiezan a vender y a pagar los créditos les somos muy útiles, porque somos una alternativa más barata que las preventas. Asimismo, más eficiente, barata y ágil que los Friends and family.

Por nuestra ubicación en la ciudad de México hemos analizado más proyectos aquí. Sin embargo, hemos hecho proyectos en Puebla, Querétaro, Cancún, Guadalajara, Ciudad de México y en San Miguel de Allende.

Un modelo residencial

En 100 ladrillos se enfocan en inmuebles comerciales, pero en Briq en inmuebles residenciales.

¿Manejan inmuebles donde los puedes comprar para recibir rentas o es meramente deuda?

Al principio empezamos con un enfoque 100% de deuda. De hecho, de los 50 proyectos diferentes que han pasado por Briq 48 son de deuda.

No obstante, ya hemos tenido un par de capital, uno era específicamente un fondo. Esto significa que en vez de prestarle directo al desarrollador o invertir directo en un proyecto inviertes en un grupo de personas. Estas van a operar diferentes proyectos y crean un fondo.

En este caso era un fondo operado por gente de GBM, de la casa de bolsa. Tenían una división de infraestructura y bienes raíces para cuatro proyectos. Por lo tanto, tú entrabas como socio del fondo y como les fuera a los proyectos del fondo te irían pagando a ti.

Primer inmueble comercial

En la página de Briq tenemos una oportunidad para quienes quieran invertir en nuestro primer inmueble comercial. Se trata de un hotel en donde puedes convertirte en socio. Así ganarías no sólo las rentas, sino las utilidades. Se parece más a una empresa que tiene sus ventas y sus gastos, y de lo que sobra va pagando a sus socios.

¿Cómo funciona el mantenimiento de los inmuebles?

Es importante entender que existe un desarrollador que es el que solicita el dinero. Briq es la plataforma intermediadora para presentar a las dos partes. Presentamos a los inversionistas con los desarrolladores y facilitamos el flujo de dinero y de información.

Sin embargo, cada uno juega su rol. Uno pone dinero y el otro pone toda la operación del inmueble. Entonces el mantenimiento lo lleva a cabo justamente el desarrollador. Este es uno de los aspectos que nosotros evaluamos.

Quienes quieran invertir en Briq pueden ver en la plataforma el perfil del desarrollador, su evolución, sus credenciales, sus contactos, etc.

¿Qué rendimientos promedio puedo obtener?

Al invertir en los proyectos de Briq puedes obtener entre 13 hasta 22%. Esto está relacionado a la tasa de referencia o al costo de financiamiento en ese país. Si tú te puedes financiar muy barato porque los créditos son baratos seguramente vas a ir a esas fuentes baratas de financiamiento.

Entonces, dado que Briq ofrece una fuente de financiamiento para desarrolladores, las tasas ofrecidas están relacionadas a la tasa de referencia. La tasa de referencia tuvo unos años de gran alza y ahora llevamos como dos años de baja. Las tasas ahora están alrededor del 14% anual, muy superior a CETES o a las SOFIPOS.

Esta interesante porque hay un inmueble de por medio.

¿En cuánto tiempo puedo ver las ganancias?

Los inmuebles son proyectos de mediano y largo plazo. Los plazos de los inmuebles en Briq van de los 18 a los 24 meses.

¿Cómo son los pagos?

En la plataforma van a ver que cada oportunidad tiene un indicador que se llama pago de intereses o periodicidad de los intereses.

La mayoría de los proyectos que dispones para invertir en Briq ofrecen un pago de intereses trimestral. Es decir, todo lo que se acumule de intereses de entre los primeros 3 meses se debe pagar. Luego se pueden acumular otros 3 meses y se pagan.

Aunque hay proyectos como los que tenemos hoy arriba que son pagos de intereses al vencimiento. Esto significa que hasta que no se acabe el proyecto no se pagan. Obviamente esto influye porque la tasa interna de retorno de un proyecto que paga constantemente es superior que la que pagan al final.

