Acabo de publicar mi primera propiedad en airbnb y estimo que me va a estar generando una renta de $20,000 pesos mensuales.
Te voy a contar la historia de porque compré esta propiedad, fotos de cuando me lo entregaron, las remodelaciones que tuve que hacer y te voy a mostrar el resultado final.
También vamos a hablar de los números detrás de esta inversión.
El departamento
Yo antes vivía en la ciudad de Monterrey Nuevo León y ahora me cambié a la ciudad de Torreón Coahuila, para que mi hijo esté más cerca de la familia.
Ya que la familia de mi esposa es de Torreón.
Torreón forma parte de algo que llaman la comarca lagunera, donde se juntan varios municipios como Gómez Palacio, Lerdo, Matamoros y Torreón.
Yo vivo en una de las zonas con más plusvalía, está cerca del Costco que acaban de abrir y del estadio TSM, que es el del equipo Santos Laguna.
Y en esta nueva casa decidí tener una oficina en un cuarto, pero me era muy difícil concentrarme porque mi bebé hace mucho ruido jugando en casa así que decidí buscar otro lugar para hacer mi oficina.
Así que decidí comprarme un departamento para poder equiparlo como oficina y a la misma vez poderlo disfrutar con mi esposa.
Incluso, poderle sacar algún beneficio monetario.
En esa imagen puedes ver el departamento que compré, está justo enfrente del estadio del Santos Laguna.
La colonia se llama hacienda San José, puedes ver que son 2 torres de departamentos, aproximadamente son unos 220 departamentos en total.
Lo padre de estos departamentos es que están cerca de donde yo vivo, tienen muy buena ubicación y estan muy bien hechos.
Este departamento yo se lo compré a una persona que lo había adquirido en preventa, como yo iba a pagar con recurso propio fue fácil negociar y logré comprarlo con un 11% menos del valor de mercado.
Parte de lo que me cautivó fueron las amenidades, te las voy a mostrar.
Estas son fotos reales, que incluso yo tomé para que veas cómo se ven las amenidades.
Como puedes ver tienen una alberca muy grande con un área social para qué puedes pasar un buen rato, tienen también una cancha de pádel, ambas amenidades se comparten para las 2 torres.
Pero, cada torre tiene en el último piso un gimnasio muy equipado, una mesa de billar y un área social por si quieres tener algún convivio.
Realmente a mí estas torres me cautivaron.
El departamento es de 65 m², cuenta con cocina, comedor, sala, un pequeño balcón, 2 recámaras, 2 baños completos y un centro de lavado.
Cuando yo lo compré el departamento venía con su microondas, tarja completa, estufa, gabinetes de cocina, televisión principal, closets completos de ambos cuartos, lavadero, boiler de paso y los dos baños.
Mi plan original para el departamento
Mi idea era equipar muy bien este departamento, con puras cosas nuevas y de buena calidad para yo sentirme a gusto.
Pero conforme lo fui equipando me empezó a emocionar y me entró la idea de hacer negocio con él.
Me puse a pensar que yo no iba a estar en este departamento todos los días, incluso cuando llegara a estar ahí sólo sería un par de horas.
Así que me puse a pensar si sería buena idea meterlo a Airbnb.
Así tengo mi departamento que uso para trabajar, me está generando plusvalía y aparte estoy generando ingreso extra por la renta que puedo cobrar.
Y simplemente dejo cerrada mi oficina para que ese espacio no se pueda usar.
Aproximadamente me gaste unos $280,000 pesos equipándolo, pero todo con muebles de calidad.
Teorías para airbnb
Lo padre de este departamento es que las personas que quieran venir de fuera a ver un partido de su equipo favorito contra el Santos puedan llegar rápido al estadio.
Ya que hay un acceso para entrar caminando desde el departamento hasta el estadio.
Yo veo una oportunidad interesante para los aficionados al fútbol.
También cerca del departamento se encuentra el Coliseo Centenario, donde vienen diversos artistas a ofrecer conciertos.
Este es un ejemplo de la cartelera de conciertos para este 2025.
Estoy seguro de que este departamento será una buena opcion para quien viene de fuera a disfrutar alguno de estos conciertos.
Incluso, lo pueden rentar gente que venga a visitar a algún familiar y quiera tener su propio espacio.
Mi departamento en Airbnb
Te voy a mostrar una imagen de cómo es que aparece mi Airbnb ya con todo amueblado en la aplicación.
Le puse un buen internet para que los huéspedes no batallen por la señal, tiene cerradura inteligente para la seguridad, tiene una cama matrimonial y un sofá cama, un purificador de agua, entre muchas otras cosas.
Esta descripción la escribí yo mismo, te puede ayudar a ti si es que te interesa también poner alguna propiedad en Airbnb.
Este complejo tiene vigilancia 24/7 y cámaras en las áreas comunes para la seguridad del huésped.
El edificio cuenta con elevador y no se necesita subir escaleras.
