Llevo ya más de 40 días operando mi primer airbnb, te voy a compartir cómo ha sido el proceso y cuánto dinero he ganado.
Así como algunos aprendizajes que me han llevado a crear uno de los Airbnbs más exitosos de una ciudad con cientos de miles de habitantes.
Mi publicación en airbnb
Te voy a mostrar cómo está la publicación actualizada al día de hoy.
Ya tengo 13 reseñas, en promedio 4.85 estrellas de 5 y ya me salen algunas menciones honorificas.
Por ejemplo, dice que es favorito entre huéspedes, uno de los alojamientos más populares entre los huéspedes en airbnb.
Aparece mi nombre, dice que tengo un mes de experiencia y las fotos del departamento.
Pero ahora aparece con dos recamaras la publicación.
Yo te había mencionado anteriormente que sólo iba a rentar una recámara y la otra la iba a mantener cerrada para que fuera mi oficina.
Pero se rentó tanto que yo no pude usar la oficina, así que decidí eliminarla y adaptar ese cuarto en otra habitación para los huéspedes.
Así que abriendo esta nueva habitación ya puedo rentar el departamento para 1 o hasta para 6 personas.
Veamos ahora el tema de las calificaciones.
Cómo puedes ver todas han sido reseñas de 5 estrellas, sólo tuve 2 de cuatro.
En una ocasión sí tuvimos nosotros la culpa porque la persona encargada de la limpieza olvidó limpiar la cafetera y el segundo inquilino que nos dejo 4 estrellas fue porque se equivocó.
Yo le pregunté que cuál había sido el motivo de las 4 estrellas y me dijo que se había equivocado, que todo había estado excelente.
Y si al final promediamos todas estas calificaciones nos da un promedio de 4.85, la verdad esta excelente.
Te voy a mostrar algunos de los comentarios que me han dejado.
Algunas personas han quedado tan encantadas que me han preguntado si no vendo el departamento.
Y te voy a mostrar cómo se ve mi perfil en Airbnb.
Cómo puedes ver tengo un índice de respuesta del 100% por qué no sólo soy yo, tengo un equipo que son Selena y Alejandra.
Que me ayudan a responder, estar al pendiente de los huéspedes y coordinar la limpieza, es por esto qué Airbnb nos tiene clasificados que respondemos en menos de 1 hora.
Nosotros estamos muy al pendiente de los huéspedes para que siempre esté en condiciones perfectas el departamento y estén contentos.
Súper anfitriones de airbnb
Airbnb le da como un estatus a los mejores airbnb, le llaman súper anfitriones o súper host en inglés.
Y para ello tiene requisitos muy estrictos, para que te puedas convertir en uno.
Los requisitos son que mínimo tengan un promedio de 4.8 estrellas de 5, que mínimo respondas al 90% de las consultas que te llegan y que por lo menos hayas tenido 10 estancias completadas o 100 noches en más de 3 estancias.
En mi caso ya llevo 23 estancias por un total de 32 noches.
Y el último requisito es que tengas menos del 1% de cancelaciones.
Y si todo esto sigue marchando así de bien el primero de abril de 2025 voy a entrar a la elite, de los mejores alojamientos en Airbnb.
Mi departamento llegó a aparecer en los primeros 9 departamentos de todo Torreón, en total son 473 en la ciudad y el mío aparece en el lugar número 9.
Estoy muy contento con los resultados, de cómo partiendo de cero, en un mes, sin contactos, pero con buena actitud y buen trabajo, nos hemos posicionado dentro de los mejores.
¿Cuánto dinero he ganado?
Te voy a mostrar los números totalmente transparentes desde el portal de Airbnb para que veas cuánto he ganado con este departamento.
Este alojamiento yo lo empecé el 11 de enero de 2025, al día siguiente llego el primer huésped.
Y en enero gané según la plataforma de Airbnb $14,200 pesos.
Y durante el mes de febrero nos ha ido mejor, dice la plataforma que en estos 25 días he ganado $26,444 pesos.
¡Ojo! Este es un ingreso que sí recibimos de airbnb después de ciertas retenciones.
Cómo puedes ver aparecen los ingresos brutos menos la comisión de airbnb y menos los impuestos que nos retuvo airbnb.
Qué podrían ser impuestos provisionales o definitivos, esto va dependiendo de la situación fiscal de cada persona.
En mi caso ya no voy a pagar más impuestos y de hecho esto lo voy a recuperar también porque tuve gastos fuertes para equipar el departamento, gastos que me generaron el IVA y eso yo lo voy a recuperar.
Hasta que en cierto punto llegue a estar parejo.
Pero recuerda que todo esto es dependiendo de la situación fiscal de cada persona y para eso te recomiendo un contador que te asesore.
Pero yo estoy encantado con la mejora impresionante que tuve del mes de enero a febrero.
Te voy a mostrar ahora el nivel de ocupación que tengo, totalmente desde el portal de airbnb.
Desde que lo lancé el 12 de enero de 2025 al 24 de febrero de 2025 tuve un índice promedio de alojamiento del 79.1%.
Eso quiere decir que tuve 34 reservaciones por la plataforma de airbnb, una reservación por fuera de la plataforma y tan solo de esas 35 noches 9 noches no se reservaron lo que equivale a un índice de ocupación de casi el 80%.
Muy por encima del 50% que yo proyectaba en el peor caso para meses como enero y febrero.
Un resultado magnífico desde mi punto de vista.
Proyecciones anteriores y actuales
Te voy a mostrar el pronóstico que lancé en aquel primer vídeo con la proyección financiera que yo tenía yo en ese momento.