Entonces también las tasas que verán publicadas dependerán de ese tipo de condiciones.

Es muy interesante y muy buena alternativa ya que ofrece rendimientos cada 3 meses y mucha gente aun no la conoce.

¿Qué garantías ofrecen?

El tema de las garantías es muy padre en el tema inmobiliario. En bienes raíces las deudas están garantizadas con un inmueble.

Entonces, en el caso de los proyectos en Briq, las garantías o los colaterales para quienes desean invertir son los mismos inmuebles.

Solamente hay un par de proyectos donde la garantía es otro inmueble. Pero normalmente lo que buscamos es que el valor del inmueble sea por lo menos 2 a 1 al préstamo. Es decir, si te prestamos $10 millones de pesos tiene que valer por lo menos $20 millones el inmueble. De esta forma, si tú me dejas de pagar yo voy a liquidar esa garantía para poder pagar el crédito.

Proyectos de capital

Ahora en los proyectos de capital no hay una garantía, porque no hay un colateral respecto a un pago. Sin embargo, hay un respaldo de tu dinero. Es decir, donde se invirtió tu dinero es un inmueble. Entonces, aunque al negocio le vaya mal, por lo menos está el valor del inmueble como rescate.

¿Han tenido alguna mala experiencia donde alguien no pagó?

Sí, ya nos tocó vivir el caso en donde tuvimos que rematar una de las propiedades. Gracias a los abogados se recuperó el capital y los intereses moratorios completos. Incluso todos los gastos que se incurrieron en los procesos legales.

Por eso es bien importante el valor de la garantía. Si ésta tiene una buena cobertura te va a dar chance para bajarle bien el precio. Hasta te permitirá incurrir en los gastos que necesites y recuperar capital, intereses y moratoria.

Además, hemos tenido otro caso en donde ofrecimos un tipo de producto que ya no se ofrece. Era una deuda pero que dependía de los resultados del proyecto. En este caso hemos tenido dos inmuebles en donde no se han dado las ventas. Esto se debió a que el mercado estaba a la baja.

Riesgos adicionales

En cualquier inversión hay riesgo. En los proyectos inmobiliarios el principal riesgo es que no te puedan pagar por cualquier motivo. Entonces acudes a la garantía la cual no deja de ser un inmueble que no es dinero hasta que no se vende.

Por lo tanto, un riesgo es que los inmuebles no se vendan. Por ejemplo, tenemos un caso en Puebla en donde las ventas han sido bajísimas. Esto ocurrió a partir del temblor, cambios de gobernador, muertes de gobernadores e incertidumbre política.

No obstante, por más que tú tengas un inmueble en Puebla si tú quieres tu dinero tienes que venderlo. Pero si no hay gente que lo compre, no lo vas a vender.

Riesgos macroeconómicos

Si mañana se le ocurre a alguien del gobierno decir que van a expropiar propiedades privadas como la de algún desarrollador al que tú le prestaste, no tienes mucho que hacer. Estamos hablando de casos muy extremos. Entonces, estos son los riesgos a los que te enfrentas. Hay riesgos de mercado y riesgos macroeconómicos.

Atrasos

Es un punto muy interesante, ya que son varios fundamentos y depende mucho de la relación que exista con el desarrollador.

Imaginemos este escenario. Frente a un desarrollador que hizo las cosas mal, no lo quiere reconocer y no te paga, tienes que irte al contrato. Es decir que tienes que irte a instancias judiciales para quitarle la garantía. Afortunadamente, dado que se hace todo por contrato, a veces con fideicomisos de garantía es muy fácil ganar ese pleito.

Ahí el problema es el tiempo, esperar a que pasen los procesos correctos para hacer la demanda, ganarla y que te adjudiquen el inmueble. Éste sería el mal escenario.