Y como dato adicional, en la descripción puse cuánto tiempo se hace del departamento a los lugares más concurridos y bonitos de Torreón.
En total tiene 59 amenidades, toda la descripción viene altamente detallada.
Te voy a mostrar la ubicación del departamento para que veas que efectivamente está en frente del estadio TSM.
También a los inquilinos hay que ponerle ciertas reglas para que sepan que pueden hacer, te voy a mencionar algunas que yo tengo en mi Airbnb.
La llegada es a partir de las 3:00 PM y la salida es a las 11:00 AM, solo es para máximo 4 huéspedes, no se admiten mascotas y se prohíbe fumar.
Te voy a mostrar una imagen de cómo es que se ve el departamento en general.
Y este es el precio actual de la renta de la unidad.
El costo de limpieza solo se cobra una vez, cuando el inquilino sale del departamento y el costo que dice tarifa de servicio de Airbnb lo cobran ellos, ese dinero no es para nadie más que para Airbnb.
Este vídeo es más que nada para enseñarte la parte financiera de airbnb y que veas cómo funciona el negocio.
Pero si al ver esto te interesó o te gustó el departamento y quieres quedarte en él te voy a dar una promoción por ser suscriptor del canal.
Si reservan por 2 noches voy a ir personalmente a saludarlos y nos ponemos a jugar una reta de billar, de pádel o simplemente platicar un rato.
Esto lo vamos a hacer vigente sólo en enero y febrero de 2025.
Aspecto financiero de airbnb
Ahora sí vamos a ver los números.
Este departamento de 65 m2 lo compré por un valor de $2.1 millón de pesos y ya venías con una televisión de 55”, los closets, la cocina (sin refrigerador) y el boiler de paso.
De impuestos tuve que pagar por la compra $121,121 pesos, que equivale al 5.70% del valor de la compra.
De esto yo recuperó una parte porque es deducible de impuestos.
Entonces, cuando yo genere impuestos por el Airbnb una parte del impuesto que debería pagar no lo voy a pagar porque yo ya pagué impuestos al comprar el inmueble.
Dicho de manera sencilla, por los primeros $121,000 pesos que yo genere en el Airbnb no voy a pagar impuestos.
Y el valor del inmueble sumándole los impuestos quedó en $2.24 millones de pesos.
Pero como hay un cuarto dentro del airbnb que no se está usando porque lo uso de oficina, que son 10 m2 hace que el valor del inmueble sea menor en cuanto al airbnb.
Excluyendo este costo de oficina el valor del inmueble termina siendo de $1.9 millones de pesos.
Dicho esto, veamos la siguiente tabla.
Como puedes ver aparece el precio fue de $1.8 millones de pesos, de impuestos fueron $100,000 pesos, en equiparlo me gaste $243,000 pesos y como la mayoría de estas cosas las compre en el buen fin en 2024 me dieron recompensas en cash back que en total fue de $19,700 pesos.
Sumando todo esto y restando el cash back mi costo total por este inmueble fue de $2,123,300 millones de pesos.
Para saber en cuanto podía rentar una noche este departamento vi otros similares en airbnb y su costo aproximado era de $1,000 a $1,300 pesos por noche.
Así que lo estimado entre este rango es de $1,164 pesos por noche.
Como estas son estancias a corto plazo, no va a estar rentado todo el mes.
Investigando datos de este modelo de negocio llegue a la conclusión de que una ocupación mínima para este tipo de departamentos en esta zona debe andar por el 50%.
Es decir, que de 30 días al mes se rente 15 días.
Con esta renta por noche yo estaría cobrando alrededor de $17,000 pesos al mes, pero hay ciertos gastos que yo debo hacer como los insumos, servicios, mantenimiento del condominio que son $1,800 pesos y limpieza de dicha unidad.
Para esto considero un gasto mensual de $5,476 pesos.
Si le resto los $5,000 a los $17,000 pesos quedan $12,000 pesos, que sobre la inversión que yo hice equivale a un 6.7%, nada mal.
Y aparte de eso yo voy a generar plusvalía por la simple naturaleza de que el inmueble va a subir de valor, que aproximadamente es del 7% anual.
Para mi esta inversión es genial y espero mis números resulten como los estoy calculando o incluso, que la ocupación sea mayor.
Conclusión
Yo creo que si será una inversión bastante buena, pero me gustaría que me compartieras en los comentarios tú qué opinas de este modelo de negocio.
Al final si estoy corriendo un riesgo, pero es bajo, porque si no se renta como tengo pensando el inmueble ahí sigue.
Originalmente yo no lo quería para rentarlo, lo quería para trabajar, pero si le puedo sacar algún beneficio monetario estaría excelente.
Ya que si veo que el negocio del airbnb es muy favorable tal vez pronto compre otra unidad para el mismo negocio.
En unos meses te estaré actualizando esta información del airbnb para que veas que tal ha funcionado el negocio.
Si te interesa ver a detalle $20,000 MENSUALES CON MI PRIMER AIRBNB, te invito a ver el siguiente video.