El mundo está cambiando y las empresas comienzan a sacar producción de China para reubicarlas a otros países, gracias al fenómeno de nearshoring.
México tiene un potencial enorme para convertirse en la siguiente fábrica del mundo en las siguientes décadas.
Hablemos sobre una alternativa de inversión para que puedas ganar dinero derivado de este fenómeno, con una inversión inicial menor a $100 pesos.
¿Qué es Fibra Monterrey?
César: Fibra Monterrey es una empresa que nace en México en 2013 con los socios fundadores Jorge Ávalos, Jaime Martínez y Javier Yaca.
Tenían la intención de tener un modelo de negocio muy similar a lo que son las REITZ en Estados Unidos.
Qué prácticamente lo que permiten es que personas puedan invertir o tener acceso a la inversión en inmuebles de alta escala.
Tales como edificios de oficinas y naves industriales.
Ellos querían tomar ese modelo de negocio y traerlo a México y hacerlo de la manera más adecuada.
Los tres socios fundadores realmente no tenían inmuebles, lo que tenían era la idea y la estructura del negocio.
Y ellos empezaron a buscar a alguien que aportara el portafolio inicial.
Así es como empieza la historia de Fibra Monterrey.
Alineados con principios y valores es como logran dar con Federico Garza Santos, él es un empresario de Monterrey, México.
Que tiene su desarrolladora de desarrollos Delta y en conjunto con su familia tenían varias propiedades.
Dentro de ellas en donde estamos actualmente que son las torres moradas.
Los Socios fundadores platican con Federico, le explican el modelo de negocio y encuentran términos en donde sienten que va a crecer la compañía.
Una de las más grandes preocupaciones que tenía Federico era el cuidar el patrimonio de su familia, pero al mismo tiempo el crear riqueza y desarrollo.
No solamente para él y su familia sino también para la sociedad en la que se desenvuelve.
Entonces, fue algo que se alineó muy bien entre los fundadores y Federico y así es como se da el portafolio inicial de Monterrey.
Cuando nace Fibra Monterrey teníamos nueve propiedades, ubicados en prácticamente dos estados de la república.
Muy pocos eran industriales la mayoría eran oficinas.
Y nació con un valor de capitalización de aproximadamente $2300 millones de pesos.
La misión de Fibra Monterrey desde el inicio fue el redefinir la rentabilidad inmobiliaria en México.
Y para esto nos referimos a hacer negocios de una forma en que todos se beneficiarán muy transparente.
Así es como como hemos marcado el norte de Fibra Monterrey en México.
Ya hoy en día solo en valor de capitalización estamos por encima de los $22,000 millones de pesos y en activos ya sobrepasamos los $30,000 millones de pesos.
Nearshoring
Omar: Hay un fenómeno que se me hace bastante fenomenal que es el Nearshoring.
Ya lleva tiempo, pero siento que en los últimos años ha tomado mucha fuerza y popularidad.
Hay ciertos factores que me hacen pensar que la actividad industrial en México va a crecer mucho más.
Me comentabas César que habían empezado con oficinas, pero ahorita ya son mayormente industriales, ¿Por qué sientes que se ha dado ese cambio?
César: El tema del Nearshoring ha sido algo que ha venido a traer mucha inversión y mucho crecimiento al país.
Y creo que este es un movimiento que va a durar varios años.
El Nearshoring es una reconfiguración de las cadenas de suministro, esto ya lleva pasando un tiempo, pero ahorita tuvo un crecimiento exponencial.
Ya estábamos en un tema de globalización y lo que buscaba la globalización realmente era el costo más eficiente.
Lo que sucede con la pandemia es darnos cuenta de que las cadenas de suministro son bastante frágiles.
Y lo que se está buscando con el Nearshoring es buscar lugares que estén cerca de tu cliente final, pero al mismo tiempo manteniendo los privilegios de la globalización en el sentido de tener un costo eficiente, de tener mano de obra calificada y al mismo tiempo estar muy cercano al cliente final.
De tal manera que los tiempos de entrega sean ágiles.
¿Con cuánto se puede invertir en Fibra Monterrey?
Omar: Para las personas que no tienen mucho capital, ¿es algo alcanzable invertir en ese tipo de fideicomisos?
César: Claro que sí, hoy cerramos el mercado a $12.15 pesos.
Ya hay casas de bolsa que te abren una cuenta desde $100 pesos y puedes comprar desde un título de la Fibra si así lo quieres.
Si eres de las personas que diario va por su café a Starbucks y gasta $40 pesos fácilmente con esa cantidad completas 3 títulos de la Fibra Mty.
Y empezar a recibir distribuciones desde el día uno, tú dividendo mensual es de $.08 centavos.
Aquí no hay diferencias entre inversionistas, no existen derechos diferenciados.
Es igual que Federico Garza Santos que puso el portafolio inicial y que tiene alrededor del 7% de la compañía, no hay alguna diferencia a una persona que va juntando sus títulos.
Tienen los mismos derechos para votar para las decisiones de la compañía.
Realmente es algo bastante atractivo para nuestros inversionistas y lo mejor con poco capital.