Mediación

El buen escenario es que se atrase pero que el desarrollador esté en la voluntad de pagar. Entonces ahí nosotros acudimos a dos etapas. La primera se llama mediación, que es un sistema de justicia alternativo a los tribunales. El sistema de justicia del país reconoce que está saturado, por ello permite que los asuntos fáciles los resuelvan los mediadores.

Los mediadores son abogados que se certifican y se capacitan para poder mediar un pleito. De esta forma, lo que el mediador certificado diga se considera como si fuera la sentencia. Luego nosotros hablamos con las partes, y si hay voluntad se logra un acuerdo. Así los plazos son mucho más cortos a diferencia de un juicio.

Adjudicación

La segunda etapa viene después de la mediación, y se conoce como adjudicación del inmueble. Este proceso con el resultado de la mediación es más fácil. Incluso una alternativa más amigable es cuando no te pagan, pero te devuelven el inmueble. En este caso empezamos a bajarle el precio y el mismo empieza a hacer un posible remate. Este no incurre en costos de nada, simplemente toma su tiempo.

Rendimiento frente a un atraso

La ventaja de la deuda, sobre todo si tiene una tasa fija desde el inicio, es que en el tiempo que corra se generan los intereses. En consecuencia, el desarrollador tiene la prisa por resolver ese problema rápido. De lo contrario, se le acumulan más intereses que eventualmente le caen al inversionista.

Técnicamente en la deuda de tasa fija no hay una afectación en los intereses de quien decide invertir en Briq.

Por otra parte, si se atrasan existe una tasa moratoria que tiene el incentivo de que el desarrollador no caiga ahí.

¿Qué hace Briq para prevenir un atraso?

Para prevenir nosotros hacemos una buena proyección. Tratamos de que todos los créditos que se reponen y las condiciones que se ofrecen en los proyectos tengan un margen con colchón de tiempo. Por este motivo, es muy común que los desarrolladores en Briq paguen antes. Esto se debe a que si todo sale bien no tienen que usar ese margen o ese colchón.

En segundo lugar, damos seguimiento puntual a los proyectos. Por lo menos una vez al mes el desarrollador tiene que estar enviando avances de obra. Estos de alguna manera son verificados por Briq que va a las obras o envía a supervisores a revisarlo.

Para quienes deciden invertir en Briq les vamos comunicando a través de la sección de noticias. Allí aparecen los avances de cada desarrollo. A veces ponemos fotos e incluso videos.

¿Qué pasa si Briq desaparece?

Hay que tener en cuenta dos cosas muy importantes. Primero el préstamo no es entre Briq y el desarrollador, sino entre el inversionista y el desarrollador.

Por ende, si Briq llegara a desaparecer la obligación sigue. Entonces tendrían que ir a cobrarle ustedes o designar quién va a hacer las gestiones. No obstante, la obligación y la garantía sigue existiendo.

Además, Briq tiene la obligación como empresa de fondeo colectivo de tener un fondo. Es decir, una cantidad de recursos mínimos guardados para poder operar los créditos o las inversiones ya colocadas.

¿Y si Briq cierra?

Suponiendo que nos va muy mal y decidimos cerrarlo, no es como que ya se cerró la cortina y adiós. Tenemos que acabar los proyectos que se empezaron, y gracias al fondo de reserva se puede dar esa continuidad.

¿Es seguro invertir en Briq?

Invertir en Briq es seguro, pues es uno de los instrumentos con menor riesgo que vas a encontrar. Como mencionamos, tiene respaldos colaterales, como garantía y un seguimiento puntual. Además, tienes un sobreaforo.

Es bien importante entender que no hay nada 100% seguro en el mundo. Sin embargo, si tú pones una escala de riesgos, yo te diría que Briq está entre los instrumentos de menor riesgo.

¿Quién lo regula?

El fondeo colectivo es una actividad que hace poco no estaba regulada. Se creó una ley específica para regularse que entró en vigor hace dos años. Sin embargo, las leyes que entran en vigor tienen todavía un proceso para hacer los lineamientos para aplicar esa ley.

