
En el año 2021 hice la compra de mi primer departamento en una preventa inmobiliaria en Monterrey, ahora a finales de 2024 ya me lo entregaron y me lo escrituraron.
Te voy a compartir como usando poco capital logré generar un rendimiento de $700,000 pesos que equivalen a un rendimiento superior al 40% anual sobre mi inversión.
La compra de mi primer departamento
Esta historia comenzó hace 3 años y medio, cuando compré mi primer departamento en Julio de 2021 en 1.3 millones de pesos.
Este fue mi primer departamento para recibir rentas mensuales, fue mi primera inversión inmobiliaria.
El departamento lo compré en una preventa inmobiliaria, no había nada de construcción, sólo el terreno.
Con la promesa de que en unos años me lo iban a entregar e iba a generar un buen rendimiento por plusvalía y por rentas.
Y en enero de 2024 me hicieron la entrega del departamento, te voy a mostrar una imagen real de cómo quedó.
El departamento se encuentra en Monterrey, se llama torre verde y está cerca de la Universidad Autónoma de Nuevo León.
Estos son departamentos que se van a rentar a estudiantes.
Pero cuando me entregaron en enero de 2024 aún no se escrituraba, estos trámites son muy tardados casi en todos lados.
Cuando estaba la construcción del departamento yo tuve oportunidad de ir a la obra y todo marchaba bien para entregarse en la fecha establecida.
Yo compré una unidad de una sola recámara.
El departamento ya venía equipado con algunos muebles como refrigerador, cocina, microondas, campana, estufa, ventilador, Mini Split, comedor y baño completo.
Prácticamente ya estaba listo para que solo llegará el inquilino.
Esquema de pagos
Te voy a mostrar ahora cómo fue el esquema de pagos del departamento de 27 m².
Al final el precio del departamento fue de casi $1.3 millones de pesos.
Yo di el 10% de enganche, 10% lo iba a dar a lo largo de 24 meses y cuando me lo entregaran ya contra escritura iba a dar el 80% restante.
Esta unidad la aparté con $129,500 y después di 22 mensualidades de $5,900 pesos y el millón que me restaba lo acabo de liquidar hace apenas unos meses.
En esa imagen puedes ver más a detalle el apartado que di, el enganche que di y los 22 pagos por la misma cantidad.
Empecé a pagar desde junio de 2021 y el último pago de $5,900 lo di el 03 de mayo de 2024.
Cuando me dijeron que ya lo iban a escriturar fuimos a la notaría y se hizo la escritura, yo tuve que liquidarlo una semana antes.
Este departamento pude pagarlo con capital propio gracias a las inversiones y no tuve que recurrir a un crédito.
Sólo me cobraron como extra una cuota de mantenimiento de $7,000 pesos y algo importante tuve que pagar impuestos.
El costo que te dan no incluye impuestos y debes tener en cuenta que cuando compras un inmueble debes pagar impuestos.
En este caso me tocó pagar $70,000 pesos de impuestos.
Así que ya con todo y los impuestos el departamento me salió en $1,373,007.
Te voy a mostrar ahora cuál es el truco de las inversiones inmobiliarias, con el cual yo gané un rendimiento tan alto.
Yo amarré un precio en 2021, sin embargo, yo pagué el 80% del valor del inmueble hasta finales de 2024.
Y el precio que yo amarre en 2021 no es el mismo que está ahora en 2024, pero yo ya no estoy pagando por esa plusvalía, ya la gané desde que lo compré.
Plusvalía
Cuando ellos me hicieron la venta del departamento que me salió en 1.3 millones de pesos me dijeron que para el día de la escrituración la unidad ya valdría aproximadamente 1.9 millones de pesos.
Y que ya teniendo una ocupación del 90%, que ya este rentado la mayoría del inmueble el valor va a ser de $1,960,000.
Es decir, la plusvalía iba a ser de un 46% aproximadamente.
Este fue el pronóstico que ellos me dieron con base a sus conocimientos y con otros proyectos que ya habían hecho.
En mi caso no fue necesario hacer un avaluó bancario.
Pero por no dejar les pregunte sobre un avaluó de un departamento parecido al mío que si compraron con un crédito hipotecario y me pasaron la siguiente información.
Y podemos ver que el valor avaluó es de $1,992,000.
Así que podemos decir que el mío también vale ya casi $2 millones de pesos.
