Hoy hablaremos con un invitado de lujo, él es César Ruvalcaba, él trabaja en FIBRA Monterrey, tiene mucha experiencia en el sector de los FIBRAS.
Él nos platicará acerca de este instrumento de inversión, cómo funcionan, qué rendimientos ofrecen, cómo se pueden comprar, todo a detalle.
Dentro de los instrumentos para invertir en bienes raíces conocemos algunas opciones.
La vía tradicional que es la más difícil, adquirir un inmueble ya sea con un crédito o de contado, está por otro lado la vía de las FINTECHS.
Y por otro lado hay instrumentos como los FIBRAS, donde con montos muy bajos puedes empezar a invertir.
¿Qué son los FIBRAS?
César: Una de nuestras labores en FIBRA Monterrey es dar esa educación a los posibles inversionistas, ya que existe poca comunicación por parte de las compañías para explicar.
Realmente el nombre de FIBRA es un nombre muy rimbombante y es un acrónimo de fideicomiso de inversión en bienes raíces.
Pero poniéndolo muy sencillo es la forma más fácil de invertir bienes raíces.
Un FIBRA es un instrumento de inversión qué adquiere y administra propiedades a gran escala, esa es la diferencia tal vez con empresas como 100 ladrillos.
Estos son inmuebles tales como edificios de oficinas, naves industriales, centros comerciales, hoteles, entre otros.
Los inmuebles son administrados por un equipo profesional que se encarga de mantener, operar y mejorar los inmuebles para satisfacer las necesidades de los inquilinos.
Y de esta manera generar valor y rendimiento a los inversionistas.
Entonces, básicamente nosotros compramos, cobramos renta, pagamos todos los gastos necesarios y todas las actividades se distribuyen a los inversionistas.
En FIBRA Monterrey nosotros hacemos esa distribución de efectivo de manera mensual, en otros FIBRAS lo más común es ver una distribución trimestral.
Monto inicial para invertir en FIBRAS
Omar: Qué padre que existe un instrumento que te permite invertir en bienes raíces por medio de un FIBRA.
Hay personas que tienen sus primeros $100 o $1000 pesos para invertir, ¿Cuánto se necesita para invertir en un FIBRA?
César: Una de las grandes bondades que tiene este instrumento es que la mayor parte de los títulos están con un precio por debajo incluso de los $50 pesos.
Los precios de los FIBRAS tienen precios desde los $4 pesos hasta la que tiene un precio más elevado que son $48 pesos.
Realmente es muy accesible invertir en este tipo de instrumentos y ya con instituciones financieras que te permiten abrir cuentas con montos muy bajos, como lo es GBM.
El público inversionista puede tener una cuenta a través de este tipo de plataformas y acceder desde muy poco capital hay este tipo de instrumentos.
¿Por qué invertir en FIBRAS? Diferencias
César: Para tú comprar un inmueble en lo personal, cómo puede ser una casa habitación, un local comercial, una pequeña oficina, etc., el primer problema al que te vas a enfrentar es en conseguir el recurso.
Tener toda esa cantidad para llegar y liquidar esa transacción.
O dos, sí vas a través de un crédito, buscar ya sea un intermediario, pagar comisiones de apertura, firmar con abogados, todo lo que implica conseguir el fondeo.
Y una vez que obtienes el fondeo a la hora de hacer la propia valuación de la propiedad vas a tener que llevar a un valuador.
Vas a tener comisiones por intermediarios, este es el que pone acuerdos entre las 2 partes, entre el comprador y el vendedor.
Debes tener un notario que esté checando la transacción, y en cada uno de estos pasos vas a tener que estar haciendo gastos por diferentes honorarios.
Ya después de la transacción, vas a tener que buscar quién la administre, tú vas a estar buscando quién te rente el inmueble, vas a estar cobrando las rentas, yendo a pagar el predial, contratar un seguro o gastos de mantenimiento.
Todo eso lo vas a tener que hacer tú, requiere una mayor labor de trabajo y una mayor inversión de tiempo.