Entonces, la ley dice qué, y los reglamentos o las disposiciones secundarias dicen cómo. Hoy estamos en el proceso de la definición del cómo que se ha ido publicando poco a poco. Es decir que la misma autoridad definió unos términos para ir publicando ese “cómo”. Una vez que el “cómo” está definido, la empresa que aspira a entrar en la regulación tiene que mandar su solicitud.

La comisión supuestamente tenía que haber respondido por marzo a todas las solicitudes que entramos en el tiempo límite. Somos 25 plataformas de fondeo colectivo que metimos solicitud en tiempo. Estamos hoy en esa espera. Aunque con la pandemia la CNBV cerró las puertas y está en pausa. Y cuando ya se acerca la fecha en la que se va a terminar la pausa, ponen otro comunicado informando “más pausa”.

¿Qué dice la ley?

Igualmente, esto no quiere decir que no estemos regulados. La ley dice que quien ya operaba antes de la ley puede seguir operando. Pero quien empezó a operar después de la ley no puede seguir operando.

En tal caso, somos sólo 25 plataformas que metimos solicitud, de las cuales 24 operaban antes de la ley. Briq es una de estas 24, y a eso se le llama el octavo transitorio.

De hecho, las plataformas que operan mediante el octavo transitorio lo detallan abajo en su página. Un detalle que le da mucha certeza al inversionista. Pero Briq está en ese proceso de regulación.

¿Cómo funcionan los impuestos con las ganancias que tengo en Briq?

Cualquier inversión que te genere un fruto es un ingreso. Entonces, en todas las plataformas Fintech, lo que recibas adicional a lo que invertiste es un ingreso. Es por ello por lo que hay que pagar impuestos.

En el caso de Briq los proyectos de deuda te pagan un interés. El interés es un tipo de ingreso que está estipulado en las diferentes leyes de impuestos en nuestro país que dicen cómo debe funcionar.

Por lo tanto, los intereses que provienen por préstamos que no son del sistema financiero están sujetos a una retención. Es decir que el que te paga el interés tiene que retener un pedacito y debe dárselo al SAT.

Entonces en Briq la mayoría de los ingresos son intereses, y el desarrollador te hace una retención y la entrega al SAT. Básicamente quienes deciden invertir en Briq deben pagar el 20% de los intereses.

ISR

Recordemos que la tasa del ISR en nuestro país es del 30-35%, escalonada dependiendo de diferentes factores. Entonces del 30% que tienes que pagar ya pagaste 20%.

Ahora viene la complicación que hemos tenido en proyectos en donde son tal vez 1000 inversionistas prestándole a un sólo desarrollador. Aquí el desarrollador tiene que ingresar al SAT la retención de esos 1000 inversionistas. Por ende, el SAT por la factura que se hace debería tener reconocido ese pago. Desafortunadamente, ahí es donde no está funcionando el SAT, no están recargando esa retención.

Por esta razón, cada uno de los inversionistas tiene que decir que ya está retenido, enterarlo en su declaración anual.

IVA

Quienes deciden invertir en Briq no deben pagar IVA, porque hay una excepción particular. La ley del impuesto del valor agregado dice que si tú haces un préstamo para construcción de vivienda y está garantizado con la misma vivienda está exento de IVA. Es así como en Briq la mayoría de los proyectos, a excepción de dos, no generan y no tienen que pagar IVA.

Por otro lado, en caso de que fue un proyecto en donde la garantía no es el mismo inmueble, se genera IVA. Por tal razón el desarrollador paga IVA. Sin embargo, tienen la obligación de retener el 100% del IVA.

Cuando no hay IVA te quitas una carga fiscal muy grande, que es hacer declaraciones mensuales. Y es algo muy costoso y si lo quieres hacer por tu cuenta no es tan sencillo.