Pero yo recién lo acabo de pagar, hace unos meses, pague $1.3 millones y ya valía casi $2 millones de pesos.
Gané $700,000 pesos en un solo día liquidando mi departamento.
¿Cómo funcionan las rentas?
Ahorita el departamento ya está rentado, pero a la torre todavía le falta, anda por encima del 50% de ocupación.
Se estima que la renta mensual a la fecha de la escrituración que fue en octubre de 2024 anda por los $7,400 pesos.
Que sobre lo que yo invertí que fue 1.3 millones de pesos ya equivale al 6.88%, para mí un porcentaje excelente.
Y como es un pool de rentas cuando el edificio se rente al 70%, 80% o 90% la renta va a subir.
Ellos estiman que la renta para 2026 va a andar cerca de los $15,000 pesos, que sobre mi inversión estamos hablando de un 14%.
Esta plusvalía no la encontramos en casi ninguna compra inmobiliaria, yo estoy encantado con mi plusvalía.
El metro cuadrado lo compré en $48,000 pesos en junio de 2021 antes de impuestos y de la cuota, ahora el metro cuadrado con base a valor avalúo anda en $73,000 pesos.
Lo cual quiere decir que en 40 meses genere una plusvalía del 53% que en promedio por año es un 16%.
La plusvalía compuesta que ha tenido el departamento en este periodo es del 13.59% antes de impuestos y ya si le quitas impuestos anda alrededor del 12% anual.
Es lo que ha estado aumentando el inmueble en valor.
Ahora, lo que ha aumentado el inmueble no es igual a lo que yo gane, para eso puedes ver la TIR, que es la tasa interna de retorno.
Esta inversión me dice que mi tasa interna de retorno con base a los periodos donde puse el flujo es del 48%.
Eso es como el rendimiento anualizado sobre el capital que invertí.
Este es un rendimiento anual absurdo, es un rendimiento que en ningún lado vas a obtener sin hacer nada.
Proyección a futuro
Te voy a mostrar un comunicado que me enviaron de las proyecciones a futuro sobre la ocupación y las rentas.
Entonces, con base al cierre de octubre nos están diciendo que la ocupación es del 55% porque hay 255 residentes y en el edificio caben 458.
Recuerda que yo estoy en un pool de rentas ganamos depende de los ingresos de todo el edificio.
Al final se divide entre todos los propietarios de manera equitativa a tu inversión, esto es con base a los m2 que compraste.
Dicen que ahorita el proyecto está en fase de maduración, esperan que para el primer trimestre de 2025 ande entre el 6% y 8%.
Pero ojo, sobre el valor del departamento actual, no sobre lo que yo pague.
Yo espero cobrar de renta con el 6% $10,000 pesos mensuales y si se logra el 8% yo voy a estar cobrando alrededor de $13,000 pesos.
La verdad ha sido de las mejores inversiones inmobiliarias que he hecho.
Departamentos en venta
Yo les pregunté a las personas de la inmobiliaria que si aún tenían departamentos en venta de las personas que sí apartaron, pero ya no liquidaron y me dijeron que sí.
Claro está que ya no los darán a precio de 2021, porque eso fue para la gente que compro en preventa, ahorita te lo darán a un precio actual.
Pero ya viste que la perspectiva a largo plazo es buena, la plusvalía es buena y la renta sigue creciendo.
Si tú quieres sumarte al proyecto y unirte ahorita puedes comunicarte por WhatsApp al número 8127518239.
Para que te enseñen las unidades que tienen y veas si te pueden dar un buen descuento.
Conclusión
Con esta inversión me ha ido espectacular, con esto cierro este proyecto, ya solo me queda cobrar mis rentas y disfrutar.
¿A ti qué te pareció esta inversión inmobiliaria?
Yo estoy muy contento de haber invertido en ese proyecto inmobiliario, cuando la anuncié en redes muchas personas me dijeron que no lo hiciera porque probablemente me iban a estafar.
Pero yo confié en mi intuición, analicé bien la desarrolladora, hice mis cálculos y decidí lanzarme y ahora estoy recogiendo frutos de esta gran inversión.
Si te interesa ver a detalle, ASÍ GANÉ $700,000 EN BIENES RAÍCES. MÁS DE 40% ANUAL CON POCO CAPITAL, te invito a ver el siguiente video.