Pagos mensuales
Omar: Qué padre exponerse al mundo de las rentas mensuales porque no todos los fideicomisos pagan cada mes.
Creo que en México son el único que paga mes con mes, esa es una buena manera de ir recibiendo tus rentas.
César: Por el momento si somos los únicos que damos pagos mensuales.
Buscamos dar ese flujo mensual porque es lo que buscan los inversionistas, ellos se sienten muy cómodos sabiendo que al final del mes les va a llegar su renta.
Incluso, parte importante de lo que hacemos aquí es el tema de los levantamientos de capital.
Es cuando empieza a haber más títulos en el mercado.
Recientemente tuvimos un levantamiento de capital y cómo esas rentas al final del día se iban a dividir entre más títulos lo que decidimos en Fibra Monterrey fue anticipar las rentas a los inversionistas.
Hoy por hoy este tenemos un periodo como de tres meses en donde no vamos a distribuir porque las adelantamos.
Pero en julio retomamos el tema de las distribuciones mensuales y a partir de ahí volvemos otra vez mes con mes a pagarle la renta a nuestros inversionistas.
Portafolio Zeus
Omar: Vamos a meternos más específico con el portafolio Zeus.
El portafolio Zeus es algo histórico para Fibra Monterrey, duplicaron su tamaño en 7 meses según su reporte.
¿Cómo tomaron esa decisión tan ambiciosa?
César: Realmente fueron una serie de retos muy importantes cuando llego esta oportunidad.
Número uno, conseguir la aprobación de todos los tenedores tanto de los certificados como de los seguros de la parte de la deuda.
Tendríamos que levantar más capital y tendríamos que levantar más deuda.
Entonces, teníamos esos retos que se tenían que ir aprobando a lo largo del tiempo y también otro reto era que teníamos que hacerlo de manera ágil.
Porque sabíamos que existían múltiples compradores.
Entonces, primero nos aprobaron la parte del levantamiento de capital que en esta ocasión hicimos una suscripción de derechos.
Y también nos aprobaron el negociar otro crédito sindicado.
Mientras tanto el equipo de adquisiciones estaba haciendo la auditoría de compra.
Checando todos los contratos, checando los aspectos técnicos, yendo y viendo si existía algún requerimiento que iba a necesitar la propiedad.
Como cambiarle la fachada.
Todo se revisa de inicio a fin, propiedad por propiedad y contrato por contrato, hubo esfuerzos muy intensos.
Realmente fue algo bastante acelerado, pero también bastante exitoso.
Llega el 29 de marzo y cerramos la transacción, le damos el dinero al vendedor y listo.
De septiembre a la fecha duplicamos prácticamente el número de títulos.
Y ahora ya tenemos una compañía mucho más diversificada, con más dólares, más inquilinos y más propiedades.
Que eso no solamente tiene un beneficio en el tema de rendimiento sino también en la parte del riesgo.
Porque al tener más más inquilinos, más propiedades y demás significa que si un inquilino se va no me va a pegar de una forma tan relevante como lo era antes.
Tipo de cambio en Fibra Monterrey
Omar: Las rentas de las propiedades industriales sé que las cobran en su mayoría en dólares.
¿Les va a afectar al tema del flujo? ¿O como es ese balance? ¿A favor o en contra del inversionista?
César: Es algo que comentamos en nuestra última llamada de resultados.
Que el tema del tipo de cambio era un sentimiento agridulce para nosotros, pero es más dulce que agrio.
Porque al final del día las inversiones en bienes raíces son de largo plazo.
Entonces lo que va a pasar con un peso fuerte es que las distribuciones en el corto plazo van a disminuir.
Efectivamente el hecho de que yo tenga muchos dólares y que el tipo de cambio se baje pues si me va a afectar en las distribuciones en el corto plazo.
Pero a su misma vez me permitió utilizar dinero de los inversionistas en pesos para comprar más dólares y comprar más propiedades con esos pesos.
Si el tipo de cambio sube pues ahora mis distribuciones van a subir también.
Cartera post portafolio Zeus
Omar: Tengo algunos datos de como quedo la cartera post portafolio Zeus ya mejorada.
El 42% de las propiedades están en Nuevo León, me gusta mucho eso por el tema del Nearshoring y 72% de las propiedades ya son industriales.
¿Las oficinas son algo que se van a recuperar? ¿Es algo que quieren conservar, ampliar o quieren mejor más naves industriales?
César: El tema de las oficinas yo creo que ha sido un tema muy interesante de caso de estudio de los últimos años.
No todos los sitios de oficinas son comparables y no todos los mercados de oficinas son comparables.
No es lo mismo tener un edificio de oficinas en la Ciudad de México a tener un edificio de oficinas en Guadalajara o en Monterrey.
Esto por la oferta que existe de espacio.
A mayor oferta pues es más difícil ser atractivo para los inquilinos porque tienen más poder de negociación.
Nuestra mayor exposición en la parte de oficinas está en Monterrey y en Guadalajara.
Tenemos únicamente un edificio de oficinas en la Ciudad de México.