Instrumentos como los FIBRAS te permiten hacer eso a través de un clic.
Entras a la plataforma de inversión de tu elección, buscas el FIBRA que quieres comprar y desde ese momento ya toda la parte inicial te la ahorraste.
Y luego, simplemente puedes descansar y disfrutar de tus dividendos porque ya hay un equipo profesional encargándose de la administración de esos inmuebles.
Hay detrás toda una fuerza laboral que está trabajando para tu servicio.
Existe liquidez diaria porque estamos hablando de un instrumento que cotiza en la bolsa de valores.
Esa es la parte más obvia ya si nos vamos a otros beneficios en comparación a inversiones tradicionales, tienes la parte de la diversificación.
Cuando tú compras un inmueble de la forma tradicional, pues tienes todo tu patrimonio en una ubicación geográfica en específico.
Y si ocurre algún desastre natural o que no estaba bien construida la propiedad o no la tienes rentada, tienes todo el riesgo de que no tienes ingresos, puedes perder tu patrimonio en caso de algún desastre natural, tienes una concentración de riesgo importante.
Cuando tú compras un título de un FIBRA, estás comprando una participación en todo el portafolio de propiedades de la compañía.
Por ejemplo, en FIBRA Monterrey tenemos 60 propiedades.
Sí una propiedad tiene una desocupación te vas a pegar en una parte muy chica, porque tienes otras 59 propiedades que sí están generando este flujo.
Otra ventaja es la diversificación en inquilinos, en FIBRA Monterrey tenemos alrededor de 110 inquilinos que nos rentan a nosotros las propiedades.
Vas a tener una diversificación por moneda, en FIBRA Monterrey por ejemplo tenemos el 75% de nuestros ingresos dolarizados.
Rendimientos
Omar: Excelente la comparación, y en los FIBRAS ¿De cuánto estamos hablando qué le toca de rentas al inversionista?
César: La forma más fácil de calcularlo es a través del rendimiento de distribución.
La forma de hacer esto es muy sencillo, tú agarras el monto que se está distribuyendo a los inversionistas, todo eso es público.
Ya sea a través de la página del mismo FIBRA o a través de la página de la Bolsa Mexicana de valores.
Vamos a poner un ejemplo sencillo y para mantener el cálculo lo más ágil posible.
Supongamos que el año anterior el FIBRA pagó un peso por cada título y el título te costó $10 pesos.
Entonces, el rendimiento que obtuvo esa persona en específico fue de 10%.
Esto puede variar dependiendo del precio al que compré cada inversionista, es por eso qué es importante que siempre hagamos la matemática.
Históricamente los FIBRAS han dado entre un 7.5% y un 8.5% de rendimiento en el mercado.
FIBRA Monterrey está dentro de los rangos altos y esto es porque nosotros nos enfocamos realmente en la generación de flujo.
En los FIBRAS también existe la parte de la plusvalía y existe de 2 maneras.
Número uno, la plusvalía se puede dar por el precio de tu título y eso tú lo puedes ver de manera diaria porque estás cotizando a través de la bolsa.
Y número dos, imaginémonos que los propios inmuebles que tiene el FIBRA ya están teniendo una plusvalía y esa plusvalía no la está reflejando el mercado.
Bonos del Tesoro vs FIBRAS
Omar: Nos mencionaste que se puede recibir entre 7% u 8% de rendimiento y es algo bueno, pero si alguien se pregunta que tal vez en cetes comprando un bono a 30 años con un rendimiento del 7% con pagos mensuales.
¿Por qué agarraría un FIBRA sí el bono se supone que tiene mínimo riesgo porque está respaldado por el Gobierno?
César: Es una gran pregunta, sobre todo ahorita donde en un punto del tiempo los bonos están subiendo.
Las tasas están aumentando por presiones inflacionarias y eso existe también en los FIBRAS.
Sí tu agarras el histórico del rendimiento por distribución de todas los FIBRAS, vas a darte cuenta qué existe un premio de .5% o hasta 1% sobre el bono a 10 años.