¿Cada cuánto se hacen las declaraciones del ISR?

Esto depende mucho de la situación de cada uno, por ello es bien importante asesorarse con su contador. Hay gente que por sus diferentes obligaciones tiene que hacer sólo una al final. Mientras que otros tienen que hacer provisionales. Dependiendo la situación de cada uno. No existe una regla universal. Lo mejor es preguntarle a un contador cuál es su régimen, cuál es su situación y que les aconseje como tienen que hacer sus avances.

¿Nos dan alguna constancia de retención?

Briq genera una factura conocida como factura por cuenta de terceros. Es decir que Briq está facturando a tu nombre, diciéndole a todas estas personas que les pagaste y te da su factura. La misma trae agrupados a todos.

Esa factura por cuenta de terceros funcionaba perfecta hasta hace un poquito menos de un año. En este tiempo el SAT hizo unos pequeños cambios por otras industrias que utilizaban también esta facturación. La factura como tal fungía como un comprobante de retención. Traía desglosada la cantidad.

Sin embargo, con estos cambios viene este tema de que cuando te metes al portal del SAT resulta que no está. Entonces lo que pasa es que el desarrollador tendría que darte una constancia. Pero imagínate decirle al desarrollador que emita 1000 constancias.

Solución

Briq está preparando toda la plataforma para que genere las constancias por el desarrollador. De este modo el desarrollador se mete a Briq y sube su certificado de sello digital. Ahí mismo le pondrías generar constancia. Es algo que está en camino. Espero que en un poco tiempo empiecen a ver las constancias ahí.

¿Cómo se encuentra la salud financiera de Briq?

A Briq lo fundamos varios socios con un buen capital. Ha habido mucho apetito por otros inversionistas de entrarle. Entonces hemos fondeado muy bien la empresa con varios inversionistas.

La puesta de muchas empresas como Briq, cuya base es principalmente tecnología, es estar dispuestos a operar en pérdidas. El fin es crecer, ganar mercado, crecer tu comunidad, crecer tu valor agregado y eventualmente generar utilidades.

Afortunadamente en Briq hemos tenido varios trimestres con utilidades. Estamos muy tranquilos con el fondeo de nuestros propios inversionistas.

¿Cómo impactó el coronavirus en el pago de los rendimientos a los inversionistas?

Con el tema del coronavirus hubo un punto crucial. La construcción debía parar y eso pega directamente a los desarrolladores. Si tú como desarrollador pediste dinero prestado para construir, y de repente no puedes hacerlo, te quedas atorado. Entonces eso patea los plazos.

Por ello, se propusieron dos medidas desde Briq. La primera era agregar seis meses al plazo de los créditos. Esto no quiere decir que no vas a ganar interés por 6 meses. Únicamente significa que si iba a durar 18 ahora va a durar 24 porque le extendimos el plazo. Pero va a seguir generando intereses durante esta extensión de plazo. Esto se sometió a votación y el 100% de los proyectos que se votaron aceptaron esa extensión de plazo.

La segunda medida que se aplicó es que los pagos de intereses que caían en abril y mayo los van a recibir el 31 de julio. Esto se debe a que los desarrolladores tenían que pagar albañiles que no estaban yendo. Por esta causa nos pidieron esta oportunidad.

En conclusión, no hay mucha afectación terminando el plazo.

Diferencias entre Briq y 100 ladrillos

La principal diferencia es que ellos ofrecen inversiones patrimoniales. Esto significa que tú te haces de un patrimonio y lo tienes adentro. Además, lo que ese patrimonio crezca o genere es tu rendimiento. 100 ladrillos se trata más de tener, que de especular o generarte un flujo constante.

Por lo tanto, en 100 ladrillos te vas a encontrar con una inversión comercial, industrial y principalmente patrimonial.

Otras diferencias son nuestros nombres, las plataformas y las ciudades donde operamos.

