EL NEGOCIO de construir y vender casas. ¿Cuánto se gana?

Hablemos sobre el negocio de comprar un terreno, construir una casa y venderla.

¿Cuánto dinero se puede ganar? ¿Cómo podemos evaluar un proyecto para ver si es rentable? ¿Qué gastos debemos tener en cuenta?

Todo con un ejercicio práctico con datos reales.

Terreno que me interesa

Hace tiempo estaba viendo un terreno que me interesaba para construir una casa y venderla.

El metro cuadrado andaba cerca de los $4,000 pesos, eran un poco más de 100 m².

Estaba en una zona residencial cerrada con caseta en un macro desarrollo donde en un futuro iba a haber más desarrollos inmobiliarios.

Estos terrenos están cerca de donde vivo en Monterrey, en un municipio que se llama Juárez.

La idea era construir y vender lo más pronto posible.

Te voy a enseñar a analizar cualquier desarrollo inmobiliario que tú quieras hacer en cualquier otro lugar.

Ten en cuenta que los ejemplos que vamos a ver aquí son precios de Juárez, Nuevo León y donde tú vivas pueden ser diferentes y por lo tanto el resultado sea totalmente diferente.

Este solo será un ejercicio práctico, pero tú lo tienes que hacer con tus números.

Costo del terreno

Puedes partir preguntando por el precio del terreno.

El terreno que a mí me interesaba me lo estaban dando en $3,950 pesos por m2 y en total eran 118.4 m², quiere decir que el terreno en total me lo iban a vender en $467,680 pesos.

Ten en cuenta que cuando tú compras un terreno ese no genera IVA, solo vas a pagar algo de impuesto que más adelante lo vamos a considerar.

Y para construir tienes 2 maneras, usas capital propio para pagarle a un arquitecto y que te haga los planos, sacas la licencia de construcción, le das eso al constructor, se construye la casa y luego la vendes.

La otra es que saques un crédito para construcción que también lo dan los bancos.

Yo en febrero de 2023 encontré uno en BanRegio qué andaba en un costo anual total entre el 11% y el 13%.

Pero para el análisis que vamos a hacer vamos a considerar qué tenemos el capital para construir y que no vamos a pagar intereses para ver si conviene o no.

Investigando este terreno ya lo estaban vendiendo desde junio de 2021 y ahí salió a la venta el metro cuadrado a $3,350 pesos.

Duró 1 año y en junio de 2022 lo subieron a los $3,950 pesos que es lo que me estaban ofreciendo a mí.

No se sabe si en el futuro sea igual y lo suban o si ya cuando se vendan todos los terrenos probablemente ya no sea la misma plusvalía.

Porque ya ellos no determinan el precio, ya sería el mercado, lo que te quieran pagar es lo que va a valer.

Entonces, yo diría que es artificial no es sostenible, pero por lo menos en ese año le fue bien a los que lo compraron antes.

Planes de pago

Este terreno me lo ofrecían en 2 planes de pagos diferentes.

El primero era que lo pagará de contado y me daban un descuento de $20,000 pesos, que sería el 4.8% de descuento quedando el total en $447,000 pesos.

O me lo daban a 12 meses sin intereses donde yo daba un enganche del 20% que eran $93,000 pesos y el 60% restante lo pagaba a 12 mensualidades.

Que en total eran mensualidades de $23,000 pesos y cuando ya me lo entregaran que ya me lo fueran a escriturar daba el 20% restante.

Qué serían $93,000 pesos.

Lo primero que tienes que hacer es si tú encuentras un plan de pago similar a meses sin intereses o de contado con un descuento es ver que te conviene más.

Aquí hice el cálculo con el descuento que es muy sencillo simplemente sería el 4.47% de descuento por esos $20,000 pesos que me estoy ahorrando, si lo pago de contado.

Pero qué tal si ese capital que ya tengo mejor lo meto a CETES, a la inversión entre comillas libre de riesgo y veo cuánto le sacaría.

De ahí voy sacando para pagar la mensualidad y ganó algo de rendimiento.

Hice el cálculo con una tasa de CETES a un mes al 11% y me salió que iba a tener un rendimiento del 6.14%.