Pero a lo largo del tiempo.
En FIBRA Monterrey incluso nosotros hemos dado hasta 1.5% más que el bono de 10 años desde 2014 que salió el FIBRA hasta la fecha.
Pero pues sí, eso conlleva a que el bono de 10 años ha tenido caídas y nuestro flujo se mantiene constante.
Y luego, el bono de 10 años sube y nuestro flujo se mantiene constante.
Entonces, en el promedio a lo largo del tiempo sí hemos dado un premio.
Una de las vertientes que tienes que considerar a la hora de hacer tus inversiones es hacer la comparación del FIBRA en ese momento al bono de 10 años a al bono de 30 años.
Porque al final del día eso se vuelve tú tasa de referencia.
La ventaja que tiene un FIBRA en comparación al bono de 10 años es que el FIBRA pudiera tener un crecimiento en el flujo, mientras que la tasa de 10 años se pudiera estancar ahí.
Regulación de los FIBRAS
Omar: Volviendo a lo de comparar los FIBRAS con las inversiones tradicionales, por ejemplo, si yo compro un inmueble voy a tener las escrituras a mi nombre.
Y esa es mi garantía, que ahí está el inmueble y tengo la escritura.
¿En el tema de los FIBRAS qué es lo que me dan o cómo se regulan?
César: Al ser un instrumento público, tú vas a tener tu casa de bolsa y esa casa de bolsa va a estar haciendo operaciones en el mercado bursátil.
En México existe una compañía llamada Indeval, qué es una filial de la Bolsa Mexicana de valores.
Ellos se encargan de etiquetar a qué persona le toca cada título, por ejemplo, sí yo operó en mi contrato de casa de bolsa y tengo 10,000 títulos, Indeval sabe que esos 10,000 títulos son míos.
Indeval regula esa parte, de tal manera que, si tienes en posesión tu título, pero está resguardado por un tercero, que en este caso sería Indeval.
¿Cómo ganan los FIBRAS?
Omar: Todo suena muy padre, me gestionan todo, me dan un mejor rendimiento que lo que ganó en un inmueble, pero ¿Qué es lo que ganan los FIBRAS?
¿Qué motivación tienen los administradores de FIBRA Monterrey para hacer todo esto?
César: Es una gran pregunta porque eso se convierte en un diferenciador.
Existen 2 tipos de administraciones dentro de los FIBRAS, la administración interna y la administración externa.
La administración externa lo que te permite a ti es cobrar comisiones sobre los inmuebles administrados, cobrar comisiones sobre adquisiciones, cobrar comisiones por nuevos contratos de arrendamiento, etc.
Entonces, las motivaciones de las administraciones externas es crecer el vehículo o hacer adquisiciones para seguir cobrando más comisiones.
Y la administración interna se trabaja a través de presupuestos.
Por ejemplo, yo tengo un presupuesto anual en dónde ya tengo cuánto debo de gastar en nómina, cuánto tengo que gastar pagando los servicios como agua, luz, papel, etc.
Tengo mis auditores, tengo mis honorarios fiduciarios, eso es tener un presupuesto.
Si duplicó el tamaño del portafolio yo no necesito más gente, simplemente si tengo un buen sistema de gestión que me permita administrar mi portafolio, yo no necesito más gente.
Entonces, el presupuesto se mantiene igual a pesar de que el portafolio crece.
Esto sucede a lo largo del tiempo, y si crecen los gastos corporativos, pero no en la misma proporción que los ingresos.
Lo que los motiva en la parte de administración interna es generarles valor a los inversionistas para tener cumplimiento de metas.
Riesgos
Omar: Todo suena muy bien, pero aquí también nos gusta hablar de lo que no es tan padre, cómo son los riesgos.
Si bien el riesgo no quiere decir que es algo malo, sí es algo que debes conocer y entender antes de invertir.
Nos gustaría que nos platicaras un poco de los riesgos que tú conoces alrededor de los FIBRAS.
