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Omar Educación Financiera

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El NEGOCIO de INVERTIR EN PREVENTAS INMOBILIARIAS CON POCO DINERO

octubre 24, 2022 by Omar Deja un comentario

Las preventas inmobiliarias te permiten obtener descuentos importantes sin desembolsar mucho capital propio, generando rendimientos por encima de la inflación.

Para invertir en bienes inmuebles muchas veces pensamos que necesitamos tener millones ya que usualmente un departamento va a costar por lo menos 1 millón de pesos.

Imagina poder beneficiarte de la plusvalía que genera un departamento en una zona donde hay varias torres con más de 500 unidades.

Dando un enganche tan bajo como el 5% y otro 10% a 15% en cómodas mensualidades durante 12-36 meses, para luego aprovechar un crédito y liquidar la unidad a un precio mucho menor del valor de mercado, posiblemente teniendo la opción de venderla, pagar el crédito de contado y obtener un buen rendimiento sin tener que pagar intereses, o incluso que te quedes la propiedad, la rentes y en unos años esa renta que sube con la inflación te ayude a pagar el crédito en su totalidad.

Vamos a revisar un ejemplo real donde estoy aplicando esta estrategia desde el año pasado y los avances de esta.

¿Cuánto puedo ganar de descuento o plusvalía en una preventa?

Para las personas que se quieren meter a este negocio y quisieran comprar un departamento en Torre Verde, ¿Cómo lo pueden hacer?

Si yo lo compro ahorita y me lo entregan en 14 o 16 meses, ¿Cuánto puedo ganar de descuento o plusvalía por comprarlo antes de tiempo?

Ana: Algunas estrategias que tenemos como desarrolladores inmobiliarios en el tiempo de preventa son descuentos, bonos, etc.

Además, está la ventaja de que no te descapitalizas, sólo das un enganche y en los 14 o 16 meses vas dando pagos para que no tengas que pagar toda la cantidad de un solo golpe.

Está también la ventaja del valor que va generando con el tiempo.

Tu inversión va subiendo más o menos entre 1% mensual hasta llegar a un 12% o 13% anual.

 

Ejemplo real y beneficios de una preventa

Platícanos de algo real que tienes ahorita disponible pero que hace un año salió a la venta, ¿Cuál es la diferencia del precio?

Ana: Ahorita tenemos un departamento que está en $2.4 millones de pesos y hace un año en preventa estaba en $1.9 millones de pesos.

Ese es un beneficio para todos los inversionistas que lo hacen desde el principio.

Una plusvalía que todavía no existe y dentro de 2 años va a crecer exponencialmente.

La inversión que estás haciendo ahorita dentro de 3 años ese valor va a ser hasta 30% más de lo que invertiste en ese momento.

Una ventaja de las preventas es que la inversión la haces en el tiempo y así no te descapitalizas.

 

Recorrido por la obra de Torre Verde

Esa es la teoría del negocio de las preventas, pero vamos a ver ahora qué tal va la obra.

Ya llevan un buen avance, ya se pueden ver los ladrillos más concretos, más palpables.

Son 12 niveles los que se van a construir, primero está la planta baja, llegamos hasta el nivel 12 y en la azotea se encuentran las amenidades.

Aproximadamente se tardan un mes en hacer un nivel completo, en la parte que más se tarda es en la cimentación.

Hay un seguimiento diario de juntas con el equipo y con todos los proveedores para llevar una buena organización.

 

Material de construcción

Los primeros 2 niveles los muros son de concreto y a partir del nivel 3 los muros son de block.

Es muy importante el material con que se construye porque muchas veces encontramos departamentos que están hechos con material ligero.

Por ejemplo, a veces les ponen entre departamentos tabla roca y con este material vas a escuchar todos los sonidos del departamento continuo.

Aquí nosotros ponemos muros de block de concreto que de alguna forma te ayudan a que sea más ligero este sonido.

 

Agua en los departamentos

Algo que nos gustaría saber es sobre el agua, ya que en estos últimos meses Monterrey ha carecido de está.

Torre Verde tiene una factibilidad que les otorgó agua y drenaje, a continuación, les muestro la hoja.

Tiene una cisterna que está ubicada en la parte posterior del edificio, la capacidad va a ser de 24 a 48 horas para todo el edificio.

Después de eso tienen también un sistema para garantizar con la energía.

Fraterna es de los únicos edificios que tienen cisterna en la parte baja de los edificios y en las azoteas.

Tienen un sistema de bombeo donde el agua de la cisterna sube a los tinacos y empieza a bajar por gravedad a todos los departamentos.

Quiere decir que si en algún momento se daña una bomba de la cisterna no deja sin suministro todo el edificio.

Porque el agua cae por gravedad, ya no es bombeada.

 

¿Cuántos edificios han construido?

Cómo Fraterna iniciamos desde el 2008 con este tema de la edificación vertical y ya van de 12 a 15 proyectos.

Pero traemos la historia de construcción de hace 70 años de diferentes obras como viviendas, de uso comercial y sobre todo uso industrial.

 

¿Les afecta que suban de precio los materiales?

El material de construcción ha subido mucho de precio y veo que sigue subiendo por la inflación.

¿Cómo les afecta a Fraterna? ¿O ya tenían pre comprados los materiales?

Ana: Los materiales se compran antes de iniciar la obra.

Hay acuerdos comerciales y se hacen compras estratégicas de todos los materiales desde antes que inicien las obras.

Así que si el día de mañana la inflación sube más a nosotros no nos afecta en los precios de los materiales.

A continuación, les voy a mostrar la obra de una recamara con 3 cuartos, es de 66 m².

 

Servicios adicionales que puede ganar el inversionista

¿Qué servicios adicionales aparte de la renta es lo que podría llegar a pagar el estudiante y llegar al bolsillo del inversionista?

Ana: Por ejemplo, está la lavandería, el transporte que los lleva a la escuela y se van a rentar también espacios de estacionamiento.

Por el momento solo es eso.

Pero también los inversionistas pueden sugerir ideas de servicios adicionales, la revisamos a detalle y si es algo bueno lo sumamos al proyecto.

Ésta es una buena inversión para protegerse de la inflación.

 

Cierre

Inversionista esto fue todo sobre el proyecto de Torre Verde.

Yo espero pronto me puedan entregar mi departamento y empezar a cobrar esas jugosas rentas.

Esta inversión me gusta mucho ya que no implica mi tiempo, es un pool de rentas y yo sólo voy a esperar a que mes con mes me llegue el pago.

El pago se hace por medio de una cuenta bancaria, se te va a mandar un estado de cuenta detallado para que veas cuánto se gastó, cuánto se invirtió y cuál es tu porcentaje.

Y algo importante es que aun que tu departamento no se rente tu como inversionista recibes rentas mes con mes.

Si te interesa invertir en este proyecto, aquí puedes pedir más información https://fraternadesarrollos.activehosted.com/f/79.

Te invito a ver a detalle el recorrido que hice por la obra de Torre Verde y la plática que tuve con expertos en el desarrollo en el siguiente vídeo.

Publicado en: Inversiones

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Mi nombre es Omar, soy ingeniero mecánico con maestría en administración de negocios, apasionado por las finanzas personales y las inversiones. Certificado como asesor en estrategias de inversión por la AMIB.

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