Esto quiere decir que me conviene más ponerlo en CETES, ir pagando las mensualidades a 12 meses sin intereses.

Eso es considerando el puro terreno.

Pero si yo ya quiero empezar a construir pues ya necesito tener el terreno y necesito tener las escrituras.

Vamos a ver cómo podemos evaluar si vale la pena construir o no.

¿En cuánto se podría vender una casa si se contruye?

Entonces, lo que te sugiero que hagas es que evalúes en cuánto podrías vender una casa si tú compras el terreno y construyes.

Para eso puedes buscar casas parecidas alrededor.

En este caso el residencial donde yo quería comprar el terreno eran puros terrenos que estaban en venta y ya las personas construían.

Pero había como otros 3 residenciales ahí mismo en la zona del mismo desarrollo general del macro desarrollo.

Ellos compraban todos los terrenos y una empresa que construía casas las construía en serie y las iban vendiendo.

Entonces también ya había casas en venta y yo podía ver los datos de cuántos m² tenía de terreno, cuántos m² van a ser de construcción y a cuánto lo estaban vendiendo y con eso hice esta tabla.

Por ejemplo, había casas con terrenos de 98 m², con 112 m² y el que yo estaba buscando era el más grande de 118 m².

Y lo que hice fue que calculé un valor del terreno con el mismo precio que me daban a mí.

Yo sé que los desarrolladores compran terrenos grandes y les sale mucho más barato y ahorita vamos a considerar eso.

Por ejemplo, yo estoy estimando que tienen un descuento del 30% por comprar muchos terrenos.

Y en vez del terreno costarles $387,000 pesos les cuesta tal vez $270,000 pesos, pero estamos hablando que compran hasta 50 terrenos.

Las casas en estas zonas se estaban vendiendo desde la más barata en $750,000 pesos y la más cara en $1.6 millones de pesos.

Entonces, yo hice el cálculo con base a todo esto sacando promedios que si yo hiciera una casa de 120 m² aproximadamente en cuanto la podría vender.

Y ahorita más abajo te muestro el dato.

Otra cosa que puedes hacer para comparar es sacar el metro cuadrado de construcción con el valor total de la casa.

Simplemente divides el valor de la casa que te están vendiendo entre los metros cuadrados de construcción y te va a dar un número.

Y con eso puedes comparar de manera muy rápida.

Como yo voy a construir una sola casa ahorita lo que va a hacer es cotizar con diferentes constructores y compararlo con este precio.

Para ver más a detalle en cuánto podrías vender una casa que vas a construir haz clic aquí.

Diferentes cotizaciones con constructores

Coticé con 5 constructores diferentes, son cotizaciones reales, todavía no se les incluye el IVA a estos precios.

Existe algo que es el costo paramétrico de construcción qué es un aproximado que todos los constructores te van a dar.

Es decir, cuántos metros cuadrados quieres construir.

Se puede ver cómo son precios variables, el más barato dice $6,800 pesos por metro cuadrado, pero es en extremadamente básico y todavía no incluía el IVA.

Si le incluimos el IVA se le multiplica por 1.16 y ya sale en $8,000 pesos lo más barato.

Y si quieres demoler también hay un precio ahí por metro cuadrado, en mi caso no es necesario el terreno ya estaba listo para construir.

Necesitas pagar el permiso de construcción que para este tipo de desarrollos va a costar unos $15,000 pesos, es un gasto extra.

Necesitas cálculos de ingeniería estructural para que la casa no se vaya a caer.

Me iban a cobrar alrededor de unos $25,000 pesos y algunos otros te pueden cobrar extra por el diseño y por los planos, tal vez unos $20,000 pesos.

Cada constructor te da un costo diferente.

Pero lo que quiero que veas es que hay costos adicionales al metro cuadrado de construcción y al terreno.

Desglose total

Dicho todo esto, la casa que yo quería hacer era alrededor de 120 m² de construcción.

Yo estimaba con base a todos los datos promedio que te mostré anteriormente que esa casa sin considerar inflación y sin considerar plusvalía se puede vender alrededor de $1.7 millones de pesos.

Te voy a mostrar un desglose total para que veas si conviene o no este negocio.

Hay que considerar que el terreno tiene gastos adicionales cómo el impuesto sobre adquisición de inmuebles y los gastos notariales, eso sería alrededor del 5%.