También en 100 ladrillos hay que fijarse muy bien a qué precio me están vendiendo el ladrillo. Mientras que en Briq no te vendemos un crédito a un precio. Si deseas invertir en Briq te decimos la tasa de rendimiento de cada préstamo.

Por otra parte, el análisis es muy diferente. Para evaluar el precio al que compras tendrías que considerar el descuento que te ofrecen. Ver si es un descuento sobre un bien caro o sobre un bien barato, etc.

Incluso hay que considerar el tiempo de operación. En las inversiones que entres hay ciclos de maduración. Es importante investigar a detalle la empresa previa a invertir en ella.

Diferencias entre Briq y M2CROWD

Ellos también ofrecen créditos, entonces ahí hay más similitud. Sin embargo, yo te diría que es la transparencia de la plataforma lo que nos diferencia.

No digo que no sean transparentes. Lo único que digo es que la información de un proyecto en Briq es muchísimo más extensa.

Si entran en Briq van a ver:

• Desarrollador.
• Licencias (si tú te vas a la parte de documentos y le aplicas a manifestación de construcción, abrirás la licencia).
• El uso de suelo.
• Representante legal.
• Dictamen legal.
• El análisis.
• Quién es el director responsable de obra.

Para nosotros es bien importante que la gente entienda que decide invertir en un proyecto, no en Briq.

A mí me ha costado trabajo entender si en M2CROWD estoy en un fideicomiso que abarca todos los proyectos. O qué pasa si uno de los proyectos se atora. Esa es información que no he encontrado o tal vez no he buscado bien.

M2CROWD no cobra comisiones, ¿por qué ustedes sí?

No sé por qué no cobran ellos, quizás porque están dispuestos a perder más dinero. O tal vez quieren crear una comunidad de inversionistas más grande.

No obstante, Briq cobra comisiones a quienes deseen ser parte de sus proyectos por dos motivos importantes. El primero es que de algún lugar tenemos que comer. Entonces, cuando las plataformas no cobran comisión, te diría preocúpate.

Si no cobran comisión a nadie ¿de dónde viven? Hay dos cosas que la ley te deja hacer: o le cobras al que pide o le cobras al que da. Es decir, le cobras al solicitante o al inversionista.

La ley no nos permite intermediar la tasa

En cambio, la ley no nos permite intermediar la tasa. Yo no puedo decir: desarrollador paga 20% anual e inversionista tanto. Eso es intervenir, y lo pueden hacer otras entidades como las SOFOMES o los bancos, pero no las plataformas de fondeo colectivo.

Por tal motivo, si el desarrollador va a pagar 15% de interés, el inversionista tiene que recibir 15% interés. Lo único que puede cobrar la plataforma son comisiones en las dos partes.

Evitar un incentivo mal alineado

Nosotros en Briq le cobramos a las dos partes. Si yo sólo le cobrara al desarrollador, estaríamos dejando un incentivo muy mal alineado. Si a ti como inversionista no te cobro por darte un servicio, ¿qué interés habrá a largo plazo por seguirte dando el servicio?

Para nosotros es bien importante separar las comisiones en los dos lados. Aunque quizás M2Crowd le gana muy bien al lado del desarrollador. De ser así los desarrolladores van a decir “me sale caro este financiamiento”. De este modo, los buenos desarrolladores van a encontrar fuentes baratas. O eventualmente M2Crowd va a tener que cobrarles comisiones a sus inversionistas.

Es como preguntarse por qué hay hamburguesas gratis en McDonald’s. La respuesta es porque quieren que vayas. Pero ¿se vive de hamburguesas gratis? No lo creo.

¿De cuánto es esa comisión?

Si deseas invertir en Briq la comisión depende de cada proyecto. Ahora ya lo hemos estandarizado, y la mayoría de los proyectos salen con un 1% de lo que metas más lo que ganas. Es un 1% del repago. De todo el dinero que te cae de vuelta, te vamos a cobrar el 1%.