César: Muchos son muy similares a la parte de inversiones tradicionales en inmuebles.
Vamos a hablar de los riesgos operativos, uno es que se te caiga el ingreso, por ejemplo, tocó renovar un inquilino, no estaba contento y consiguió una mejor renta en otro inmueble, se fue, entonces, yo pierdo ese flujo.
Ese riesgo es importante porque los gastos operativos realmente son muy estables, el hecho de que mi inmueble este ocupado o no, yo sigo teniendo que pagar predial, yo sigo teniendo que pagar seguro y mantenimiento.
Porque si yo no pago estos 3 o estoy en incumplimiento con la ley, tengo el riesgo de que ocurra algún siniestro y si no hago el mantenimiento lo más probable es que no lo vuelva a rentar.
No solamente pierdo el ingreso, sino que también mi gastó se mantiene constante.
Entonces, cuando existe una baja en la ocupación pues es un riesgo para el inversionista porque va a recibir menos flujo mientras que los gastos se van a mantener.
Ese es el riesgo operativo directo.
Y aquí también tienes riesgo de competencia, que exista mucha oferta por parte del mercado de bienes raíces.
Es decir, cuando existen muchas naves industriales que ofrecen el mismo producto y están relativamente dentro de la misma zona.
Debes tener una ventaja competitiva con respecto a ellos para que te renten a ti.
Estas 2 cosas las marcaría en la parte de riesgos operativos.
Tienes otros riesgos que son la parte de riesgos financieros, así como en los bienes inmuebles tradicionales y en otras compañías tú puedes tener cierto nivel de endeudamiento.
Hay que tener mucho cuidado con el nivel de endeudamiento, no solamente del FIBRA sino de todas las compañías.
Porque lo que hacen los bancos o los que te prestan el dinero es que te buscan poner candados.
Es por ello por lo que el nivel de endeudamiento es sumamente delicado en tema de bienes raíces y en todas las compañías.
Nosotros en FIBRA Monterrey tenemos la política de tener un rango de nivel de endeudamiento entre el 25% y 35%.
Normalmente los FIBRAS tienen un nivel de hasta el 50% de endeudamiento, nosotros somos mucho más conservadores.
Estos son algunos de los riesgos.
¿Cómo obtienen financiamiento los FIBRAS?
Omar: ¿Cómo le hacen los FIBRAS para adquirir financiamiento tan barato y tener ese flujo positivo de efectivo?
César: Es un punto importante, nosotros debemos tener un costo de financiamiento por debajo del rendimiento que me da la propiedad que voy a adquirir.
De tal manera que, si yo saco un crédito con una tasa de interés del 4% y las propiedades me están dando un rendimiento del 8%, pues hace sentido endeudarme para poder comprar una propiedad.
Porque estoy teniendo esta ganancia gratuita por apalancar.
En FIBRA Monterrey no existen secretos, nosotros tenemos el 75% de nuestros ingresos en dólares lo que nos permite financiarnos con moneda extranjera.
Es sumamente más económica que la deuda en pesos, una deuda en dólares me está cobrando el 5% en promedio a lo largo de los últimos 5 años.
Entonces, un inmueble te puede dar hasta 3 veces actualmente lo que te cuesta el interés.
Precisamente eso te motiva a sobre endeudarte y por eso les digo que a pesar de que exista una motivación para endeudarse tengan mucho cuidado porque eso también aumenta el riesgo.
Aquí en FIBRA Monterrey tenemos la capacidad de endeudarnos a tasas más baratas porque tenemos ingresos mayormente dolarizados.
Es otra de las bondades de invertir en FIBRA, cómo estás invirtiendo en una compañía con múltiples activos y con prestigio en el mercado, pues tienes acceso a tasas de fondeo mucho más baratas que una persona en lo individual.
¿Cómo afecta el aumento de las tasas de interés en los FIBRAS?
Omar: Ahora que las tasas de interés de referencia están subiendo tanto en México como en Estados Unidos, ¿Cómo afecta a los FIBRAS?