Como te había comentado esperaba que en el peor de los escenarios mínimo tuviéramos un 50% de ocupación.
Yo esperaba que nuestro promedio anduviera en el 60% y en un caso optimista que tal vez llegáramos al 70%.
La realidad es que rompimos los pronósticos y llegamos al 80% de ocupación durante todo el tiempo que ha estado mi alojamiento activo.
Super por encima del pronóstico.
Lo que si es que hay ciertos ajustes que debo hacer, porque tengo que pagar más de lo pensado en servicios como el agua, la luz, el gas e insumos.
Por eso te compartí el pronóstico actualizado, dependiendo de la ocupación, a mayor ocupación mayor gasto.
Ahorita en promedio yo estoy estimando que se rente por día en $1,168 pesos en promedio.
Puede ser que un mes se rente en $1,300 y puede ser que un mes se rente en $900, la idea es que en promedio quede en $1,168 pesos.
Luego, hay que pagar la comisión del airbnb que es de 3% más IVA, hay que pagar un impuesto especial que se llama impuesto sobre el hospedaje y que ese si no puedes recuperar.
Hasta hace unos días yo estaba llevando la administración del departamento y no tenía que pagarle a alguien más, yo coordinaba los mensajes, la limpieza junto con mi esposa y me encargaba de que todo funcionara bien.
Pero eso ya lo voy a empezar a delegar con personas de mi total confianza.
Así como he visto los números mi nuevo pronóstico es un 60% de ocupación en el peor caso, un caso promedio que espero lograr sería un 70% de ocupación y si me sigue yendo muy bien espero conservar ese 80%.
Lo cual significa que de puras rentas sobre la inversión que yo hice que fue de aproximadamente $2.5 millones de pesos yo podría estar recibiendo si este pronóstico se cumple entre un 7% a un 10% anual en puras rentas.
Ahorita con el 80% si lo logró mantener estamos hablando de un 10% de puras rentas al año.
Más de lo que pagan los CETES y más de lo que pagan ya incluso varios instrumentos de renta fija y sin considerar la plusvalía.
La plusvalía es el incremento en el valor del inmueble con el paso del tiempo.
Y no, no es la inflación es más que la inflación porque por simple oferta y demanda siempre hay más demanda por un mueble habitacional, por una casa o por un departamento.
Y los precios estadísticamente tienden a subir más de la inflación.
Entonces, yo le puse aproximadamente un 7% anual que no se me hace difícil de lograr de tal manera que podría lograr un 10% +7% de rendimiento anual.
Esto en una inversión de muy bajo riesgo porque es un inmueble que está asegurado, el inmueble va a estar escriturado a mi nombre y si destruyen algo airbnb tiene un seguro y me cubre los daños.
Te puedo decir con toda la seguridad que encontramos una inversión de bajo riesgo y alto rendimiento.
Y otro beneficio en este tipo de inversiones es que cada año puedes cobrar más de renta, no siempre va a ser el mismo precio.
Administrador del airbnb
Te voy a hablar un poco sobre el tema del administrador.
Si bien esto es un negocio que es más rentable que se le gana más o menos el doble de un inmueble tradicional que va del 8% al 10% es si tú lo administras.
Porque si quieres poner a alguien que lo administre por ti, que se encargue de responder los mensajes, atender a los proveedores, de dar el seguimiento a los inquilinos y de coordinar la limpieza, pues tienes que pagarle.
Yo ya tengo a una persona de mi confianza que se va a encargar de hacer todo eso y le voy a estar pagando bajo ciertos incentivos.
Ya incluso pagándole al administrador podría ser mi rentabilidad del 5% al 8% más la plusvalía.
Esto es solo para un departamento, pero lo padre es que si tu metes varios departamentos el costo del administrador se va a ir diluyendo.
Porque es un precio fijo, tal vez si le aumentes un poco las bonificaciones cuando ya sean dos, tres o hasta cuatro departamentos, pero aun así se va a ir diluyendo.
Decidí delegar todo esto de los airbnb para que sea una inversión totalmente pasiva y ya no tener que hacer nada y cobrar esas jugosas rentas.
Conclusión
La verdad me fue mejor de lo que esperaba, estoy muy contento por esto, pero si te aseguro que le metí todo el corazón y las ganas a este proyecto y cuando es así los resultados vienen solos.
Tuve una buena planeación financiera desde la parte de la compra del inmueble.
Con lo que me ahorre del precio de la compra amueble el departamento y eso hace que mi rentabilidad sea superior.
Y tengo planeado en marzo de 2025 meter una segunda unidad en el mismo lugar, con las mismas condiciones y eventualmente si me sigue yendo bien meter más unidades.
Ya te estaré contando más adelante qué pasa con este proyecto.
Aquí puedes consultar la publicación de mi primer airbnb por si te interesa verlo: https://omareducacionfinanciera.com/airbnb.
Compárteme los comentarios si te gustaría que te compartiera en un curso toda esa experiencia inmobiliaria que tengo.
A lo largo de varios años he invertido en inmuebles de múltiples propiedades, en casas, departamentos, terrenos, construcciones, locales comerciales, consultorios médicos, rentas inmobiliarias, etc.
Me he metido en el ruedo de los bienes raíces y me he salvado muchos fraudes.
Si te interesa que te reúna toda esa información en un curso de tal vez unas 10 horas déjamelo en los comentarios para saber si lo lanzó o no.
Te invito a ver más a detalle, UN MES CON MI PRIMER AIRBNB. ¿CUÁNTO SE GANA?, en el siguiente video.