Entonces, por comprar el terreno estaría pagando aparte de los $467,000 pesos otros $23,000 pesos en impuestos.

Vamos a jugar con esta métrica que está en color rojo porque esto es lo que va a determinar si el proyecto es rentable o no.

Como puedes ver en la tabla anterior, hay que tomar en cuenta también la comisión del bróker inmobiliario que se va a encargar de vender la casa.

El contrato de compra y venta certificado, la licencia de construcción, los diseños y planos, el cálculo de ingeniería estructural y tener un cierto porcentaje extra para otros gastos que vayan saliendo.

Sumando todos los gastos que te estoy mencionando, incluyendo la reserva el costo total para yo poder hacer este proyecto sería de $1.4 millones de pesos.

Y si yo lo vendo al estimado que tengo de $1.7 millones de pesos, quiere decir que mi ganancia sería de $283,000 pesos.

Si yo calculo el retorno sobre la inversión, es decir, lo que gané entre lo que yo puse, sería del 20%.

Pero ten en cuenta algo muy importante, lo que va a variar es el costo paramétrico de la construcción por metro cuadrado.

Yo le puse $6,000 pesos, pero acuérdate que las cotizaciones que tengo con el IVA la más barata era de $8,000 pesos.

Y si le pongo en la tabla ahora $8,000 en lugar de $6,000 mi retorno sobre la inversión ya no sería del 20%, sino del 2.62%.

Ya no le estaría ganando prácticamente nada.

Entonces, para mí no es viable con estos datos, tendría que encontrar la manera de bajar el costo de la construcción.

Cronograma de obra

Luego, tienes que hacer un cronograma de obra porque es un rendimiento en cierto tiempo, pero no sabes todavía en cuánto tiempo.

Primero que nada, cuánto te tardas en comprar y escriturar el terreno, eso la verdad es muy rápido, como en un mes está listo.

Se pueden tardar también un mes en hacerte los planos y entregártelos o probablemente en menos tiempo.

Obtener la licencia de construcción puede ser que se tarde unos 3 meses, pero como es un trámite con el gobierno se puede tardar hasta 6 meses.

Ya que tienes la licencia de construcción ahora sí empiezas a construir, una casa pequeña de 120 m² a lo mejor en unos 5 meses la terminas.

Pero tal vez no la puedes vender pronto, y pasan meses y no se vende y eso también te puede afectar.

El rendimiento anualizado qué vas a tener con esta inversión va a depender del tiempo en el que logres vender la casa.

Si te tardas 12 meses en venderla tendrás un rendimiento anualizado del 8%, ya baja considerablemente.

Riesgos

Ten en cuenta que también hay muchos riesgos que debes considerar en un desarrollo.

Por ejemplo, que se atrase la licencia en salir, esto va a hacer que tu rendimiento anualizado bajé.

Otro riesgo es que la construcción se atrase, esto es muy común en los proyectos de construcción o que salgan ciertos detalles y te quieran subir el costo.

Otra cosa muy común es que la venta no se haga rápido, ya hay mucha competencia, muchas casas en venta.

O la tengas que bajar de precio porque los competidores no suben los precios o tal vez hasta los bajaron porque andabas construyendo.

Entonces, para un rendimiento del 10% o menos con tanto trabajo no conviene en mi opinión.

Yo preferiría invertirlo en CETES y ganar un 11% sin hacer nada.

Pero esto no quiere decir que sea lo mismo en todos los proyectos inmobiliarios, recuerda que cada caso es diferente según los números.

Puedes ser también muy eficiente y vender la casa en menos tiempo y tener una mayor rentabilidad.

Conclusión

En este caso yo me voy a esperar, a mí los números no me hacen sentido y con ese rendimiento prefiero invertirlo en CETES.

Lo que sí es que voy a seguir buscando porque este año sí quiero construir mi primer desarrollo inmobiliario.

Ya sabes ahora tú también inversionista como hacer todo este análisis para que te animes también a hacer tu primer desarrollo inmobiliario.

Si te interesa ver a detalle CUANTO SE GANA EN EL NEGOCIO DE CONSTRUIR Y VENDER CASAS, te invito a ver el siguiente video.