Pero aquí hay una cosa bien importante. Sólo te voy a cobrar si tú recuperas tu capital y por lo menos lo necesario para pagar mi comisión. Es decir, si tú invertiste $100 pesos yo te voy a cobrar $1 en el momento en el que recibas $101 pesos. Por ejemplo, si tu recibes $100 no te cobro porque ya te estaría haciendo perder capital.

Diferencias entre Briq e Inverspot

Inverspot se trata de preventas. Tú compras o te haces parte de alguien que compra un departamento. La compra es antes de que lo construyan, luego de que lo construyen lo venden. Ahí es cuando tú cobras.

Es más parecido a 100 ladrillos en el tema de que tienes que averiguar a qué valor te lo están vendiendo. Deberás ver si estás comprando barato o caro a preventa, porque tendrás que estimar cuánto tardará en que te lo entreguen. Así como también a cuánto lo vas a poder vender. Son factores de riesgo diferentes y tasas diferentes.

¿Se puede consultar el GAT?

La CONDUCEF nos pedirá que pongamos el GAT, aunque por ahora no.

En Briq no te ponemos el GAT porque éste te pide unos supuestos. Pero sí te ponemos una calculadora en donde te desglosa todo. Entonces tú puedes ir al proyecto de Briq en el que decidiste invertir y usar la partición de “calcula tu retorno”. Esta opción sólo está para los proyectos de deuda.

Por lo tanto, en la calculadora de inversión verás el desglose fino del proyecto al que quieren invertir.

¿Tienen planeado hacer una aplicación móvil?

Sí, está planeado, pero hay muchas cosas que estamos trabajando para mejorar la experiencia del usuario. La app móvil está un poquito más abajo en las prioridades.

Lo que sí les puedo decir es que el sitio está diseñado para móviles. Realmente no hay nada diferente.

¿Cuándo van a informar al SAT del ISR retenido?

Se avisa de manera inmediata. En el momento en el que llega el pago desde el desarrollador que trae intereses se emite una factura y se timbra. Esa factura trae la retención.

En ese momento se timbra la factura. Esto quiere decir que se avisa al SAT. Desde ahí el desarrollador tiene la obligación de pagar ese ISR retenido o mínimo de incluirlo en sus declaraciones.

Asimismo, cuando está lista la factura, la retención ya se hizo y la responsabilidad cae en el desarrollador. Sí él no quiere pagar al SAT tú como inversionista no tienes nada que ver. Esos ya son impuestos que él le debe al SAT.

La factura muestra los RFC de los inversionistas, ¿pueden ocultarlos?

Esta es una lucha que hemos estado tratando de llevar. Para poder nosotros facturar por cuenta de persona y evitarte decir “hazle una factura al desarrollador” existe este mecanismo. El mismo se llama factura por cuenta de terceros.

Lamentablemente la factura por cuenta de terceros requiere tener el RFC de todos los que decidieron invertir en Briq. Lo que hacemos es no ponerlo en el PDF.

Para quien sabe de la parte técnica de facturas, el PDF es sólo una representación gráfica. La factura es un archivo que se llama XML que si tú lo abres es un código. En el XML sí viene el RFC. Lo ideal sería que no viniera, pero por ahora sí tiene que venir. Aunque por lo menos no está en el pdf, que es algo que todo mundo puede leer.

Como te mencioné, es una lucha, porque estamos constantemente tocando la puerta de Secretaría de Hacienda y del SAT. Se está trabajando para que creen unas reglas de privacidad de datos para las plataformas de fondeo colectivo. La idea es que se pueda generar un tipo de factura por cuenta de terceros que no tenga explícitos los RFC. Además de que éste se le dé al SAT por atrás.

Desafortunadamente eso depende del SAT, no depende de nosotros.

¿Les afectó su aparición en Shark Tank?

Aclaración: Para los que no saben, Shark Tank es un programa donde pagan a emprendedores. Si lo buscas en YouTube lo puedes ver.