César: La respuesta sencilla es que las tasas de interés muchas veces son respuestas hacia las inflaciones.
Cuando empieza a haber una presión inflacionaria al alza, significa que existe mucha actividad económica y que la economía se pudiera sobrecalentar.
Entonces, los bancos centrales comienzan a subir las tasas de interés para nivelar la actividad económica.
En los FIBRAS, la mayor parte de los contratos de arrendamiento se van ajustando anualmente con la inflación.
Si yo tengo mis ingresos estabilizados y están ligados a la inflación, pues esas rentas van a ir incrementando a pesar de que la inflación esté aumentando y por ende las tasas de interés están aumentando.
En estricta teoría las distribuciones deben de crecer en la misma proporción.
Número 2, por la parte del costo de la deuda, aquí es importante que cuando exista una posibilidad de alza de tasas de interés, que tú fijes la tasa.
De tal manera que yo no tengo una tasa variable que se está ajustando, yo fijo mi tasa de tal manera que, si mañana las tasas de interés suben, yo sigo pagando la misma tasa.
Impuestos
Omar: Excelente, ahora vamos a pasar al tema que a muchos no les gusta, pero es un mal necesario, es el tema de los impuestos.
Y es que en este mundo de las inversiones nos hemos topado con que hay instrumentos que son muy sencillos de declarar.
E instrumentos bien complejos donde a lo mejor tienes que estar haciendo declaraciones más constantemente o pagar el IVA.
¿Cómo se declaran los FIBRAS?
César: Realmente los FIBRAS sí vienen a solucionar muchos de estos problemas porque hacer un instrumento que es público y que es a través de una casa de bolsa, cuando nosotros pagamos distribuciones, lo podemos hacer a través de 2 etiquetas.
Utilidad fiscal o reembolso de capital.
Si es utilidad fiscal, yo recorro cierto camino con Bolsa Mexicana de valores y con la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y con el Indeval.
De tal manera que cuando te cae a tu cuenta, la propia casa de bolsa hace la retención del impuesto.
Tú no tienes que hacer un proceso adicional para pagarle al SAT, tú casa de bolsa ya te hace la retención.
Y al final del año te dan una constancia de retención y cuando presentas tu declaración anual ya viene precargada.
Los FIBRAS tenemos como obligación el repartir el 95% de la utilidad fiscal, sin embargo, muchas veces las utilidades de flujo son superiores a la utilidad fiscal.
Esto sucede porque existen ciertas partidas dentro de la utilidad fiscal que no representan flujo, como son las depreciaciones de los inmuebles y cómo es la revaluación de la moneda.
Eso a mí no me pega en flujo, pero si me pega en la valuación desde el punto de vista fiscal.
Reembolso de capital
Omar: El reembolso de capital es muy importante.
¿Cómo puede saber el inversionista aproximadamente qué porcentaje va a ser reembolso de capital o qué porcentaje va a ser de distribución de utilidades?
César: El tema de la utilidad fiscal y el reembolso de capital sí van muy de la mano con la parte de la valuación.
Proyectar esa parte si se vuelve complicado.
Aquí en FIBRA Monterrey somos muy cuidadosos con la parte de esas proyecciones, porque si yo reparto x cantidad y la etiquete como utilidad fiscal y al final la utilidad fiscal fue menor, no tengo la manera de regresarle al inversionista ese impuesto.
Y si yo reparto más reembolso de capital de lo que debería, pues tengo que cumplir con mi 95% de utilidad fiscal, entonces, tengo que repartir adicional.
Somos muy cuidadosos, y eso va a depender al menos con nosotros mucho de la parte de la revaluación de la moneda.
Históricamente FIBRA Monterrey ha dado 50/50 utilidad fiscal y reembolso de capital.
Eso te puede ayudar para proyectar sin embargo no quiere decir que esta proporción se va a mantener.
¿Cómo analizar un FIBRA?
Omar: Vamos a ver ahora a la parte más interesante, por ejemplo, sí me gustó y quiero entrar y quiero analizar algunos FIBRAS.