El comportamiento de la Ciudad de México ha sido más desfasado que los otros dos mercados.
Hoy por hoy no tenemos metros cuadrados disponibles en oficinas en Guadalajara, aquí en Monterrey tenemos vacancia sobre todo en ciertos edificios que solían estar ocupados solamente por un inquilino.
Pero lo que sí podemos ver es que cada vez existe más demanda por espacios de oficinas.
Indicador Loan-to-value
Omar: Un indicador que ustedes mencionan mucho es el Loan-to-value.
Si no mal recuerdo ustedes tenían el objetivo de no pasarse del 35% y ahorita andan un poco arriba después de la adquisición, 37.1%.
¿Su objetivo es pagar un poco la deuda o aumentar ahora los activos?
César: El Loan-to-value es prácticamente la parte que tienes de crédito en comparación al tamaño de tus activos.
Por ejemplo, si tengo $100 pesos de activos y tengo $35 pesos de deuda tengo 35% de Loan-to-value.
Entonces, nosotros lo que buscamos es estar en un rango del 25% al 35%.
¿Cómo llegamos a este rango? Muy sencillo.
Nos fuimos a la historia de las REITZ y vimos qué es lo que ha sucedido en las diferentes crisis que han existido a lo largo de los años, cuáles truenan y cuáles no.
Aquellas que están por debajo del 35% no tuvieron problemas a lo largo de estas crisis porque tenían suficiente margen de maniobra para negociar con los bancos o con sus tenedores de deuda.
Para poder refinanciar la deuda.
Esa flexibilidad es muy relevante cuando las vacas están flacas.
Ese 37.1% que mencionas es por el corte de marzo.
¿Qué paso? El 29 de marzo adquirimos Zeus, pero la liquidación de una parte de la suscripción de capital nos llegaba hasta el 5 de abril.
Entonces durante un periodo de literalmente 2 semanas jalamos líneas de crédito revolventes.
Para tu comunidad las líneas de crédito realmente son líneas de crédito que dispones de una cuenta que es como una tarjeta de crédito.
La jalas utilizas el dinero y la pagas y vuelve a estar disponible ese saldo.
Entonces, nosotros lo que hicimos fue jalar todas esas líneas de crédito revolventes para pagar Zeus.
Y el 5 de abril que me cayó el dinero de los inversionistas ya pagamos esas líneas.
El Loan-to-value que ves del 37.1% ya está más cercano a un 30%.
Indicador tasa de interés de la deuda
Omar: Otro indicador importante es la tasa de interés de la deuda.
Estaba viendo sus datos históricos antes del portafolio Zeus, una tasa promedio de 4.8%, después 5.7%, tasas muy bajas.
Para un inversionista tradicional es imposible acceder a esas tasas y menos en dólares.
Platícanos un poco sobre esto.
César: Antes de Zeus nuestra tasa estaba en 4.20% y a la fotografía del reporte trimestral justo está en 5.30%.
Aunque nos quedáramos en 5.30% sigue siendo una buena tasa.
Pero las tasas de interés como lo hemos visto en el mercado han subido durante los últimos meses.
Entonces, nosotros lo que buscamos era tener un impacto muy chico en la parte de nuestra tasa que ya era muy atractiva.
La parte de los créditos que fueron a plazo, por ejemplo, a 5 o 7 años, esas si las salimos a cubrir, aunque también tenemos una buena tasa.
Pero las revolventes las que teníamos la intención de prepagarlas no las cubrí y esas tienen una tasa de interés más alta.
En el momento en que prepare las líneas que te mencioné, ese 5.30% se volverá un 5.10% y cuando prepare la del IVA estimamos que se baje a 4.80%.
Si es un incremento definitivamente, pero es menor, sigue siendo una tasa muy atractiva.
Es el beneficio de tener ingresos dolarizados, tener acceso a tasas de interés en Estados Unidos.
¿Dónde y cómo comprar Fibra Monterrey?
Omar: Muy padre mensaje, muy completo y detallado sobre esta FIBRA.
Para las personas que les gusto y les interesó el fideicomiso, ¿Cómo lo pueden comprar y en donde?
Y algún mensaje final que quieras agregar.
César: Los títulos de Fibra Monterrey los pueden adquirir en cualquier casa de bolsa regulada en México, por ejemplo, Bursanet o GBM.
Existe mucha información, múltiples grupos y foros como lo es tu comunidad, que educan mucho al inversionista.
Lean, hay mucha información en el mercado y pierdan el miedo.
Creo que es algo muy gratificante el momento en que empiezas a instruirte, a tomar decisiones educadas y empezar a recibir esos rendimientos y esas esas distribuciones constantes.
Que te ayudan a sentirte orgulloso de que el dinero está trabajando para ti.
Para invertir en la bolsa de valores puedes bajar en tu celular la aplicación de Bursanet, cuando te registres ponle el código OMAREF para que te regalen $100 pesos al invertir $1,000 pesos.
Si te interesa verdad a detalle CÓMO GANAR DINERO CON LA SIGUIENTE FÁBRICA DEL MUNDO EN MÉXICO, te invito a ver el siguiente vídeo.