No nos afectó. Al contrario, nos ayudó muchísimo porque es publicidad gratis. Sales en prime time, en horario estelar y en un canal importante que es el caso de Sony. Además, sales gratis, sale nuestro logo, salgo hablando de Briq y del modelo. Incluso Arturo Elías, el yerno de Slim, sale explicando nuestro modelo y lo explica muy bien.

Al final no nos invierten. Quien vea el capítulo se va a dar cuenta que cuando les decimos cuánto queremos que inviertan, ya teníamos la mayor parte de la inversión asegurada. Me atrevo a decir por inversionistas más grandes que ellos.

Entonces, nosotros no podíamos cambiar las condiciones a los inversionistas actuales. No le puedo decir que llegó un cuate que sale en la tele y quiere invertir en Briq con mejores condiciones.

Leyes y regulaciones para hacer más sencillo el pago de impuestos

Existe la asociación de plataformas de fondeo colectivo que se llama AFICO. Esta tiene un procedimiento para evaluar quién puede entrar y quién no. Básicamente es firmar un código de ética.

La idea es que nos juntemos los que estamos en esta industria con esa asociación para poder luchar las cosas que nos convienen a todos. Desde publicidad, regulación y la ley que a mí personalmente me tocó redactar disposiciones secundarias.

Llevamos desde el 2015 trabajando en esta ley, pero la ley FINTECH no toca el tema fiscal. Luego cuando sale la ley, entra en vigor y le dices a Hacienda qué puedo hacer. Por ello se crea un comité fiscal y a la Secretaría de Hacienda le encanta esa idea. Dentro de Hacienda, la unidad de política de ingresos tributarios define los impuestos. En líneas generales, define la política de ingresos por impuestos.

La primera reunión fue con tres representantes de plataformas. Se hizo una votación y se invitó a firmas de despachos fiscales para que nos acompañarán. Asimismo, se hizo un pequeño concurso donde quedaron dos firmas, KPMG y Chevez Ruiz Zamarripa. Son de los despachos más importantes, por lo menos en el tema fiscal en México.

Después la Secretaria de Hacienda nos recibe y empezamos a trabajar sobre muchas cosas. Entre ellas el tema de la factura, que nos hagan los RFC, facilitar las retenciones, no tener que declarar IVA mensualmente, etc.

Pero como les contaba, Hacienda determina el “qué” y el SAT el “cómo”. Por ello, Hacienda no puede definir un “qué” si no está seguro de que quien lo va a aplicar puede. Ahora estamos atrapados en esta etapa después de un año de trabajar.

Avances

Hemos logrado tener muchas cosas muy claras para los modelos de propiedad, regalías, deuda y capital. Estos son los modelos que comprenden el fondeo colectivo en México.

Ya se tenía un panorama fiscal claro. Sin embargo, el SAT por ahora no está haciendo ninguna modificación. No es una batalla perdida y vamos a seguir dándole duro.

Hay un antecedente muy bueno que nos ayuda a acercarnos. Este es el tema de los impuestos a las plataformas tecnológicas, en donde la misma plataforma hace la retención y no el cliente final.

Nosotros en Briq hemos publicado un poco al respecto y vamos a tratar de mantenerlos al tanto.

Cuando la CNBV dé la resolución de la ley FINTECH, ¿habrá algún cambio inmediato en los impuestos?

Tan pronto no, porque la ley FINTECH no toca para nada el tema de impuestos. Entonces la CNBV está totalmente ajena al funcionamiento de los impuestos. La única parte que la ley FINTECH toca relacionado a Hacienda es el tema de prevención de lavado de dinero. Nos obliga a hacer mecanismos de prevención de lavado de dinero.

Si te interesa registrarte en Briq lo puedes hacer por este enlace.

Por último, si deseas ver a detalle la entrevista con Briq te invito a ver el siguiente video.