¿En qué me debo fijar para analizar un FIBRA en general?
César: Creo que podemos englobarlo en cuatro puntos, número uno, la eficiencia operativa y administrativa.
Revisen muy bien los indicadores como el margen NOI, es el similar al margen operativo de la compañía.
El margen NOI lo publican todas los FIBRAS, sin embargo, si alguna no lo publica y lo quieren calcular ustedes es tomar todos los ingresos y restarle los gastos operativos tales como predial, seguro y mantenimiento.
Aquí están obteniendo cuantos centavos por cada peso estoy ganando con los inmuebles.
Revisen tambien el margen EBITDA, aquí estás viendo cuantos centavos por cada peso estoy obteniendo una vez que pagó los gastos de la propiedad y los gastos de la administración de los inmuebles.
Otro indicador que ayuda mucho es el costo corporativo, qué es el equivalente a tomar los gastos de administración entre los activos totales.
Y esta es una forma de ver cuántos centavos estoy pagándole yo al equipo administrativo por llevar a cabo la gestión de los inmuebles.
Mientras más bajo sea ese indicador, mucho mejor.
También nos podemos pasar a la parte de consistencia y crecimiento de distribuciones, revisen cuanto está dando la distribución de cada título.
La otra es la frecuencia de distribuciones, lo más común es que sea trimestral, en FIBRA Monterrey lo hacemos de manera mensual.
Por otro lado, está el nivel de endeudamiento, que ya lo vimos anteriormente, dividir pasivos entre los activos para ver cuánto porcentaje de la deuda tienen.
Estos son algunos de los factores que te pueden servir para analizar un FIBRA.
Diversificación de FIBRA Monterrey
Omar: Platícanos un poco de FIBRA Monterrey en cuanto a su diversificación.
¿Están nada más en un sector, están muchos lados, cómo tienen distribuido su portafolio?
César: Nosotros en FIBRA Monterrey al cierre del año tenemos 60 inmuebles en 8 estados de la República.
De los cuales están mayormente en el sector industrial, tenemos alrededor del 55% y el 45% en el sector de oficinas.
En la parte del sector de oficinas tenemos mayormente exposición en el estado de Nuevo León y en el estado de Jalisco.
Y en la parte industrial estamos más concentrados en la parte noreste del país.
Conclusión
Omar: Excelente toda esta información, muy útil para los inversionistas, ya por último, si quieres enviar un mensaje a todas aquellas personas que nos siguen.
Y qué quieren realmente vivir de sus rentas, pero sólo tienen $1000 pesos para invertir en bienes raíces.
¿Qué les dirías a todas estas personas?
César: Realmente mi recomendación sería que se echen un clavado los reportes trimestrales.
Entiendo que estamos en un mundo muy acelerado en donde estar al pendiente de toda la información se vuelve muy complicado.
Nosotros como iniciativa en FIBRA Monterrey tenemos nuestras redes sociales en Twitter y LinkedIn y estamos por expandirnos a Instagram y Facebook.
Precisamente para estar publicándoles constantemente temas de indicadores operativos, temas de estrategia, temas de crecimiento, temas de ambiental social y gobernanza para que ustedes de una manera mucho más ágil puedan está al pendiente de los indicadores y del sector.
Los invito a seguirnos para que estén al tanto de nuestra compañía.
Estamos convencidos de que cada inversionista sin importar cuánto porcentaje de tendencia tenga es igual de importante.
Los invito a invertir en estos instrumentos, a analizarlos, a compararlos y ojalá se animen a invertir en FIBRAS, es un gran instrumento.
Si quieres invertir en FIBRAS o en cualquier otra acción, lo puedes hacer en GBM+, si utilizas el siguiente código “VI076S” antes de fondear la cuenta, te van a regalar una acción de $250 – $300 pesos.
Si te interesa ver a detalle esta GUÍA PARA INVERTIR EN BIENES RAÍCES con menos de $100 pesos, te invito a ver el siguiente vídeo.